厚积薄发、聚焦成长，远洋服务(06677)步入价值发展新周期

2021年的物业市场风云变幻。从年初至年中，在政策支持和资本推动的双重利好下，物管板块斩获了一段业绩和股价双升的美好时光。年中以后，受房地产行业的波及，资本市场对物管板块担忧显现，板块开始大幅回调，估值分化加剧。

在资本市场审慎对待物管企业时，不变的依然是投资者对企业成长性的考量。而物管企业的增速来自于行业整体规模的扩大，来自于企业在行业市占率的提升，也来自于效率提升带来的盈利能力提升，以及服务满意度提升基础上增值服务的进步。

以“资产价值及美好生活创造者”为品牌愿景的物管企业远洋服务(06677)，用大幅增长的业绩、稳健有力的步伐、高度聚焦的战略，步入价值发展新周期。

业绩超越市场预期，规模迈入亿方新台阶

近年以来，立足京津冀，辐射全国的老牌物管企业远洋服务，继续夯实主业发展根基，开启新一轮价值增长，业绩高增长势头亦在2021年延续。年内，远洋服务实现收益29.66亿元(人民币，下同)，同比增长47%;毛利为约8.25亿元，较去年同期大幅增长约61%;净利润较2020年大幅增长约68%至4.41亿元。

智通财经APP了解到，远洋服务的物业管理及商业运营服务包括两大业务线：住宅及其他非商业物业管理服务和商写运营及物业管理服务。

从收入结构上来看，远洋服务的各项业务整体表现出齐头并进的成长态势，若以按业务线来划分，公司主营业务住宅及其他非商业物管服务依然保持着强劲的增长势头，年内实现约11.26亿元，较去年同期增长15.07%，商写运营及物管服务同样发展迅猛，由上年同期的3.6亿元跃升至4.62亿元，增速近30%。

就经营层面而言，截至2021年末，公司总合约建筑面积达1.06亿平方米，顺利迈过亿方“大关”，步入成长的新台阶。公司的项目遍及中国24个省、自治区及直辖市的78个城市，总在管建筑面积达7348万平，合约建筑面积的项目数目达到488个，其中包含430个住宅及其他非商业物业。

倘若以区域划分，能够鲜明看到，远洋服务坚持全面精准的布局战略，首先聚焦核心区域，持续深耕京津冀区域和环渤海区域，根据在管建筑面积划分，京津冀区域占比约为33%，环渤海区域占比约为26%，这有助于公司紧密协同远洋集团开发主业，继续充分发挥母公司物业一二线城市占比高的优势。

其次，公司积极拓展华东区域和华南区域，坚持深耕核心高价值城市，华东区域在管面积占比约为16%，华南区域占比约为12%，持续提升规模效应和市场拓展能力;最后，战略布局华中及华西区域，上述区域占比约为13%，通过“内生+外拓+收并购”方式逐步在新市场站稳脚跟。

2021年，远洋服务的步履未歇，通过招投标、收并购、合资、战略合作等多渠道拓展，实现了规模的高速增长，为整体收入的高质量增长提供有力的保障。业态方面，该公司逐步拓展了包括购物中心、写字楼、医院、产业园、物流园、数据中心、学校、政府大楼、城市空间等多业态服务体系，并加快城市服务领域的探索，积极布局智慧城市建设及城市综合运营服务。

在以多元业态拓展为核心，打造自己高竞争壁垒的同时，远洋服务也在持续推动资金资本层面的财务优化以形成良性财务生态，截至年末公司在手现金较2020年增加16%至约25.27亿元，资金面的充裕成为夯实其业务长期稳定发展的财务基础，也有助于公司穿越周期，行稳致远。

由此来看，本次年度业绩全面超出市场预期，多组亮眼的运营及财务数据，无疑已为远洋服务持续攀升的成长曲线添上了新的坐标点。而公司也拟以现金派发期末股息每股人民币0.093元(折合每股港币0.114元)，来回馈股东长久的支持。

公司发展稳中趋好，业务结构持续优化

对于远洋服务而言，高效优质的成长，与其内生外拓的高度聚焦战略有着密切关联。

“内生方面”，主要指的是住宅物业管理服务，即远洋服务依托母公司远洋集团的资源优势，积极扩展新项目、新住宅，扩大住宅物业合约在管面积，继续发挥核心业务的“支柱作用”。这一点从前文披露的数据可以看出，无需过多赘言。

