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业绩会实录 | 当代置业(01107):2019年计划代建签约额1.5亿 拟推出货值约520亿

2019年3月12日 21:45:16

3月12日,当代置业(01107)在香港举行2018年全年业绩发布会。

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财报显示,集团于2018年度收入为93.38亿元人民币(单位下同),同比增长9.77%。毛利为21.71亿元,同比增长21.2%。母公司拥有人应占溢利为5.25亿元,同比下降25.67%。每股基本盈利为0.189元,拟派末期股息每股1.98港仙。

其中,收益主要来自于物业销售、物业投资、酒店经营及项目管理、房地产代理服务及其他业务。 收入的增加主要由于合肥、惠州、仙桃及佛山等城市物业的销售收益增加所致。集团物业相关的平均售价由2017年度的每平方米约1.36元下降至2018年度的每平方米约8828元。主要是因为年内交付的仙桃满庭春ΜΟΜΛ项目和合肥少荃湖未来城项目所致。

执行董事兼总裁张鹏在会上表示,今年公司净利润有所下降,主要由汇兑损益、兼并收购带来的税负、以及随销售额增加的销售费用所致。2019年公司拟获取近400亿土地货值,维持2020年的500亿销售目标不变。

以下是智通财经APP整理的问答实录:

问:能否介绍公司今年400亿拿地目标的具体情况?

答:当代是一个稳健发展的公司,从销售的角度,每年适度保持在30%的复合增长率。2019年的货值目标是400亿,拿地资金控制在当年拿地回款的25—30%。要让现金、负债成为今年发展的主旋律,将其控制在适度程度。

问:有没有其他海外布局的计划?

答:海外方面,前段时间公司发布了终止一项加拿大收购的公告,收购中除买方、买方外,还有合作伙伴的订约方。过程中由于没有就交易条件达成一致,也没有就延后时间达成一致,因此终止了此项交易。

此外,我们在休斯顿、西雅图还有正在开发的项目。有的项目已经做了一级,正在审批过程中。就公司近几年发展来看,海外投资的占比仍较小,在5%以内。

问:公司今年手头上有没有批单,最近是否还会发债?

答:我们今年一年内到期的债会比较多,这些债大体上分为两种,一种是信用债,包括了香港5亿美金,和国内10亿的公司债。我们相信香港借新还旧的动作肯定可以成功实现。

我们已经发了2亿美元债,剩下还有3亿会在一个合适的窗口发行。国内的10亿公司债其本身品种可以续期两年,由于国内环境的变化,该品种现在已经没有了。其在市场上比较受欢迎,因为可以抵押,也可以转让,这是小公募的自身优势。我们正在联系已有的投资人探讨,会给出一个新的成本,当时是6.4,现在可能会提升到8以内。

内外债结构部分,外债总额会控制在10亿美金以内,大部分还是国内债。我们也希望国内评级有机会随着公司的规模上升而提升,若能从AA增至AA+,对融资成本会有很大帮助。毕竟我们是人民币资产,没有外汇方面的影响,我们会考虑多做一些。

问:2019的销售目标是多少?公司代建规模会有多大?

答:今年的计划接近400亿,其中包括360亿左右的自营项目,及30亿的代建销售额。维持2020年500亿的目标不变,主要依靠自营业务。

代建方面会有较大增速。绿色代建给很多拥有土地,但没有品牌溢价力或销售能力的地产商产生了很大的影响。 2018年集团签订代建合同额为1.1个亿,销售额累计已达160亿左右。当然,其中还有去化的节奏,需要跟地产商进行沟通。

我们非常看重代建,但是也会受到许多限制。我们把绿色代建作为增厚利润的重要补充,但一定会按照科学规律进行排布。每年合同签约额增长50%就已经很高了,2019年代建合同签约额计划在1.5个亿。其净利润率是非常高的,在70%左右。

问:公司一直秉持绿色地产的理念,今年是否涉及新的业务、领域?

答:当代置业成立之初就有创新的基因,并且一直在创新。我们始终强调公司的主营业务一定是地产开发,但是会不断地去赋能。

其实,这几年更大型的开发商判断地产形势后,也在做一些围绕地产开发的产业结合。这种产业的结合,不仅有助于提升拿地和销售的速度,对客户粘性和后期与客户之间的互动也都有所帮助。

在上市公司体系内,我们还是用绿色科技作为发展动力,不断加大绿色建筑、健康建筑的市场份额。与此同时,当代置业的关联公司还是做了很多的创新业务,适当的时候我们会把它并进来。

比如,我们已经有科技物业公司,科技人居公司。科技人居公司主要关注大家的舒适度,还是跟房子有关的。此外,我们的教育公司和联合办公公司,现在都已挂牌到了新三版。它们成为科创板和未来创业板的一个蓄水池。到了一定程度的时候,我们会重新进行组合,走到主板的资本市场。

他们与当代置业的关系一定是一个反哺的过程,是互相赋能的过程。我们与京东方在安徽有过合作,其IP与我们自己的创新IP相结合,形成一个价值链,是我们一直坚持的策略。

问:今年推盘上是否有结构上的改变?买地是否有策略上的改变?

答:首先,当代开发的绿色产品,已经覆盖了客户的各种需求,比如返乡置业等。其毛利是非常高的,仙桃项目的毛利率是35%,如惠州项目的毛利达到30%,刚刚拿到阜阳的项目,其一期的300多套全部售罄。

返乡置业较往年比例有所回落,尤其是中心城市周边的城市群,这是普遍现象。对于当代来讲,反而是个好事,因为返乡置业数量的降低,反而提高了我们区划力。

第二,2019年我们大约推出的货值是520个亿,整体累计的货值是1242个亿,有800多万方。组成方面,一线和二线大概在65%左右,30%在三四线。

问:集团在介绍中提到,集团从拿地到竣工18个月,以及一个“456”的策略,今年是否能够持续?

答:每个公司在运营上都有自己的一套法则。 我们实际上有一个说法叫“6867810”,即六个月开工,八个月开盘。第一次拿出货值的60%,消化掉一半。这些现在实际上慢慢已经成为公司的底线目标了。当然各地市场受到的限制是不一样的,审批的速度也不相同,有所区别。

我们去年有大约五六个项目都能实现四个月开盘,当然更多的还是兼并收购项目,前期的基础工作会少一些。如天津武清的收购项目。

这不仅是考验当代,也是考验房地产企业精准把握在运营效率、工程质量和市场三者之间的关系。我们提出来工程18个月一期要竣工验收,但具体每一个项目视情况而定,例如精装的项目所需的时间更长。


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