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华创证券:房地产Q3推盘将反季节走高,预计主流房企销售增长超20%

2020年7月6日 19:19:51

本文来自 微信公众号“ 地产豪声音”,作者:袁豪。

摘要

1 H1销售回顾:公共卫生事件下市场销售屡超预期,房企销售计划完成率略超4成

20H1,公共卫生事件下房地产市场销售改善不断超市场预期。6 月 50 家主流房企单月销售金额 11,670 亿元,同比+19%,同比进一步超预期改善, 并单月绝对额创

历史新高。50 家主流房企单月销售金额同比由 2-5 月的分别-35%、 -14%、 +3%、+17%进一步改善为 6 月+19%,在公共卫生事件下呈现了明显 V 型反转。20H1,公共卫生事件之下 18 家主流房企销售计划完成率略超 4 成。20 年 18 家主流房企计划销售额平均为 3,016 亿元,同比+8%;20H1, 18 家主流房企实现销售额平均为 1,262亿元,同比-2%,对应完成年初销售计划的 42%,并按完成全年销售目标情况下, 20H2, 18 家主流房企销售额任务平均为 1,753 亿元,同比+17%,表明房企下半年销售任务仍比较重,下半年需要更积极推盘去化。

2 Q3销售展望:Q3推盘将反季节性走高,料主流房企销售增长超20%

我们预计, 20Q3 房地产市场销售表现有望保持热度,主要源于:1)过去历年Q3 是推盘淡季,但今年公共卫生事件影响导致今年 Q3 将反季节成为推盘旺季;2)今年房企为保全年销售目标,目前上半年销售目标完成率仅略超 40%,三季度推盘力度普遍较强,有望推动 Q3 销售同比高增。我们针对 10 家主流房企进行推盘和去化率的分析预测:a)谨慎情景下,假设 Q3 新盘去化率较 H1 下降5pct、老盘去化率较 H1 下降 10pct,对应 10 家主流房企 20Q3 销售金额同比+17%;b)中性偏乐观情景下,假设 Q3 新盘去化率较 H1 持平、老盘去化率较 H1 下降 5pct,对应 10 家主流房企 20Q3 销售金额同比+32%。我们认为,考虑到 20Q3 推盘将反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素,我们预计主流房企 20Q3 销售金额同比增长有望超 20%。

3 H2行业观点:基本面、政策面、公司面稳中向好,逆境坚韧更显价值

展望下半年:1)政策面,预计宏观政策仍偏于宽松,需求端政策坚持房住不炒、延续因城施策,供给端政策继续积极支持,包括:供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等,总体政策将处于稳中偏好环境;2)基本面,公共卫生事件下,上半年市场销售改善持续超预期, 6 月主流 50 家房企销售额绝对额创历史新高,需求展现出较强韧性,鉴于公共卫生事件影响淡化、流动性宽松、行业低库存、供给爬坡等因素,预计 Q3 销售将保持 Q2 的市场热度,低库存+销售回暖将继续推动投资端数据修复,后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势;3)公司面, a、地价/房价比改善,融资成本下行,助利润率阶段性见底;b、销售改善超预期,地方预售政策放松,助周转效率提升;c、金融去杠杆告一段落,预计房企杠杆率后续或保持平稳,因而,公司面三大改善将推动 ROE 向好。

4 投资建议:Q3推盘将反季节走高,料主流房企销售增长超20%,重申“推荐”

公共卫生事件下,房地产仍是我国经济稳定的压舱石,预计政策将处于稳中偏好状态,行业基本面也正逐步改善,近期美国 Capital 也接连增持房企,预计板块低估值将得到修复。此外,本次公共卫生事件对物业管理行业将是一次行业价值的再认识,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:金科股份、世茂集团(00813)、金地集团、保利地产、旭辉控股(00884)、融创中国(01918)、万科 A、中南建设、阳光城、龙光集团(03380)、美的置业(03990)、中国奥园(03883),建议关注:荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、永升生活服务(01995)、碧桂园服务(06098)、新城悦服务(01755)、保利物业(06049)、新大正、绿城服务(02869),建议关注:雅生活服务(03319)、时代邻里(09928)、奥园健康(03662);3)商业地产:龙湖集团(00960)、新城控股、大悦城(00207),建议关注:华润置地(01109)、宝龙地产(01238);4)物流地产:建议关注:ESR(01821)、南山控股。

