彷徨的奥园（03883）

本文编选自“新無房”微信公众号。文中观点不代表智通财经观点。

电白县，因多雷电得名。

2018年12月3日，广东电白县金源海湾文化城，一人从高处坠落死亡。

消息很快惊动了项目母公司奥园的高层。

短短一个多月，这已经是奥园在广东的项目，第二次上监管黑名单。

自古以来，戊戌年都有大事发生，2018年的房地产市场也不平静。

前有碧桂园、万科接连出事，临近年关奥园步其后尘。

让高层们最为担心的是，奥园独立出来物业板块——奥园健康生活，正在紧锣密鼓的加快上市的脚步。

即便奥园物业在管总建筑面积仅有950万平方米，被人们讥笑为“蚊型物业公司”，却也容不得出现半点闪失。

毕竟时间不等人，几天前，奥园又一笔10亿元发债被终止，并且有超过200亿的短期债务，将在2019年中期到期。

依靠“奥林匹克概念”起家的奥园，迫切希望奥园物业能在IPO最后的百米冲刺上，拥有尤塞恩·博尔特的速度。

这是最后的机会。

1  奥林匹克掘金者

1980年莫斯科，西班牙人萨马兰奇当选了IOC（国际奥委会）主席。

彼时的IOC危机重重，奥林匹克名存实亡，IOC只剩下20万美元的流动资金。

但，这在4年后的洛杉矶奥运会上出现了转机。

IOC依靠美国奥组委主席彼得·尤伯罗斯提出的“TOP计划”——合作伙伴拥有使用奥林匹克标志的专有权，盈利了2.25亿美元。

要知道，当年世界银行提供给处于改革开放初期中国的两笔贷款，加起来也不过是2亿美元。

“TOP计划”，不仅让萨马兰奇看到了IOC金光耀眼的未来，也开启了奥林匹克商业化的第一幕。

1998年5月，时任国家体育总局局长的伍绍祖，迎来了一位不速之客。

他将自己想用“奥林匹克概念”做房地产的想法，对伍绍祖全盘托出。

彼时正值北京申奥期间，伍绍祖听到这种既不花钱又能宣扬体育精神的项目后大嘉赞赏，随即亲自写下了八个字——“广州奥林匹克花园”。

中国的“奥林匹克概念”，被33岁番禺地产商人郭梓文，挖出了深埋其下的黄金。

次年，1999年7月，郭梓文携手拥有中国奥委会授权“奥林匹克概念”的中体产业，联合开发了广州奥林匹克花园。

广州奥园一经开盘，即引发巨大轰动，被抢购一空。

千禧年4月，萨马兰奇来到了广州奥林匹克花园参观，也许是在郭梓文身上看到了自己年轻时的影子，他对郭梓文说：

我向奥林匹克开发建设者表示祝贺，你们的概念，与大众所倡导的方式是一众的。

这句话让郭梓文等了很久，扩张刻不容缓。

“首富制造者”王志纲立刻为郭梓文起草了庞大的“奥龙计划”。

7天后，上海奥林匹克花园立项；3个月后，南国奥林匹克花园立项，立项仅5个月，南国的项目便已动工。

2001年7月13日晚22点，萨马兰奇在莫斯科宣布：

北京成为第29届夏季奥林匹克运动会的举办城市。

举国欢腾，何振梁在申奥现场意气风发的说：

7年之后，北京将让你们为今天的决定，而自豪。

7年后的北京是否能让世界自豪暂且不谈。此时，依靠着“奥林匹克概念”盖房子的郭梓文，迎来了人生中的高光时刻。

7月，上海奥园登上了上海各大报纸头条：

《上海奥园公开发售，数百人排队认购》

7月21日，广州南国奥园创造了2天销售800套的奇迹。

在随后的几年里，南国奥园与华南新城、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、祈福新村、广地花园被称为“华南八大金刚”。

同年，郭梓文也被评为“中国房地产十大风云人物”。

春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。要知道，那一年华夏幸福的王文学还没有走出三线小城廊坊。

