交出2021年优异成绩单,多家券商看好远洋服务(06677)长期价值释放

作者: 朱亦丹 2022-05-27 09:00:00
如何达成“百亿基业”,我们或许能够从对远洋服务全新的认识中窥斑知豹。

“种一棵树最好的时间是现在”,远洋服务(06677)的发展很好地证明了这一句话。

3月21日,远洋服务召开2021年度业绩发布会。2021年,远洋服务全年实现营业收入29.66亿元,同比增长47%,核心净利润4.48亿元,同比增长79%,核心净利润率提升至15.1%。

针对于过去取得的骄人成绩、业务发展的路径及达成的战略目标等方面,远洋服务的管理层在业绩会上均予以耐心和细致的回答。不仅如此,公司管理层更在业绩会上提出到2025年收入超过百亿元、合约面积超3.5亿平米的发展目标。在物管行业集中度日渐提高的当下,远洋服务结合自身及行业节奏,设定2025的百亿发展目标。

对此,中金分析师表示:管理层新提出2025年百亿元收入目标,对应2021-2025年复合增速约36%,未来净利润率有望保持在13%以上。汇丰分析师亦持有相同观点,认为在当前环境下,公司提供了建设性的中长期收入指引。

值得关注的是,远洋服务良好的业绩增长和长远利润释放获得境内外券商看好,纷纷于绩后出具更新研究报告,展现了各大券商分析师对于公司价值的认可。

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现在看来,2022年将成为远洋服务努力奔跑的起点,战略规划清晰,目标定位明确,至于如何达成“百亿基业”,我们或许能够从对公司全新的认识中窥斑知豹。

第一个认识:第三方外拓进展迅速

就经营层面而言,截止2021年末,远洋服务合约面积1.06亿平方米,迈过亿方“大关”,在管面积7348万平方米,步入成长的新台阶。值得注意的是,对外拓展和收并购为全年新增合约面积贡献3262万平米,占全年新增面积的87%,外生增长动力充足。得益于此,来自第三方项目合约面积占比同比提升17.7个百分点至50.6%。

具体来看,上市后,远洋服务的第三方外拓和多元化业态布局逐步发力,2021年,远洋服务的对外拓展成绩亮眼,对外拓展新增合约面积2496万平方米,同比提升174%,2019-2021新增第三方外拓合约面积年均复合增长率达527%。

事实上,当前物业行业仍处于快速扩张阶段,结构性机会依然存在。长期来看,物管公司的持续成长,依托于品牌力的不断强化,远洋服务的外拓能力是其影响力的市场验证表现,分析师们也积极看好远洋服务的规模目标。花旗指出,远洋服务的在管面积有望在2022年突破1亿平方米,其中2500万-3000万平方米将通过第三方取得:公司在2021财年新拓2500万平方米的合约面积(20财年为910万平方米),这是由于公司搭建百人的外拓团队,对多元业态进行拓展,并重点聚焦于核心城市(如北京、大连)。根据计划完成对红星物业的收购后,其2022年在管面积、合约面积分别有望达1亿、1.5亿平方米。

第二个认识:商写板块成为盈利新引擎

在众多业态中,远洋服务的商写板块的增长最具代表性,也标志着其在商写运营管理业务这个具备传统优势的领域不断突围,成长为新的盈利增长引擎。

截至年末,公司商写物业管理合约面积达到732万平方米,商写运营服务合约面积达到210万平。数量上来看,购物中心项目数量达到39个,写字楼项目数量达35个,极大增强了公司在商写板块的竞争力。

公司的商业运营能力不断提升,2021年,远洋服务在管购物中心客流量同比提升29.3%,销售额同比提升29.4%。远洋服务为3条商业产品线提供资管服务,“里”系开放式商业综合体、“堤港”系购物中心型商业综合体和“未来”系社区商业。根据三个产品系的定位、特色、价值,打造多类活动、盘活各领域资源合作。以杭州远洋乐堤港为例,结合其“时尚”、“艺术”、“乐活”三大核心价值,打造了多场艺术活动和展览,并与杭州大剧院、太阳马戏团,郎朗艺术中心等优秀异业资源合作,如今已成为杭州文化商业新地标。

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同时,在管写字楼租金收入同比提升22%,平均出租率同比提升10.2个百分点。在管项目中有3个获得BOMA认证。写字楼业务传承远洋不动产基因,打通物管及资管全周期闭环,积极布局不动产投资新蓝海。

银河证券认为,2021年内,公司承接了集团资管业务,与之协力打造商写物管新增长曲线。从区位来看,公司的商写项目主要分布在消费活力高、增长潜力大、付费意识强的一线、新一线,占比高达99.2%,进一步强化了中高端综合服务商的定位,也对商写物管持续发展起到良好的正向反馈。