5 风险提示:公共卫生事件影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、H1销售回顾:公共卫生事件下市场销售屡超预期,房企销售计划完成率略超4成

2020H1,公共卫生事件之下房地产市场销售改善不断超市场预期。根据克而瑞和亿翰智库的房企销售数据,6月50家主流房企单月销售金额11,670亿元,同比+19%,同比进一步超预期改善,并单月绝对额创历史新高;1-6月50家主流房企累计销售金额41,118亿元,同比-1%,降幅也进一步明显缩窄。其中,50家主流房企单月销售金额同比由2-5月的分别-35%、-14%、+3%、+17%进一步改善为6月的+19%,在公共卫生事件之下呈现了明显的V型反转。

此外,考虑到我们所跟踪的50家主流房企销售同比与全国商品房销售同比较强相关性,全国商品房销售也呈现了V型反转,总体销售表现超年初预期市场,房地产逆境坚韧更显价值。

2020H1,公共卫生事件之下18家主流房企销售计划完成率略超4成。针对于18家主流房企数据进行分析,2020年18家主流房企计划销售额平均为3,016亿元,同比+8%,并且大部分为公共卫生事件之后做出的销售计划,显示了公共卫生事件之下房企销售计划的信心;2020H1,18家主流房企实现销售额平均为1,262亿元,同比-2%,对应完成年初销售计划的42%,销售进度稳步推进;此外,按完成全年销售目标情况下,2020H2,18家主流房企销售额任务平均为1,753亿元,同比+17%,表明房企下半年的销售任务仍比较重,下半年需要更积极推盘去化。

值得注意的是,18家主流房企中,2020年销售计划完成率较高、2020H2销售计划同比较低的房企,全年目标有望超预期完成。从销售完成率的角度来看,龙光集团、阳光城、中国金茂、万科A完成率较高,分别达52%、45%、51%、49%,全年销售有望超预期完成;从2020H2销售额计划同比来看,新城控股、阳光城、金地集团计划同比较低,分别为同比+3%、-9%、+3%,全年销售有望超预期完成。

二、Q3销售展望:Q3推盘将反季节性走高,料主流房企销售增长超20%

在此基础上,我们针对于10家主流房企(龙湖集团、融创中国、世茂集团、新城控股、旭辉控股集团、阳光城、招商蛇口、中国金茂、中南建设、金地集团)的推盘节奏以及去化率表现,进行进一步的深入分析,以期对于3季度市场销售情况做一个大致预测判断。

10家主流房企2020年可售货值平均达4,250亿元,同比+13%,可售货值充裕;2020年计划销售额平均为2,745亿元,同比+9%,2020H1,实现销售额平均达1,081亿元,实际同比+1%,按全年完成销售目标,对应2020H2计划销售额同比+15%。单季度来看,10家主流AH房企2020Q1、2020Q2平均销售金额分别达331、751亿元,分别同比-20%、+14%,销售持续修复。

从去化率的角度来看,主流10家房企2020年计划综合去化率达65%,略低于2019年实际综合去化率67%;并且我们估算2020H1主流10家房企实际综合去化率47%(注:该指标为半年度去化率指标,不能与全年度去化率指标对比),其中估算新盘去化率约65%,估算老盘去化率约30%。从完成率情况来看,10家主流房企2020H1推盘完成率达35%,销售完成率达39%,销售计划完成率高于推盘计划完成率,表明上半年去化情况较好,也表明下半年推盘量更大。

从推盘情况来看,主流10家房企2020H1推盘货值平均达1,068亿元,占比全年35.4%,2020Q3、2020Q4推盘货值平均达930、1,021亿元,分别占比30.8%、33.8%,2020Q3主流房企推盘货值将显著增加。主流10家房企2020H1可售货值平均为2,299亿元,其中期初滚存平均为1,231亿元,2020H1新推货值平均为1,068亿元;2020Q3可售货值平均为2,162亿元,其中期初滚存货值平均为1,232亿元,2020Q3新推货值平均为930亿元,2020Q3可售货值充沛,有望助力销售持续高增。

我们预计,2020Q3房地产市场销售表现有望保持热度,主要源于:1)过去历年Q3是推盘淡季,Q3属于低基数区间,但公共卫生事件影响下导致今年Q3将反季节成为推盘旺季;2)今年房企为保全年销售目标,目前上半年销售目标完成率仅略超40%,三季度推盘力度普遍较强,有望推动Q3销售同比高增。

