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业绩会实录 | 旭辉控股(00884)林中:十年以后看旭辉,可能就像看新鸿基一样

2019年3月14日 22:30:20

3月14日,旭辉控股(00884)在香港举行2018年全年业绩发布会。集团主席兼执行董事林中对智通财经APP表示,2018年公司超额完成全年销售目标,完成率109%。末期派发股息每股23港分,全年累计派息30港分,维持派息保持每年30%的增长。

展望2019年,他表示,集团的销售目标为1900亿,增速25%。其中,2019年可售货值3500亿,一二线、准二线占比87%,大湾区占比为11%。战略方面,未来一线转型持有经营,销售将以二三线城市为主,但租金业务90%来自一线城市。

2018年,集团新增土储1240万方,新增货值2200亿元,平均成本为6190元/平方米。其中,土储主要仍分布在一二线及准二线城市,占比87%。2018年,集团在大湾区的销售正在逐年增长,其中华南地区销售由17年的2%增长至18年的5%。2018年,拿地金额权益比重为54%。

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财报显示,2018年公司物业销售增长28.8%至390.1亿元,租金收入增长151.0%;公司毛利率(经调整)由29.7%增至34.7%。核心净利润率由12.8%增至13.1%。是由于已交付物业项目取得更好利润、土地成本合理、融资成本低及透过改善质量及品牌而实现产品溢价。

于2018年12月31日,净负债对股本比率达67.2%,手头现金达446亿元;加权平均债务成本为5.8%;集团土地储备总建筑面积约为4120万平方米,而集团应占土地储备建筑面积约为2070万平方米。

执行董事及集团副总裁杨欣表示,集团毛利和毛利率表现再创新高,令管理层感到欣喜。

以下为智通财经APP整理的业绩发布会问答实录。

问:关于长租公寓方面,今年的发展节奏是怎样的?预计能够新增多少间?大概何时能够IPO?

答:长租公寓方面,旭辉一直坚持有质量的增长,不会追求纯粹的规模增长。我认为任何一项业务都要立足于长期盈利。我们制定了新的发展战略,我们在2018年管理房间数是5万间,开业开了1.5万间。今年管理层希望长租公寓管理能达到8万间,开业达到4万间。我们是把长租公寓作为一个主业来经营,希望将来有比较亮丽的表现。

长租公寓未来一定会走资本市场的发展道路,就跟永升生活服务一样,相信几年内有机会登陆资本市场,具体时间还未确定。

问:融资成本18年有所上升,今年会否持续走高?有什么融资计划?商业板块有没有其他计划? 权益比例方面是否会继续提高?

答:旭辉去年的融资成本在5.8%,比17年5.6%有略微增长。相信19年随着外部实际融资成本回落,将会较18年持平或小幅增长,在6%以内。目前来看旭辉没必要有大的融资计划。

今年19年买地的权益比重目标是提升至70%,19年如果买的多会提高更多一点,要看19年最终的买地量。趋势来看,权益比重在近两年内会有较快的提升。

问:长租公寓是否盈利?有没有找到盈利模式?

答:长租公寓目前还没有盈利,行业盈利来自三个方面:一是每个单门店盈利,二是因为有会计处理的原因,租金是直线摊销法,相当于20年的租金摊掉,意味着前期租金所摊成本会很高,高于实际租金,盈利时间受到会计影响可能会推后5-6年。三是规模,当规模达到一定程度,当地盈利累计起来才能消化掉总部,是大总部经营模式。

长租公寓在旭辉控股下采用联运模式,是轻重结合的模式。也就是说,既通过运营来挣钱,也通过未来的资产管理来挣钱。

我认为未来长租公寓最好的市场在中国那一二十个流动人口、商务人口多的城市,不是所有的地方都可以做长租公寓,特别是三四线城市。

问:如何看香港市场,未来是否还会拿地?如何看待空置税?

答:旭辉一直都在关注香港的投资机会,其实当楼卖得好的时候我们就不买地了。然而当楼都卖不出去时,我们认为买地的机会来了,会比较积极看地。现在市场慢慢回暖,买地会比较难。

今天油塘项目同时召开了另外一个记者会,公告开盘价格。第一批应该比较优惠,整体收益比我们预期稍微还好一点。总共有300多套,体量也不是很大。作为旭辉在香港的第一个项目,是一个成功的开始。

以后我们还是会密切关注香港的机会,如果有好机会还是会继续投资。

问:有没有进入其他海外市场的计划?

答:暂时还没有打算,在二五战略期间,旭辉还是仍以国内市场为主。

问:今年买地方面的预算是多少?商业方面的布局计划是什么?对公司的贡献占比有没有目标?

答:今年我们买地坚持两个原则,一个是量入为出,我们买地的金额多少与实际销售和回款是挂钩的。市场在波动时公司会严格按照量入为出为基本原则进行控制。目前来看,19年买地的预算应该会小于回款的45%。第二还要看好的买地机会。

商业布局方面,随着旭辉的规模越来越大,现在开始在规划加大收租物业的增长,主要来自于一线城市的办公和一些一二线城市的商业。我们目前在建的还有5个商业和5个写字楼。未来租金增长会非常快。

从商业布局来看,我们在一二线会寻找比较好的商业机会。三四线城市主要会将住宅和商业搭配来做,以住宅为主,用住宅开发来支持商业发展。整个商业比重在未来会逐年增加,过去的比重在10%以内,希望在未来几年能增长至15%、再逐步增长至20%。可能十年以后看旭辉,就像看香港新鸿基一样,一半是开发业务,一半是收租业务。

随着中国房地产市场逐步从成长期进入成熟期,以及旭辉规模的逐渐增长,十年后旭辉的收租业务逐年增长。

数据方面,我们在未来5年尚未推出的商业管理面积接近40万方,已经确认的商业均分布在北京、上海、成都、重庆等一线和强二线城市。 未来类似去年开张的LCM超人气项目旭辉会越来越多。

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