以小见大,我们能够看到远洋服务不仅可以通过优质的服务积累的大量客户,还可以通过高效的管理及运营的商写项目为住户提供便利、愉悦的购物和办公体验,此举有利于公司提升在管物业住户的满意度和忠诚度,实现跨业态协同效益。而仅占在管面积6%的商写业态,能为远洋服务在2021年贡献15%营收和19%毛利。随着商写规模的不断拓展,未来还将有持续提升的可能性。花旗表示,2025年目标下,商写业务的毛利占比约30%,第三方增长更为活跃。

第三个认识:增值业务高速发展

从财报中我们能够看到,增值服务收入的显著增长,已经迅速拓宽了远洋服务业绩的成长边界。注重多元业态对外拓展和服务能力的提升,已为远洋服务实现业态、空间和角色的全方位突破。2021年,公司社区增值服务收入为7.89亿元,较去年增长约149%,在总体收入的占比提升至27%,非业主增值服务收入为5.88亿元,较去年增长约60%,占总体收入约20%,共同带动2021年整体毛利率达到28%。

远洋服务的增值服务始终聚焦小区生活服务、租售服务、美居服务、空间资源四大主力业务,其中,小区生活服务表现亮眼,公司从业主需求出发选品,引入百余家品牌厂家、生鲜原产地等合作资源,商品零售业务销售收入较去年增长约2630%。租售服务方面,公司已开业房产租售门店达40家,覆盖12城共70个项目,完善在线业务租售系统,实现跨城市规模化管理,租售收入较去年增长约565%。美居服务和空间资源方面均有不俗的表现。

同时,公司入选住建部及北京市民政局试点单位,积极投身居家养老市场,在政策支持下健全养老服务体系,结合母公司养老品牌“椿萱茂”打造社区养老服务轻资产平台,为小区增值业务探索新的成长曲线。

社区增值业务的亮眼表现,在于其良好的服务基础及服务能力,国信证券评述道,公司的社区增值服务业务正在多点发力,公司四大主力业务航道社区资源收入、经纪业务、社区零售、美居服务均大幅增长,未来还将积极推进“物业+养老”盈利模式探索,持续创收潜力打开。

非业主增值业务方面,远洋服务凭借在工程运维、智能化业务积累的丰富管理经验和专业技术沉淀,积极开拓设施设备运维市场,业务边际不断拓展。同时,对科技创新进行了持续而长远的投入,联合北京智能建筑科技有限公司成立北京应维科技服务有限公司,打造智慧科技物业平台。

中国的设施设备运维市场还处于早期阶段,目前市场参与者不多且拥有一定的技术门槛。远洋服务作为该细分行业的领先者,已经探索了7年。对此,中金报告指出,公司依托“亿洋楼宇”及2021年成立的合资公司“应维科技”大力开展设施设备管理、工程运维业务,认为这一业务也是公司的重要特色之一。

第四个认识:关联方稳健促其优质增长

面对21年四季度波动的房地产市场,母公司远洋集团始终保持财务状况健康良好,在境外评级上,远洋集团保持穆迪和惠誉的投资级评级;境内评级机构方面,保持中诚信国际和联合资信的AAA级信用评级。此外,远洋集团“三道红线”指标保持全部达标,连续3年处于“绿档”。远洋集团在2021年共获取25个住宅开发项目,新增土储571万平方米。在地产行业逆周期,行业整合的大环境下,远洋集团的稳健将为远洋服务奠定拓展基础。

海通证券指出,在竞争愈加激烈的市场环境中,远洋集团作为公司的控股股东,其稳健发展与长期支持为公司带来了持续的优质业务增量。国信证券认为,当前房地产开发行业面临格局重构,公司充分受益于母公司远洋集团的国资背景,信用风险极低,且在母公司收购红星地产后锁定红星物业,收并购优势明显。

而远洋服务很好地延续了远洋集团的“稳健”基因,作为一家优质轻资产物管企业,公司财务表现健康,在手资金充足,可随时把握收并购机遇:2021年,公司货币资金25亿元,同比增长16%,且无有息负债。稳健的财务管理策略和充足的现金流为公司的未来扩张提供坚实基础。

光大证券评价称,远洋服务依托母公司远洋集团,资源禀赋深厚,商业项目产品线成熟,商写项目“物管+运营”模式打造全链条核心竞争力;第三方外拓积极,规模扩张较快,社区增值表现亮眼,积极推动“物业+养老”服务轻资产体系,综合发展态势较好,估值具备吸引力。

在行业高速发展的背景下,我们对远洋服务的规模拓展和结构优化的前景乐观,同时公司在第三方外拓、收并购、多元业态布局具备领先优势,未来更将以轻资产、现金流稳定的属性为其估值提供支撑,而高业绩指引将为估值提升创造想象空间。

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