我们针对10家主流房企进行推盘和去化率的分析预测:a)谨慎预测情景下,假设2020Q3新盘去化率较2020H1下降5pct、老盘去化率较2020H1下降10pct,对应10家主流房企2020Q3销售金额平均同比+17%;b)中性偏乐观预测情景下,假设2020Q3新盘去化率较2020H1持平、老盘去化率较2020H1下降5pct,对应10家主流房企2020Q3销售金额同比+32%。

我们认为,考虑到20Q3推盘将反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素,预计主流房企2020Q3销售金额同比增长有望超20%。

三、H2行业观点:基本面、政策面、公司面稳中向好,逆境坚韧更显价值

1)基本面:销售改善超预期,投资数据快速修复,料市场健康稳定发展

销售端,公共卫生事件下,上半年市场销售改善持续超预期,目前去化率已恢复至去年同期水平,需求展现出较强韧性;结构中,东部和西部5月同比已实现两位数增长;鉴于公共卫生事件影响淡化、流动性宽松、行业低库存、供给爬坡等因素,预计Q3市场成交将保持热度。投资端,低库存+销售回暖推动了投资端数据快速修复,5月投资增速继续高位运行、开工同比年内首次由负转正、前期恢复相对滞后的竣工数据也呈现大幅修复。鉴于行业超预期修复,我们调整2020年行业预测至:销售量同比-4.2%,新开工同比-2.3%,竣工同比+0.6%(2021年上调至+15.4%),投资额同比+4.6%。总而言之,我们认为,后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势,并且仍是我国经济稳定的压舱石。

2)政策面:预计宏观政策仍偏宽松,需求端房住不炒,供给端积极支持

公共卫生事件影响下,目前三大政策信号力度加强,并处于前三轮小周期的风险位置,政府逆周期调控力度进一步加码,预计后续宏观政策仍将处于偏宽松趋势,而房地产及产业链占我国GDP大比重,稳经济重要性也进一步提升。需求端来看,上半年需求端政策继续坚持房住不炒基调,延续因城施策思路,预计后续全国性需求端政策进一步宽松可能性不大,但地方有限度的需求端支持政策或被允许,此外,后续户籍制度放松才是更值得关注的需求端支持政策;供给端来看,上半年供给端政策积极推出,考虑到公共卫生事件+低库存的双重背景,预计积极加库存仍是后续的重点任务,预计后续供给端的行业政策仍将积极推出,包括:供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等。

3)公司面:房企周转加速,净利率阶段性见底,三大改善推动ROE向好

即使公共卫生事件影响下,主流18家房企2020年平均销售金额计划或预测增速达8%、仍相对积极,预示行业集中度将继续提升。周转率方面,6月主流50家房企单月销售金额同比已大幅改善至+19%,连续4个月快速回升,表现超预期,叠加近期地方预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等政策,综合推动房企周转效率改善;利润率方面,由于2019年拿地地价较低,今年限价边际放松,推动地价/房价比改善,行业毛利率降幅趋缓、甚至阶段性见底,同时叠加今年融资成本显著下行,进一步助力销售净利率阶段性见底,甚至部分优质房企见底回升;杠杆率方面,金融去杠杆告一段落,预计房企杠杆率后续或保持平稳。因而,周转率、净利率、杠杆率三大指标改善推动ROE向好。

注:欲知更详细我们华创地产团队的房地产行业观点请参见2020年6月21日发布的报告《房地产2020年中期策略:逆境坚韧显价值,多元花开别样红》。

四、投资建议:Q3推盘将反季节走高,料主流房企销售增长超20%,重申“推荐”评级

公共卫生事件下,房地产仍是我国经济稳定的压舱石,预计政策将处于稳中偏好状态,行业基本面也正逐步改善,近期美国Capital也接连增持房企,预计板块低估值将得到修复。此外,本次公共卫生事件对物业管理行业将是一次行业价值的再认识,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:金科股份、世茂集团、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、中南建设、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园,建议关注:荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务,建议关注:雅生活服务、时代邻里、奥园健康;3)商业地产:龙湖集团、新城控股、大悦城,建议关注:华润置地、宝龙地产;4)物流地产:建议关注:ESR、南山控股。

五、风险提示:

房地产市场销量超预期下行以及公共卫生事件影响超预期

(编辑:张金亮)

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