粤港澳大湾区竞争格局及房企布局之道

本文来源于“克而瑞地产研究”微信公众号，作者为研究员房玲、易天宇、杨凡。

政策利好下粤港澳各地发展迎来新机遇

1、政策利好推动世界级城市群

粤港澳大湾区指以广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群，是与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。相比其他三大湾区，粤港澳在常住人口方面居于首位，此外2017年粤港澳大湾区GDP总量已达1.54万亿美元（按美元汇率6.5计算），若按7%的GDP增速来看，粤港澳大湾区5年内即有望超越东京湾区成为全球经济总量最大的湾区。

历年来粤港澳大湾区概念在政策上被多次提起。最早于2014年，深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”，把粤港澳城市群勾连起的湾区作为整体规划。2015年3月，在发改委、外交部、商务部联合发布的一带一路相关文件中，首次提出要“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区“。2017年3月，在全国两会上“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。2018年3月，粤港澳大湾区被官方明确为与京津冀协同发展、长江经济带对等的区域发展战略。此外随着近期粤港澳大湾区领导小组的成立，预计未来粤港澳的相关规划细则也将进入落地阶段，而粤港澳大湾区这一主题也必将不断升温。

2、各城市发展各具特色各具优势（略）

三类房企重仓湾区布局有道

从目前粤港澳大湾区的房企竞争格局来看，全国化布局的规模房企中有部分就是在此发家，大本营优势不可撼动；另外一部分虽然此前并未布局，但也看准了湾区的发展契机，频频落子；最后还有一些本土深耕的区域房企，依托先发优势，布局于城市的核心区位。

1、规模房企深耕湾区大本营

区域内起家的规模房企占据先发优势

粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头——碧桂园、万科和恒大的发源地。事实上，华南区域也是诸多老牌房企的大本营，许多企业都是以此为原点，开始了全国化规模扩张，如保利、华润、招商、富力等等。

这些企业持续深耕大本营，同时也在积极进入区域内其他城市，如作为广州本地企业富力地产在“布局珠三角，辐射粤港澳”的战略方针下，不断扩大发展版图。2017年富力地产首入江门、肇庆，2018年1月富力又以1.35亿元首入江门下辖鹤山市，2018年3月富力联手绿地、佳兆业、越秀、华发共同参与石岐区的三旧改造，从而以旧改的方式布局中山。

除富力外，华润置地也于2015年11月以一二级联动的方式布局中山，进入2018下半年华润继续加快粤港澳各城市的布局速度，先后于2018年7月、8月进入江门、肇庆两城市，除此之外华润置地股东华润集团还计划投资建设粤港澳大湾区总部，用于统筹并指导未来在大湾区的所有投资项目，其中就包括有城市开发等核心业务。

这些房企凭借着先发优势提前布局，往往占据了大本营城市的核心区位，同时因较好的口碑效应，已经提前享受了利好政策带来的诸多红利。比如碧桂园，2018年上半年其合约销售前十城市中，就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞，其中惠州更是位居各城市销售魁首，上半年合约销售207亿元，占到了总销售占比的5%，市场占有率排名第一。而富力地产前7月于惠州、广州两地的合约销售也达到了31亿元，销售贡献率4.6%。

此外值得一提的是，雅居乐土地储备中粤港澳大湾区的土储占比较高，已达到了30.5%，其中中山、惠州两个城市土储占比分别为14.9%及9.5%。2018年上半年雅居乐又于江门、佛山新增拿地47.78万平方米，为进一步深耕大湾区做好了准备。

备注：1.招商蛇口及中海地产土地储备数据为17年末数据；2.富力地产土地储备数据为企业公布的权益可售建筑面积

保利领跑广州全城上半年销售（略）

2、外来房企频频落子实力不容小觑（略）

两类外来房企强势布局优质地块

融创2018年广深区域销售直指500亿

3、地方房企进一步扩大本土优势

立足大本营向热点城市布局

除了规模房企之外，还有许多扎根于本土深耕的区域开发商，实力也不容小觑。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，向周边城市辐射发展。以中国奥园为例，立足于大本营广州，近些年来向周边城市延展的步伐明显加快，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截止目前已实现了粤港澳大湾区9+2城市的全覆盖。截至2018年上半年，中国奥园于粤港澳的土储量为738.01万平米，占集团总土储的24.59%，为日后的销售增长提供了坚实的基础。

此外这些本土企业在当地也拥有着较好的口碑，本土优势突出，对区域内城市更有渗透力。以深圳控股为例，在其大本营深圳，其现有项目主要分布于罗湖、福田、南山等板块的核心区位。上半年深圳控股于深圳共取得合约销售20.42亿元，业绩贡献率达47%。展望下半年，深圳控股的加推项目均位于深圳，包括深业中城及泰富广场，总货值约达220 亿，这也为深圳控股销售的持续增长提供了保障。深圳控股表示，未来其将继续深化与母公司的合作，并发挥国企背景与各地政府展开合作，以积极拓展深圳的土地项目。

合景泰富多元获地深耕粤港澳（略）

粤港澳建设下房企跨界多元遇新机

随着粤港澳大湾区的提出，各大房企争相扎推大珠三角地区，除了传统的地产开发外，从长租公寓到城市旧改，从产业小镇到海洋经济，几乎各个领域皆有涉及。事实上，大湾区概念的提出带动了各相关领域的发展，为房企们提供了绝好的多元化业务拓展机遇和空间。

1、湾区浪潮下房企争相布局广深旧改（略）

2、各方利好下长租公寓迎来新商机（略）

3、各类多元业务共建湾区经济

除了旧改和长租公寓，事实上其他多元化业务，如产业小镇、特色小镇、医疗健康、海洋经济等都为房企的布局重点。如产业小镇、特色小镇，近年来就有包括绿地香港、雅居乐、华夏幸福、碧桂园等各大房企参与其中。2017年7月保利地产与肇庆政府签订协议，于高新区建设的全省首个军民融合产业小镇项目；2018年1月碧桂园签约佛山顺德新能源汽车小镇；2018年8月华侨城惠州首个项目——吉他小镇落地。各大房企在布局产业新城的过程中，不仅实现了自身业务转型，也为大湾区引入了高质量的产业集群。

与此同时，还有许多的房企正在谋求其他新业务。如格力地产，目前就已积极开拓了包括与海洋、健康、金融、旅游、生态农业等在内的相关产业；保利地产2016年通过收购中航，顺势于珠海布局了航空主题乐园项目；2017年3月万达则计划于惠州建设800亿万达城；2018年7月富力国际医院·UCLA附属医院动工等等。

房企通过多元化的布局也让房企摆脱了单一的地产商标签，在拓展业务空间、降低企业风险的同时，也创造了新的利润增长点；此外房企还能够通过业务整合，形成优势互补，增强企业竞争能力等等。