但郭梓文明白，只要中体产业还在，奥林匹克花园永远不是自己的“亲儿子”。

2 奥林匹克衰亡史

2002年11月，郭梓文正式与中体产业“分手”。

在此之前，郭梓文抢注了大批“奥园”商标与“奥林匹克”字样的网站，“分手”后南中国的奥林匹克花园，被奥园尽收囊中。

“奥林匹克概念”已经成了郭梓文取之不尽、用之不竭的金山。

同年，“福布斯中国100富人榜”郭梓文以个人资产0.85亿美元，列第98位。

无数地产老板奔赴广州学习、考察，郭梓文一度成为了当年华南地产圈的“大红人”，地位如日中天。

但没了中体背书的郭梓文，总免不了被人问起和奥林匹克花园的关系，因为南中国的奥林匹克花园始终没有改名。

在2003年奥园试图上市前，奥园自知理亏，与奥林匹克花园之间的关系还只是“蹭一蹭，不进去”，而念旧情的中体也不好撕破脸。

但该来的总会来。

奥园上市前夕，众多媒体发文：

奥园集团，是中国奥林匹克花园地产的创始人和品牌所有者。

这让中体大为恼火，当年中体的中奥花园职业经理人郭钧开记者发布会，怒斥：

奥园集团故意混淆奥园的地产项目与奥林匹克花园的关系。

奥园也捧着98年从伍绍祖手中接过的“广州奥林匹克花园”题词当“免死金牌”，称自己才是“名门正派”。

就在奥园与中体口水战打的不可开交之时，后院却起了火。

奥园因为贷款担保陷入了漩涡，自此便在下坡路上无法刹车。

资金链断裂，多年的高管、骨干含泪出走，这也导致上市被迫搁浅。

明哲保身，奥园也在与中体产业的纷争中做出了让步：

今后奥园集团新开楼盘项目不再用奥林匹克花园命名，代之以奥园新城命名。

自此之后奥园元气大伤，郭梓文带着自己“奥林匹克概念”，消失在了地产明星的舞台上。

直到2007年郭梓文再次重出江湖，敲响香港联交所的大锣，奥园也没有走出当年的阴影。

2010年4月，89岁的萨马兰奇于西班牙病逝。

2016年里约奥运会，投入200多亿，最终却只收回了110多亿。

评级机构穆迪也泼来了冷水：

奥运会对巴西的主权评级影响为中性，并预计巴西经济今年仍将收缩3.7%。

奥林匹克，成了烫手的山芋。奥园，没有方向，不知归途。

3 高周转的黄昏

1000多年前，河南人李商隐眼看着曾今万国来朝、四海臣服的大唐大厦将倾，却无用武之地，不禁心生凄凉：

夕阳无限好，只是近黄昏。

2018年3月，奥园2017年度业绩报告会，中国奥园运营总裁马军豪情满怀的说：

2019年，奥园的销售目标是要突破1000亿元。

一时间，掌声如鸣。

奥园集团副总裁陈志斌附和道：

我们更加强调规模和高周转，但是我们的毛利率仍然会维持在25%以上。

敢提目标上千亿的，都不是一般人。

比如“亩产过万斤”的泰禾董事长黄其森，在2018年就放过2000亿的卫星。

给他们“千亿”勇气的不是梁静茹，而是在2018年令市场闻风丧胆的高周转。

奥园的高周转，据说从交地到卖楼一般只需要6个月，最长不会超过9个月。

快速开发、快速销售，成为了奥园的开发策略，也因此埋下质量问题的祸根。

2018年12月28日凌晨，零下二十多度的沈阳苏家屯。

沈阳奥园国际城71号楼电梯间，暖气管道再次爆裂进水，有住户称：

从2013年入住至今的6年之间，房子被淹了6次。下水管、暖气管、自来水管几乎爆了个遍。

奥园国际城的物业回应：

房屋设计存在问题，楼盘的开发商和施工单位都是南方的，对北方的环境没有太多经验。

事实上，来自南方的开发商奥园，质量问题不仅只在北方发生。

安徽合肥，奥园城市天地小区，因为“雨污不分流、车位盖草皮、消防通道太窄”，导致业主集体拒绝收房。

同年，靠高周转成为“宇宙最大房企”的碧桂园，也因萧山、奉贤等地的事故，身陷舆论漩涡。“老实人”杨国强致信道歉：

碧桂园将放慢发展速度。

在龙头房企“浪子回头”，将高周转逐渐淘汰、放弃之时，奥园却渐行渐远。

2019年1月10日，奥园2019媒体活动。

奥园副总裁郭士国意气奋发的说：

