房租涨爆了!欧美年轻人真的“住不起”了

经历了疫情期间大抛售的欧美租房市场，正在迎来一波强势反弹。

随着疫情限制的宽松，租房市场供需缺口急速扩大，加上投资者大量涌入住宅房产市场，欧美主要城市的房租已经涨爆了。

但于此同时，那些在疫情后返回大城市工作的年轻人突然发现，他们“住不起”房了。

后疫情时代 租房市场供需缺口急速扩大 房租暴涨

在纽约、伦敦等国际城市，由于疫情期间大量人员逃离，房屋租赁市场经历了一场大抛售，房租暴跌——尤其是在高端市场。房地产经纪公司Serhant的数据显示，曼哈顿的租金中值下降了21%。在伦敦市中心，汉普顿的租金指数大跌24%至历史最低点。

随着限制措施的放松，越来越多的居民搬了回去，但纽约和伦敦都不如疫情前那么忙了。纽约的工作场所访问率仍比疫情前的平均水平低了24%，伦敦则下跌了37%。

然而房租却在飞涨。纽约今年3月份租金中值同比上涨20%，比2020年同期上涨了10%。伦敦的平均租金在过去一年上涨了14%，自疫情爆发以来上涨了4%。

据英国《金融时报》27日文章，伦敦政治经济学院名誉教授Paul Cheshire表示，租金价格往往对需求的短期波动非常敏感，因为近年来新建出租房的数量非常少。数据显示，今年第一季度，英国房产门户网站Zoopla发布的在伦敦登记的租房数量比5年平均水平低45%。

“在伦敦，最近(租房)需求的增长是在总体住房供应极度缺乏弹性的背景下发生的。”

此外，对许多英国房东而言，租房不再有利可图，因此不愿再出租自有房产。2017-2020期间，英国逐步取消抵押贷款利息税收减免政策，直接挤压房东的收益，因此许多房东决定卖掉在伦敦出租的房子。2022年第一季度，Zoopla上出售的所有房屋中，有18%在过去3年里挂牌出租。

飙升的房价也令潜在购房者望而却步，迫使他们继续租房，反过来又加剧了租房市场的短缺。

英国土地登记注册局(HM Land Registry)的数据显示，目前伦敦住房均价约为53万英镑，仅在2月份就上涨了1.16万英镑，自疫情开始以来上涨了5.5万英镑。

根据房地产研究和咨询公司Zelman & Associates的数据，美国房屋平均销售价格去年上涨了17%，去年下半年有475万租房者购买了住房，低于2020年同期的550万。”

在最受欢迎的城市中，伦敦和纽约的房租上涨最快。

房地产经纪公司Serhant的数据显示，在截至今年3月的一年中，曼哈顿上东区和上西区的租金中值分别上涨了42%和45%，上城区的涨幅仅为10%。

根据租赁门户网站SpareRoom的数据，在伦敦的切尔西和南肯辛顿区域，今年一季度，合租房租金同比分别上涨了28%和27%，而整个伦敦的平均水平仅为12%。

就连在一向被认为是租房市场典范的德国柏林，租户也面临大幅加租的压力。2021年4月，法院推翻了一项用于保护租户的房屋租金管控规定。过去一年，柏林出租公寓的要价上涨了18%。

国际租户联盟(International Union of tenants)的Steenbergen表示，过去两年，柏林的吸引力越来越大，大投资者越来越多地参与购买公寓或建造新公寓出租，传统的保护租户的规定已经不够了。

投资公司疯狂涌入 推动房租上涨

不仅仅是柏林，整个欧美的房屋租赁市场都越来越受投资者青睐。大量资金涌入，继续给房屋租赁市场火上加油。

根据房地产数据公司Real Capital Analytics的数据，从全球养老基金和保险公司等机构流入欧洲租赁行业的新资金，从2019年的750亿美元增加至2021年的1240亿美元;在美国，这一数字从1930亿美元增至3500亿美元。

在美国，包括黑石集团在内的许多华尔街投行一直在全国各地疯狂购买独栋住宅，并将其出租获利。

据华尔街见闻此前文章，黑石还将进军大学租赁房地产市场。4约中旬，黑石同意以128亿美元全现金收购美国校园社区公司(American Campus)。据悉这项交易预计将在第三季度完成，但须经美国校园社区的股东和其他条件批准。

美国校园社区公司是一家房地产投资信托公司，致力于在美国各地的大学和学院附近购置、管理和开发学生住房。截至去年底，它拥有166个学生住房物业，约有11.2万个床位，包括亚利桑那州立大学、佛罗里达州立大学和加州大学伯克利分校周围。它几乎有四分之一的建筑是在校内。

房地产投资将跑赢通胀?

目前，在投资回报方面，通胀高烧不退和美联储加息是一个麻烦的组合。黑石认为，加大对房地产的投资，尤其是对租赁公寓、物流流产和科学实验室的投资，将帮助投资者跑赢通胀。

黑石总裁兼首席运营官Jonathan Gray在公司第一季度财报电话会议上表示：“在这种环境下，如果你拥有将现金流调整得更高、跑赢通胀的业务，你仍然可以拿出漂亮的成绩单。”

“这就是我们一直在做的，这也是我们将继续做的事情。”

在过去的一年里，黑石的房地产投资业务规模达2800亿美元，是其8800亿美元的投资组合的最大投资业务，集中在三个关键类型：租赁房屋、物流地产、生命科学实验室。

Gray表示，所有这些投资都属于抑制通胀的房地产类型。他说：“我们关注成本，专注于良好的基本面，不持有固定收益导向的资产或没有定价权的业务，对投入成本敞口很大。”

租赁住房的业主也可以随着成本的增加而提高租金，黑石董事长兼首席执行官 Stephen Schwarzman在1月份的财报电话会议上表示，公司押注租金涨幅将是预期通胀率的两到三倍。

到目前为止，房地产投资贡献了黑石去年的大部分收益，并且超过了原定目标。今年一季度，黑石净利润为12.17亿美元，虽然低于2021年同期水平，但是超过了分析师的预期，房地产是所有投资业务中回报率最高的。

最大的输家——年轻人?

在欧美的这场租房危机中，最终是租户承担了一切成本。而作为租房群体的主力军，年轻人可能最大的输家，他们的教育和工作生活已经在疫情爆发期间被中断，当回到城市生活中，他们发现通货膨胀的影响已经弥漫至衣食住行的各个方面。

在美国迈阿密， 一位名叫Eliza Meyers的年轻租户发现，在她看过的每一套公寓里，都有成群的潜在租户。她说: “我会看看一个地方，回家计算一下数字，和我妈妈谈谈，再给经纪人打电话，然后发现公寓已经被抢了。全部在24小时内完成。这种情况发生了五次，非常令人沮丧。”

当她终于在第六次找到一个合适的出租房时，房租从每月1640美元涨到了3088美元，涨幅达88%。因此，Meyers不得不将她从工资养老金缴款的比例从5%降至3%，这个比例可能会进一步下降。

“我要支付的金额太疯狂了。”“我的财务状况肯定很紧张。”

另外，对租户而言，目前租房成本正在快速赶上买房的成本，年轻人现在面临着既买不起房也租不起房的窘境。

房地产公司Redfin的数据显示，美国今年3月份房租中值和月供之间的差距在30美元左右，创造了该数据有记录以来的最小差值。2020年3月，在美国疫情爆发前，这个数字约为322美元。

3月份，美国月租中位数同比上涨17%至1940美元，创历史新高。同期，月供中值飙升34%至最低1910美元，购房者的首付约为5%。

本文编选自“华尔街见闻”微信公众号，智通财经编辑：庄东骐