房企快速扩张背后的达摩克利斯之剑

本文来自“真叫卢俊”微信公众号，文章内容不代表智通财经观点。

以前的排行榜都是一年一发，现在的排行榜都是一月一发，每个月都看到各家房企的数据，每每都能感受到巨大的压力，昨天我们又看到了前十强1-7月的成交数据。

说实话虽然是十强，但是从三四名的差距来看已经出现分化了，大者恒大的规律已经不是存在50强或者30强之间的比较了。

房企越来越大，今年一年的房企销冠到底能卖到多少数字，这个已经是各种预测，比去年多已经是事实，到底多多少则充满各种想象，虽然整个大盘在萎缩，但是龙头企业还是以我们想象不到的速度在扩张。

按照当下的扩张速度，其实已经是极速，但是说实话我从各个房企老板脸上看不到任何的开心或者愉悦，而是依然的不知足，现在如此以后还要更快，年中调整销售目标也好，提前制定五年计划也好，各种迹象都在给外界暗示：我还要更快。

那为什么要一直快一直快？

我今年4月25日的跨年演讲有这么一小块内容可能说明了点问题。

比如说我们10个亿拿了一块土地，加上其他成本5个亿，最后项目卖了25个亿，看上去我赚了10亿。

但是我们剔除了增值税、所得税之后发现净利润只有4亿。

而这4亿加上当初回本的10亿土地成本之后发现，已经买不回同样的土地了，经过两年的周期一样的土地已经涨到18个亿。

所以这个是房企艰难的地方，已经采用了极快的周转周期，而且项目看上去卖了不错的价格，但是依然在购买面粉这个环节遇到了问题，土地价格涨幅太快。

所以某种程度上来说，开发商很难依靠自我现金流周转完成企业运作。

所以在这样的环境下，必须要借钱。

而且借来的钱不仅仅用在继续拿地，还要用在后续的项目开发的填坑，所以某种程度上来说这也就要求房企的规模要越做越大，只有足够大，你才能借到足够的钱，用这个足够的钱来完成下一轮的开发。

规模就是在这种压力下滚雪球越滚越大。

所以在我眼里，房企越做越大，某种程度上是不得不做的选择，或者说就是活下去的本能。

所以我们在看到房企在绝尘而起的时候，也可以从他们的负债规模上找到一些答案。

我们知道一家房企会有各种各样的融资方式，所以对于他们来说有各种各样的负债，简单的和大家聊几种主要的

首先是存在我们开发商身上的存量债。

根据WIND数据显示，目前存量债券规模超过100亿元的房企数量已达36家，合计债券规模8283.8亿元，占地产企业债券总规模的比例达37.9%。

而排在第一的万达，各位 结合最近的动态应该就可以看出一二，万达宣称和融创富力的合作是三赢的买卖，但是对于我来说根本不相信一次斗地主可以多赢，而从万达主动找融创以及万达目前自身的负债水平来看，可见他们是多少的需要钱来还债。

而排名第二的恒大，在去年的净负债率119%，今年恒大引进了700亿战略投资，偿还了大量的永续债，仅5/6月份就偿还了1129亿的永续债。

但是哪怕如此，存量债券依然是很大的数额。同样的，存量债规模在百亿以上的房企达到36家，这些开发商未来的日子都是不好过的。

数额是一方面，另一个重要的方面是时间。

房企偿还债务的时间是越往后压力越大。

2018年房地产债券较2017年增幅105.5%。2019年较2018年增幅94.5%。毫无疑问未来两年还款的压力都是翻倍的增加，所以看到这里，或许你应该明白房企为什么要加倍的扩张。

因为债务也是加倍的到来。这个只是一个维度，另一方面我们还可以看下企业债。

按照道理来说不应该占房企很大借贷来源的企业债，最大的华夏幸福也超过100亿，因为过去几年比较低的利率也让世茂、阳光城等房企都用上了这种借贷。

而且惊人一致的是，关于还款周期。

也是从今年开始，未来每一年都会有翻倍的增加，巅峰值在2021年到来，过了之后才开始缓解。

未来三年，悬在所有开发商头上的达摩克利斯之剑一直都在，所有房企只有越做越大，才能抵御马上就回来的危机和风险。

看到这里，或许你应该可以了解，房企为什么从去年开始，在做大的路上勇往不前，或许你也可以了解，为什么今年的夏天，地产圈会发生那么多故事。

不是开发商希望抛头露面，而是形势逼迫他们登台露脸。

所以后面这些新闻消息，也就变得那么的顺理成章。比如

企业债之后，私募债又成为了借贷的一种重要模式，成为新一轮的融资手段。

在借钱的环节上，开发商一定竭尽所能各种借贷，除了私募债，信托模式也在加强比重。

所以到了当下游戏规则利用的好的房企，账上现金流还是健康的，所以兼并收购可以高密度的发生。

所以在有压力的背景下，越来越多的房企拿出了这样的口号。

说我们的梦想是星辰大海，只有越来越大才有可能继续玩下去。

当然，从目前来看，一个星辰大海还不够用。

好多家房企都说自己要征服星辰大海，而且给到团队的刺激和激励也是如此的类似。

对所有的员工的待遇激励是空前的，但是不代表以后的人才可以很好找。

因为其他的房企也是这样承诺的。

其实用的措辞越肯定，可以看出所有房企内心越焦虑，他们急切的希望做大，急切的希望扩张，急切的希望占据规模，本质上或许是为了在别人倒下之前可以活下去，而整个兼并收购大浪潮里不会成为被收购的那一个。

这会是趋势么，可能吧，毕竟所有人都说行业需要洗牌房企需要转型，所有的房企都会恐慌，都说趋势会大变，在改变来临之前，所有人都在用做大的方式来抵抗风险。

这是不是解决方案我不知道，但是这好像是当下唯一的选择，达摩克利斯之剑会一直悬在所有房企的头上，不知何时会解除。

这一轮的负债时间点大概是3年，但是不知道还会不会有下一轮，因为对于这个寓言故事，百度里是这么告诉我们用意的：

当一个人获取多少荣誉和地位，他都要付出同样多的代价。（编辑：何钰程）