佳兆业（01638）中期营收净利双双提升 债务结构优化成效显著

运气不错的佳兆业集团（01638），近年来的发展也挺不错的。

8月27日，佳兆业集团发布了2019年中期业绩报告。2019年上半年，面对错综复杂的市场形势，佳兆业集团制定了灵活的销售策略，在行业整体销售增速放缓的背景下，销售增速依旧取得较快的增长。与此同时，盈利能力持续提升，财务结构持续优化，旧改货值加速释放。

除此之外，在建设粤港澳大湾区公告后，深圳将建设为中国特色社会主义先行示范区，也让重仓大湾区的佳兆业集团迎来的新的发展风口。佳兆业集团主席郭英成在中期业绩会上：“广东的企业要感谢党中央和国务院的关爱和照顾，特别是这种特殊的支持。佳兆业集团作为广东的企业，运气真的不错，感到非常幸运。”

销售盈利数据双双提升

面对错综复杂的市场形势，佳兆业集团制定了灵活的销售策略，在行业整体销售增速放缓的背景下，销售增速依旧取得较快的增长。

财报显示，2019年上半年，佳兆业集团实现实现合约销售面积约196万平方米，同比增长38.5%；合约销售额347亿元人民币（单位下同），同比增长37%，完成全年875亿目标的40%。

得益于此，佳兆业集团的营业收入和利润也双双增长。财报显示，2019年上半年，佳兆业集团实现营业收入201.2亿元，同比增长34%；净利润28.37亿元，同比增长66.5%，核心净利润27.53亿元，同比增长55%。

郭英成表示，在上半年实现快速发展之后，下半年，集团还有准备了价值约1200亿元的可售货量，这些货主要集中在粤港澳大湾区，将集中在九到十二月份进行推售，预计去化率就算不足50%也可以完成全年目标，对全年销售达标有信心。

报告期内，由于佳兆业集团主要布局在一线及重点二线城市，所以报告期内的交付的物业售价整体处于行业内较高水平，因此佳兆业集团的毛利率也处于行业较高水平。财报显示，2019年上半年，佳兆业集团的毛利率为33.4%，较去年同期提升1.8%。

债务结构优化成效显著

除此之外，佳兆业集团的债务结构优化成效显著。财报显示，2019年上半年，佳兆业集团的净负债率下降45%，公司速动比率保持在1.3倍的良好水平，现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余。

佳兆业集团表示：“2019年初，集团原计划是在年底之前将净负债比率降至200%，现在已经提前完成目标。2019上半年，集团的净负债率已降至191%。如今，集团计划在2019年底，将净负债率目标降至180%以下。未来，集团会继续优化负债结构及成本，将制定一个两年计划，将净负债率降至行业可接受的范围内，方法有很多，包括减少重资产比例。”

事实上，债务结构的优化也得到了国际信用评级机构的认可。2019年上半年，佳兆业集团首次获得了国际三大评级机构的信贷评级：穆迪、标普和惠誉分别给予佳兆业集团B1、 B、 B评级，展望稳定。

据智通财经APP了解，国际信贷评级将有助于公司拓宽融资渠道，进一步提升债券交易的流动性。

支持先行示范区建设两万亿旧改货值稳步推进

如果说企业经营状况的不断好转是佳兆业带给资本市场的信心，那么国家层面带给资本市场的信心则更加明显。

近日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（简称《意见》）。深圳作为改革开放的重要窗口，从经济特区到“中国特色社会主义先行示范区”，在新时期被赋予了新使命。

郭英成表示，在建设粤港澳大湾区公告后，深圳将建设为中国特色社会主义先行示范区。广东省的企业要感谢党中央和国务院的关爱和照顾，特别是这种特殊的支持。佳兆业集团作为广东省的企业，运气真的不错，感到非常幸运。佳兆业集团以往只是一个房地产企业，现在是一个城市运营企业。佳兆业集团希望每周甚至每天都能给深圳的市民带来更多休闲去处和乐趣。

与此同时，《意见》也强调，深圳在建设先行示范区时要“抓住粤港澳大湾区建设重大机遇”。

佳兆业集团凭借在城市更新领域20年的深耕，在国内尤其是粤港澳大湾区城市更新领域确立了领先优势和龙头地位，且在粤港澳大湾区积累了丰富且优质的土地储备。

财报显示，截至2019年上半年，佳兆业集团拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。

佳兆业集团管理层表示，由于按照会计成本法入账，集团已纳入土储和尚未纳入土储的旧改项目价值均被严重低估，两万亿货值有待重估释放。

目前，作为重仓大湾区的“旧改之王”的佳兆业集团，旧改项目正在稳步推进。据智通财经APP了解，从去年底至今年上半年，佳兆业就成功转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。

事实上，对于旧改储备的推进，佳兆业集团也着自己的计划。今年6月，佳兆业集团发布了新书《城市运营核心逻辑》，首次系统对外展示其在城市更新领域的思考。

佳兆业集团表示，未来集团将继续发挥旧改优势，推动旧改项目的快速转化。集团计划每年从旧改项目中转化80-100万平方米的土地供应开发。预计未来1-2年，集团将有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元；长远来看，集团将有约占地面积2200万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

一二线城市占比近八成 继续重仓大湾区

在旧改稳步推进的同时，佳兆业集团继续丰富土地储备。

今年上半年，佳兆业集团以旧改供应、招拍挂、收并购等多元化渠道择机补充土地储备，共获得15个优质项目，新增土储权益建筑面积达246万平方米。权益总地价162亿元，超越去年全年。

据智通财经APP了解，佳兆业集团重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。截至今年上半年，佳兆业共有土地储备近2600万平方米，可售货值逾5000亿元。 其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%，丰厚且优质的“存粮”，无疑为佳兆业赢得了不小的竞争优势。

面对不少同行停止拿地的情况，郭英成表示：“其实拿不拿地，每个公司都有不一样的经营策略。如果资金充裕，集团还会继续在粤港澳大湾区寻找优质土地，而小的地方或者不适合的地方，则会逐步减少拿地，希望投资结构会逐步优化。”这意味着，土地储备丰厚的佳兆业集团，仍将继续为未来的发展储备更多优质项目。

国信证券发布研报指出，“地产开发+城市更新”模式在推动佳兆业集团持续发展的同时，将有额效保证其盈利水平，预计2019、2020年EPS分别为0.55、0.66元，对应PE为4.5、3.8X，综合考虑，对佳兆业集团评级上调至“买入”。