龙光地产（03380）: 香港鸭脷洲项目预期3年后贡献业绩

龙光地产（03380）2016年营收利润双增长，财务方面表现也较为健康，有投资者给其业绩“牛”的鉴定结语。

公司在2016年收获颇丰，而犀利细心的投资者依然准备许多问题要请教公司管理层。在龙光地产3月31日召开的2016年业绩投资者会上，更多干货被分享出来。有机构向智通财经披露了会议亮点。

2017年销售目标345亿元

根据业绩公告显示，2016年龙光地产的收益主要来自物业发展、物业租赁、建筑合同三个部分。其中，物业发展依然贡献最大，收益为202.5亿元人民币（单位下同），同比增加40.7%，占总收益205.4亿元的98.6%。

2016年，龙光地产全年合约销售额约287亿元，同比增长约40.0%，超额完成该年度经调高的年度销售目标。其中，深圳区域、珠三角其他区域、汕头区域、南宁区域及其他区域占比分别约为44.1%、16.2%、22.9%、11.4%及5.4%。

值得一提的是，从区域贡献占比来看，深圳区域依然是公司福地，贡献了近一半的销售额。智通财经注意到，单是深圳区域的龙光城及玖龙玺项目就贡献了124.5亿元。

龙光地产管理层在上述会议上表示，公司2017年的销售目标为345亿元，较2016年上升约20%。

对于目标的实现，龙光地产主席纪海鹏表示“很有信心。”并且他透露，公司未来三年的目标是，销售复合增长率30%，而且利润的复合增长率比销售复合增长率要更高。“因为我们的优质土地储备、城市更新项目的地理位置、地价优势，在未来三年价值会更高。”

未来要分食粤港澳大湾区5%成交额

近日，粤港澳大湾区成为热词。由于发展空间大，粤港澳大湾区经济总量有望媲美甚至超越纽约湾区、东京湾区等世界知名湾区，为粤港澳地区的经济社会，尤其是房地产市场的发展带来契机。其中，香港、深圳在粤港澳大湾区中的龙头地位将不断突显。

智通财经注意到，粤港澳大湾区城市群发展规划被纳入国家战略，一直深耕珠三角地区的龙光地产或再迎利好。据了解，目前集团土地储备总货值达到3400亿元，其中粤港澳大湾区占比超过八成。2017年，公司可售货值达680亿元，其中粤港澳大湾区占比71.3%。

有投资者在业绩会上向龙光地产管理层提问，公司在粤港澳大湾区发展有何优势，是否会在该湾区以外发展？

纪海鹏表示，粤港澳大湾区市场2016年成交面积1.06亿㎡，成交金额1.37万亿元（不含港澳）。龙光地产2016年在该湾区的成交额为170亿，占比1.2%。“预计2017年可以达到1.7%，未来争取做到5%，市场容量足够满足近期公司规模发展的要求。”

此外，纪海鹏指出，公司在2015下半年到2016年上半年共花了310个亿的地价拿了7个项目，这些项目就集中在粤港澳大湾区。虽然公司在深圳拿地的总价比较高，但是深圳土地市场在2016年下半年开始涨价，所以公司前述拿下的项目相较于后来的土地价格节省了300亿成本。

“成本低这么多，利润肯定高，这就是竞争力，这7个项目每个项目都是达到30-40%毛利率。这7个项目加上龙光城总货值是1100多个亿，这就是未来3年的潜力。”纪海鹏说道。

而对于是否会向粤港澳大湾区以外的市场扩张的问题，龙光地产管理层表示，长三角京津冀成本都很高，会保持关注。公司会先做自己熟悉的区域，并抓住机会在区域做强做大，这样才能更好保障利润增长。

鸭脷洲项目预期3年后贡献业绩

龙光地产业绩会上，投资者还关注的焦点之一就是公司今年2月与合景泰富共同投得香港鸭脷洲地王项目的后续动态。

智通财经了解到，对于鸭脷洲地块的地价款，龙光地产已经通过自有资金和行贷足额缴付，目前该项目正按部就班进行开发，在财务融资和现金流方面的安排已经妥当。龙光地产管理层表示，该项目因为有合作方合作，实际投入项目的财务资源占公司整个比例不大，对集团的财政及现金流没有压力。

此外，龙光地产管理层还在业绩会上分享了拿地心得和对香港楼市的看法。纪海鹏表示，做房地产投资，一看城市需求，比如香港商品房需求多供应量很少。第二是香港海边、户型大的供应量比较少，整个港岛区超过2000尺以上的很少。第三是香港高档、户型大、环境资源好、品质高的项目很少。

而在此背景下，香港有些变化值得关注。以往香港楼市基本都是本地人的投资，而目前香港市场主要提供的都是中小户型产品，大户型产品只占4-5%，不过龙光地产调查发现近年香港人但在国内做生意的企业家以及到香港设立国际总部公司的国内企业家都在寻找香港的好房子。而且，国内人的住房都是要大户型，和香港习惯不一样。

基于对香港楼市需求供应的分析，纪海鹏认为，鸭脷洲这块地的环境、资源适合做高端、大户型项目。据了解，龙光地产和合作方请了专做海边标杆项目的国际著名设计师来规划设计项目。

“我们现在在深圳有很多朋友都看好这个项目，要4000-5000尺一个单位。我们初步设计才刚开始，每一户都可以看到海。我们要做到引领市场的产品。我们很有信心这个项目未来3年后为龙光贡献业绩。”纪海鹏说道。

此前，龙光地产管理层向智通财经表示，未来龙光地产将继续以香港为海外战略核心，寻找优质的海外投资项目，逐步形成境内境外同步发展的格局。

不过，纪海鹏表示，短时间内不会在香港出手，如果要在香港买地，也要看这块地的环境资源价值。

50%的销售目标额作为拿地预算

2016年，龙光地产的盈利势头还是十分强劲。数据显示，该年度，公司毛利率较2015年再次提升1.5个百分点至31.9%，位于行业较高水平；年内溢利52亿元，同比增幅高达93.5%；股东应占利润44.9亿元，同比增长69.4%；核心利润31.1亿元，同比增长57.4%；核心利润率攀升至15.1%。

龙光地产在2016年大赚一笔，未来盈利水平又会是何趋势？龙光地产管理层透露，公司2016年已经销售资源中有170多亿将在今年结转，而且大部分是深圳项目，包括龙光城和九龙玺，这两个项目的毛利率也最高。其中，龙光城单个项目2017年结转量会有60-70亿，因此2017年毛利率和净利率会保持上升趋势，因为有这些重头项目在做支持。

此外，据了解，未来2到3年，龙光地产要结转的项目，和上述7个项目直接相关，这一批项目是未来几年核心结转项目。因此，龙光地产管理层也表示未来几年公司毛利率和净利率依然会保持持续往上的趋势。

在纪海鹏看来，房地产企业应该将利润放在第一位，规模则排在第二。

值得一提的是，龙光地产管理层表示，2017年会以50%的目标销售额做投资。2017年第一季度，公司在香港鸭脷洲地块花了40多亿（总地价168.55亿港元），在国内拿地只用了10多亿。2017年100多个亿的投资预算，余下几十亿会考虑主要用于收并购项目，目前土地成交市场不明朗，不会盲目通过“招拍挂”拿地。

智通财经注意到，目前龙光地产的PE在5倍左右，是被低估的地产板块中的“洼地”。不过，业界看好公司的盈利能力和战略布局，认为公司估值具有吸引力，是小盘股首选标的。