奥园2018年销售突破千亿，地产913亿元，超额完成全年指标。

高周转，使得奥园2019年的目标——1000亿，提前到来。

4 危机四伏

与各大高周转房企相似的是，在奥园跨入“千亿俱乐部”，背后是居高不下的负债：

截至2018年6月，集团资产总额约为1532亿元,负债总额约为1248亿元，投资活动性现金流为-110亿元。

甚至在2018年，奥园增长最迅速的一年，曾被《中国经营报》指出奥园有百亿元的隐形债务：

根据奥园地产披露2017年公司年报，以项目公司或附属公司为融资主体，引入基金、信托和资管计划持有部分股权。进行有息债务权益化处理后，公司账面上降低了逾百亿元有息负债。这近百亿元的隐形债务，摇身一变成了净资产。

《中国经营报》的记者，对其也做了进一步的确认：

奥园地产这些附属公司非控股权益股东方多数为基金、信托、券商资管计划等类型融资方，且授予奥园地产附属公司股权性质融资金额较多。同时这些非控股权益股东也向奥园地产附属公司直接发放了贷款。到2017年期末，这些附属公司非控股股东对奥园地产累计形成了大额贷款，总计21.25亿元，较2016年末的11.87亿元大幅增加。这些附属公司非控股股东贷款利率介于6.5%~12.5%之间，奥园地产提供待售物业及投资物业作为抵押，但是奥园地产并没有将这些贷款计入到公司有息负债。

房师通过查询奥园2018年中报发现，奥园的债务危机，恐怕要比预想的严重。

奥园有息负债总计450亿，其中，短期债务也远超其长期债务：

一年内到期204.16亿元，一年以上但未超过两年114.53亿元。

长期债务与短期债务的区别是：

长期负债比短期负债资本成本高、限制条款多、筹资速度慢，但相反，其筹资风险极低。

并且长期负债的期限比较长，所以筹资压力与还款压力较小。

反观龙头大哥万科，有息负债总计2268亿，长期负债1282亿元，短期债务仅为120亿。

奥园受到短期债务的压迫与2019年房企融资利率下调，在今年1月密集发债：

1月奥园发行了年利率分别为7.95%及8.5%的7.55亿美元债券。

奥园在境外市场的发债顺利，并没有给境内市场带来太多的好运。

1月23日，上交所公告称：

奥园非公开发行2018年10亿元住房租赁专项公司债券被终止审核。

债务上的危机让奥园慌了手脚，三大板块：物业、文旅、商业更急于上市：

奥园健康生活集团计划今年2、3月在港上市；文旅集团计划在6、7月上市；奥买家则计划明年上市。

就以即将成为第13家上市物业公司的奥园健康生活来说，其规模在上市物业公司中，仅高于祈福生活与浦江中国：

截至2018年5月31日，奥园健康生活共为55处物业提供物业管理服务，涉及总建筑面积约为950万平方米

在规模上明显落后的奥园健康生活，找来了大健康产业来凑数。

奥园健康生活曾在申请材料中讲到：

于2018年8月，奥园健康生活已经与一家在韩国首尔拥有13间“PPEUM”品牌分公司的韩国医疗美容服务供应商订立战略合作协议，同时还与另外两名战略伙伴订立两份战略合作协议，打造“春雨医生”及“健康160”线上医疗咨询服务平台。

大健康产业对于奥园健康生活来说，就是增大体量的一种方式。

没有规模优势的奥园健康生活，寄望通过提高利润和增大体量来寻求竞争优势。

虽然大部分上市物业都有其他产业的掺杂，但业绩的贡献来源还是物业。

就以目前来看，还没有哪家在其余产业里做出了成绩。

5 大鱼

电影《大鱼》里，父亲爱德华对儿子威尔说：

河里最大的鱼，永远不会被人捉到。

曾几何时，郭梓文认为“奥林匹克概念”会是他捕到的大鱼，谁曾想只是昙花一现。

随后高周转成为了奥园的主旋律，却又使其成为了众矢之的。

没有核心业务的奥园，就如同只想捕大鱼却从不修船的渔夫，一尾浪涛拍来，破船就会粉身碎骨。

现如今，即将上市的奥园物业，会是郭梓文的大鱼吗？

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