政策将影响重点公司收入增速大幅提升 看好物业管理的品质龙头

本文转自微信公号“中信证券研究”

文丨陈聪 张全国 李金哲 联系人：李宗儒

我们具体分析了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》如何落地，并认为《通知》会推动一波资本市场上调物业管理公司收入和盈利增速预期的浪潮。

住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。

《通知》既有纲领原则，又有可操作性。我们在此前点评政策影响的基础上，进一步根据政策历史背景推演政策的具体执行落地措施，并分析政策对重点公司的财务影响。

政策在四个主要领域积极推进：1)业委会，2)维修资金，3)扩容、定价和缴费率，4)科技和增值服务。

推动业委会成立方面，我们预计各地会加速修订《物业管理条例》，这可能会为存量时代拓展铺平道路，也会推动企业重视品质。

提高维修资金使用率方面，我们预计《住宅专项维修资金管理办法》的修订可能提上议事日程。维修资金使用便利化，透明化，能极大减轻物业管理公司服务老盘的运维负担，有利于优秀企业第三方外拓，并维持合理利润率。

在推动物业管理全覆盖，建立动态价格形成机制方面，我们预计以社区空间经营权补贴物管费的模式将可能推广，物业费指导价将加大动态浮动，这会大大增加企业外拓的潜在市场，提高企业单盘盈利曲线。

在科技和增值服务方面，我们认为政策的鼓励支持，将有助于企业应用科技，提升效率，发展增值服务。

政策推动，物业管理市场显著扩容。

我们认为，由于政策的推动，物业管理行业的市场容量将得到显著提升，大量原本没有物业管理公司服务的老旧小区可能建立起长效的、市场化的物业管理服务提供方案;大量公建和城市空间可能选聘物业管理公司提供服务;物业公司的服务可能渗透入生活服务的不同领域。我们预计在5年左右的时间我国物业管理市场规模将达到24080亿元。

政策的最直接影响：重点公司的收入增速大幅提升。

在《通知》下发之前，我们预计我们覆盖的重点公司2020/2021/2022年平均营业收入增速分别为40%/37%/37%。《通知》下发之后，我们认为第三方外拓的客观难度将明显下降，企业拓展规模的主观意愿也会明显上升，预计企业在管面积增速会从原来预测2021/2022年的37%/29%提升到40%/35%。与此同时，由于增值服务发展和物业费有望小幅动态提升，预计单平米年收入亦会明显提升。我们预计由于政策推动，重点公司合计营业收入增速2020/2021/2022年将达到40%/ 48%/46%。

政策的重要影响：解决利润率下行的潜在隐忧。

政策直接作用于单盘盈利模型，再次确认了物业管理行业并不是一个利润率随时间下降的行业。企业会积极运用科技和管理手段，不断提升效率，保障单盘盈利能力。不过，我们认为，由于各大公司市占率偏低，品牌护城河偏窄，这种效率的提升还会反哺用户。我们维持此前对重点公司盈利能力的预测。

风险提示：

政策执行力度不达预期的风险。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，看好物业管理的品质龙头。

我们认为，《通知》极大提升了行业的市场天花板，也鼓舞了品质化、规模化的发展道路。我们认为，行业已经到了外部环境大力支持，企业就满意度和规模良性竞争的黄金发展阶段。我们看好品质龙头的成长，推荐金科服务（09666）、绿城服务（02869）、世茂服务（00873）、保利物业（06049）、华润万象（01209）、招商积余、融创服务（01516）、永升生活服务（01995）、碧桂园服务（06098）和新大正。