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业绩会实录|旭辉控股(00884)加大三四线城市拿地力度,定能超额完成1400亿目标

2018年8月15日 21:36:09

8月15日,旭辉控股(00884)在香港举行2018年中期业绩发布会。

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智通财经APP了解到,旭辉在今年上半年合同销售金额按年增加40%至660.32亿元人民币(单位下同);已确认收入按年上升64%至184.21亿元;核心净利润按年增长59%至24.46亿元。

股东应占溢利按年增长58.6%至34.19亿元;经调整毛利率及核心净利润率分别为33.7%及13.3%;每股收益0.45元,宣派中期股息每股6.09分。

截至今年6月底,公司净负债对股本比率为72%,手头现金充裕达391亿元,加权平均债务成本为5.3%。

期内,集团附属公司、合营企业及联营公司的物业销售现金回款占2018年上半年逾80%。截至2018年6月30日,集团附属公司、合营企业及联营公司拥有已订约但未确认销售约为1200亿元,为集团未来已确认收益的增长提供稳固基础。

此外,公司于今年上半年的合同销售金额来自25个城市超过130个项目。于上半年,集团收购于67个新项目的权益,就此应占土地代价合共为291.9亿元。

在7月份,公司还进一步收购了5个新项目的权益,就此应占土地代价合共为54.6亿元。并且,就期内作出的土地收购而言,公司严格遵守其价值投资原则,并利用多种收购渠道,包括政府公开拍卖及招标、私人收购及城中村改造。

以下是智通财经APP整理的旭辉控股业绩会问答实录。

问:关于公司前七个月销售额完成全年销售目标的56%,请问全年是否能够顺利实现1400亿的目标,或者是否有上调目标?

答:我们应该能够超额完成1400亿的目标,因为下半年一般的销售比重都是在60%,下半年才40%。所以按四六开来算,我们应该一定会超额完成。但是我们还是要考虑市场和政策,所以我们没去调上调我们的目标。但是我们内部来看,我们一定会超额完成年初制定的1400亿的目标。

而且今年我们还是有2600亿的可销售的货。所以我们大概去化在60%到70%左右。所以我们应该完成今年的目标,是非常有信心的超额完成。

问:关于旭辉在2017年中期的毛利率和核心净利率分别为31.6%和13.7%,去年然后今年的中期分别为33.7%和13.3%,为什么公司的毛利率在上升,但净利率却持平甚至略微的下跌,从全年来看这两个指标会处什么样的水平?

答:其实我们净利率还算是一个比较稳定的水平,因为中期业绩也不是一个衡量毛利率和净利率的一个很好地指标,因为一般我们在前半年的结转都是比后半年是少的。

如果一般的内房股的情况,一般前半年只会结转30~40%这种比例,所以它不能够给到你一个非常的清晰的作用。但是就算是这样,因为我们规模也是比较大,我们的结果也是相对是已经算是比较平衡一点。所以你这样看上去毛利率跟净率还是比较平衡的。

问:下半年的话,公司拿地的速度会有没有调整?而且怎么看目前国内的土地市场。

答:我们正在迅速调公司的拿地的结构。因为我们主要以一、二线城市为主,而且是主战场,但我们在三、四线城市拿地太少了,所以我们现在再强调三四线,是希望要增加一些比重。同时,我们其实在今年减少了一线城市的拿地比重。

我们今年上半年达到72块地,在三、四线城市方面,主要在浙江、江苏、山东和广东。三、四线城市拿二十六块地,所以公司目前的拿地节奏还是比较好的。如果说比重,我们希望未来主要是一、二线城市占80%,三、四线占20%。

关于下半年公司拿地的节奏,我们认为第一个要遵守我们自己的投资纪律;第二个要观察好我们的财务记录;第三个我们要量入为出,因为我们还是要对市场比较多的敬畏;第四个,在已经有出现了土地回落的城市,我们要加大一些投资比重,但是目前地价也在同步上涨,整体市场较为火热。

所以我们认为没有太多的投资机会,我们应该不会追高去买地,不做买地王。所以总的来看,下半年的拿地量应该会比上半年会略小一点。

问:此前提到,公司毛利率可以维持到之前的优势,是否是因为三、四线的去化率水平要更高一些,如果预测的话,之后的一个趋势会是怎样?之后是不是公司一直可以维持30%或者以上的毛利率的水平。

答:旭辉目前正在维持一个高速发展,高周转的策略,但我们还是要稳定我们的盈利能力,所以25%以上的毛利率跟12%的净利率,我们认定基本上是可以维持很多年。未来至少目前来看,未来3到4年,我们现在手中这些货卖出去,还是能维持在25跟12的这个利润。25的毛利率12的净利润。

但是,我们今年上半年,其实一线城市的成交是很少的。因为预售证没拿到,我们都是下半年才开始拿到预售证,那个东西一卖直到今年年底,然后整个销售均价又上去。

我们估计今年销售均价应该在17500-18000元/平方米。例如,我们在北京最近推出来卖的售价是6万/平米,然后我们7月到8月份卖了三十几个亿。

今年年底还有很多这种上海北京的这种高价的房子。因为我要买预售真不容易,并且它都在下半年。上半年我们在一线城市像南京或者有些二线城市进行高端一点预测时都很尴尬。但随着下半年我们陆续能达到预期目标。

问:此前看到,公司在今年8月份发行了25亿元公司债。所以想请公司结合目前及未来一段时间国内的融资环境情况,介绍一下关于融资成本的问题。

答:从公司的融资环境来看,我们的经营融资还是做的非常好的,一个是我们的整个信用评级,在境外是BB评级,而且是比较正面和稳定的。在境内我们是3A。

第二个是,在境内时,我们通常等到市场相对比较系统、相比较好的时候,才做境内这块的发公募债。所以从整体来看,我们的融资成本是在5.3%,去年年底是5.2%。所以对于公司整个利息成本来说,我们还是相对控制的比较好。


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