要闻

基础设施REITs试点稳步推进 哪些行业有望受益?

2020年8月6日 09:23:45

本文来自 微信号“中金点睛”,作者:陈真洋,钱凯。

8月3日,国家发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,明确试点项目申报条件和要求,其中明确提到要聚焦重点区域(含京津冀、长三角、大湾区)和重点行业(如新基建)。

我们认为在监管机构进一步明确政策之下,数据中心、5G、工业互联网、物联网等新基建产业有望加速REITs试点工作的推进,探索新的融资渠道以引入更充足的资本支持,加速新基建行业的投资发展,其中IDC行业有望最先受益。

新基建中什么行业有望最先受益?

数据中心(IDC)。REITs试点工作强调了两个“聚焦”,即重点区域和重点行业的双重优先特征,而IDC行业的发展特点与之高度吻合:1)IDC行业发展聚焦在政策关注的重点区域,北、上、广三地及周边地区聚集了中国65%以上的IDC资产;2)IDC行业是新基建中底层的新型网络基础设施,是发展5G、物联网、云计算等新兴产业的前置基础;3)IDC行业是目前新基建产业中最符合REITs要求的优质资产,具有更稳定的长期现金流。《通知》对试点项目明确了项目周期不短于三年、经营性现金流为正及未来3年净现金流分派率不低于4%收益率等基本条件。

目前看5G、物联网、智慧城市等其他新基建领域均处于发展早期,尚不满足此条件,而一线城市及周边的IDC资产是最为理想的选择:1)一线城市供不应求,数据中心利用率高;2)项目爬坡期1至2年后,项目进入稳定经营期(通常约20年),具备持续的正现金流;3)IDC项目的投资IRR目前普遍在10%以上,可以满足REITs试点的派息要求。

IDC行业将如何受益于REITs试点?

龙头公司降杠杆和加快扩张。我们认为REITs试点稳步推进的过程中,土地、融资、税收等方面的配套优惠政策也会相应推出,提升IDC REITs资产的盈利能力。海外成熟市场,REITs普遍享受税收优惠,在电信、交通物流等领域广泛应用,基础设施领域REITs市值占比高达31%。美国铁塔,IDC龙头Equinix(EQIX.US)、DLR(DLR.US)、CyrusOne(CONE.US)均转型为REITs模式,为投资人带来长期丰厚投资回报。

我们认为国内IDC REITs推进中,龙头公司更有望受益:1)龙头公司较行业扩张更为迅速(因在云计算市场中具有更强垄断力),因此产生了更强的融资诉求;2)龙头公司资产质量和规模都领先市场,更易整合推出优质资产组合实现REITs上市;3)龙头公司的IDC资产多以批发为主,与下游合约多见十年长约,更匹配REITs对长期稳健的要求。故而,我们认为在核心区域拥有土地和项目资源的龙头企业将抢占先机。IDC REITs的发行,有望帮助IDC公司降低杠杆、丰富融资渠道,充分发挥自身在项目开发和资产运营上的优势,加快扩张。

REITs试点还利好哪些行业?我们认为REITs试点核心聚焦在新基建发展过程中投资需求大、行业发展快、未来前景广阔的新型信息产业,包括5G、物联网、车联网、工业互联网、智慧能源、智慧城市等。其中投资开发并持有资产的公司均有望缓解骤升的资金压力,凭借多元化融资需求和配套优惠政策实现增长加速。

风险

REITs试点政策落地具有不确定性;宏观经济风险。(编辑:mz)

(更多最新最全港美股资讯,请点击下载智通财经App

香港交易所资讯服务有限公司、其控股公司及/或该等控股公司的任何附属公司均竭力确保所提供信息的准确和可靠度,但不能保证其绝对准确和可靠,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任(不管是否侵权法下的责任或合约责任又或其它责任)

相关阅读

取消评论