“外拓方面”，随着物管业务的独立上市，目前远洋服务的第三方外拓和多元化业态也开始逐步发力，且主要体现在第三方外拓、增值服务和高端商写业务上做出的创新动作。

当下，远洋服务主营聚焦于一二线城市，专注于提供中高端物业服务，不仅在京津冀、环渤海地区具有规模优势，管理面积稳步拓展，且第三方外拓能力强劲，规模结构、面积来源正在不断优化升级，保证公司整体毛利率维持较高水平。

就远洋服务的母企远洋集团而言，素来以稳健著称。在房地产行业底层逻辑加速重构的下半场，低风险偏好成为助力企业长线发展的稳定剂，稳健型房企及其关联企业将凭借战略定力及精准预判迎来更多全新机遇。而远洋集团、远洋资本、中国人寿、大家保险等股东及关联企业为远洋服务提供丰富的项目资源和资本优势，协同远洋服务巩固高品质和好口碑，实现跨越式发展。

与此同时，常年累积的品牌效应和优质服务能够令公司凭借强大的运营能力，在全国范围内快速复制成功模式，从而实现规模化快速增长。

增值服务勾勒成长曲线，商写尽显稀缺属性

从财报中我们能够看到，社区增值服务收入的显著增长，已经迅速拓宽了远洋服务业绩的成长边界。注重多元业态对外拓展和服务能力的提升，已为远洋服务实现业态、空间和角色的全方位突破。

智通财经APP观测到，受惠于整体在管面积项目规模的扩大，使得公司的增值服务能进入更多小区，服务于更多的用户。按板块拆分来看，2017-2020年社区增值服务板块营收占比由15%提升至16%，再在2021年进一步提升至27%，为远洋服务整体盈利能力的提升注入强劲活力。

在高毛利率的社区增值服务收入占比不断提升情况下，2021年整体毛利率达到28%，预计公司整体毛利率仍具备稳定提升空间，从而反哺于对业绩提振和优秀口碑的打造。在夯实主业的同时，远洋服务还在积极尝试小区养老等新兴业务，为小区增值业务探索新的成长曲线。

非业主增值业务方面，该公司完善工程服务产业链，布局智慧城市、智慧物业，帮助行业进行数智化转型，亦收效甚佳。截至2021年末，非业主增值服务收入为5.88亿元，较去年增长约60%，占总体收入约20%。综合来看，公司在多元业态的增值服务布局极具前瞻性，有望在中长期为公司打开新的利润增长天花板，释放业绩潜力。

此外，疫情之下，物业管理企业充分体现了其在防疫与社会管理方面的重要价值，社会关注度显著提升。在政策面及行业潜力的双重利好下，物管行业未来的成长空间值得期待。

就行业发展趋势而言，市场化竞争能力强的公司开始享受更高溢价，同时外拓时代来临，将对物管企业的精细化运营提出更高要求，市场准入门坎的提升将加快不同质地目标之间的分化速度。而远洋服务的“破局”之道就在公司打造另一个增长极——高端商写业务中。

一直以来，远洋服务坚持“一体两翼”战略，全面布局非住业态，分散政策风险。以“住宅”为核心，发力商写业态，组建拓展人员队伍以单盘拓展为主，收并购为辅，在京津冀、环渤海、华东、华南、华中华西五大核心区域拓展。

年内，远洋服务与远洋集团签署商业运营服务总协议，全面承接远洋集团的商业物业及写字楼商业运营业务。最初包含多个购物中心及写字楼项目，并同步设立资产管理平台，沉淀轻资产管理经验，充分发挥平台优势，提升项目质量及盈利能力。

目前，远洋服务拥有北京远洋国际中心、北京远洋光华国际、北京大家保险总部、成都远洋太古里、北京颐堤港、杭州远洋乐堤港等多个高端地标写字楼和商业综合体的管理经验。数据显示，年内公司为12个营运中的写字楼提供商业运营服务，筹开项目3个，合约建筑面积共120万平方米。其中来自第三方外拓项目数为4个，占总合约建筑面积约19%。

2021年，远洋服务在管商写物业平均物业管理费14元/月/平方米，处于行业较高水平。同时具备商写物业服务能力和高端化定位，是体现远洋服务业务差异化的重要一环，也令公司在物管上市公司中更为稀缺，更易获得资本市场的青睐。

总体而言，远洋服务全年盈利水平不断提升，多业务协同打造核心竞争壁垒和高速成长曲线，共同促成了这张“成绩单”的超预期发挥。同时，新布局的高端商写业务的运营有着更高的进入壁垒，广袤的市场空间及分散的竞争格局，基于对当前资本市场中涉及商写运营的物管企业极具稀缺性的前瞻判断，我们持续看好物管行业的多业态、持续转型的发展，也有理由相信远洋服务的综合实力和成长空间，及其内在潜力即将释放的明朗未来。