中信证券:维持华润万象生活(01209)“买入”评级 目标价64港元

中信证券预计华润万象生活(01209)2022年将开业15-20座购物中心,进一步巩固其规模优势。

智通财经APP获悉,中信证券发布研究报告称,维持华润万象生活(01209)“买入”评级,预计其在商管领域的高壁垒和稀缺性长期而言很难被撼动,物管领域也有高质量跨越式成长的可能性,鉴于新并购等因素,小幅调整盈利预测2021-23年0.75/1.05/1.41元(原0.75/0.97/1.29元),维持2022年50倍PE估值,目标价64港元。

中信证券主要观点如下:

公司发布2021年业绩预告,实现高速增长。

公司在商管领域的高壁垒和稀缺性不变,并在物管领域以坚定的战略执行实现了并购破冰,该行期待公司完成规模的高质量发展,实现更好的混业协同,进一步巩固其成长可预见性。

公司业绩实现高速增长。

公司公布2021年业绩预告,预计2021年归母净利将相较2020年增加约105%-115%,符合该行此前的预期,但高于市场一致预期。公司公告,业绩增加乃由于(1)住宅物业在管面积及毛利率增加(2)在营商业项目数量上升及商业项目业绩提升(3)新增第三方商业项目数量上升。

公司抓住机遇期,推动物管业务跨越发展。

2022年年初,公司公告并购禹州物业及中南服务。其中禹州物业在管面积1760万平米(2020年底),合约和在途面积1048万平米。收并购总对价不超过10.6亿元;中南服务目前有在管面积5147万平方米,合约和在途面积3941万平米,收并购总对价不超过22.6亿元。两单收并购总对价不超过33.2亿元,合计为公司带来至少近7000万平米在管面积,且两单收并购均有分期付款安排,以回避合约面积交付风险。截至2021年中报,公司有现金125亿元,即便在完成这两单收并购后也仍有大量现金备用,当前正处于并购机遇期,该行认为公司有望以这两单并购为起点,继续实现规模的高质量跨越式成长。

并购物管而不是商管,是明智的战略抉择。

该行注意到,公司将并购的重点放在公司的业务相对短板物管,而不是业务突出长板商管之上。甚至,在禹州物业的并购中,公司主动放弃了商管板块。该行认为,公司已经掌握了适合不同主流定位的商管品牌(万象城、万象汇、万象天地等),且制约第三方拓展的并非需求不足,是“产能”不足,公司可以在基本不包租、分成的方式下轻资产拓展项目。这种情况之下,并购商管品牌的必要性很低(除非有全新业态补强)。相反,公司在物业管理领域,尤其是住宅物管领域的外拓能力有待增强,新盘外拓的市场难度不小,而并购可以补强区域和项目,关联开发企业新交付的项目丢盘的可能性很低,而提升满意度发展增值服务的可能性较高。在时间点选择上,公司也在资金充裕的情况之下,一直等到2022年初房地产信用恶化,并购对价下降,可并购标的增加。

重奢商管第一品牌地位难以撼动。

公司是内资中唯一掌握重奢资源的规模化商管企业,该行认为这一壁垒和稀缺性在长期而言也很难打破,重奢品牌的稀缺属性和抱团属性使公司的重奢资源难以被撼动。虽然公司在一些城市存在重奢项目的竞争对手,但几乎所有对手在规模上都难和公司相提并论。当然,万象汇等产品线也进步不小。该行预计21年公司所管理项目仍能实现各项指标30%以上的较快增长,销售额可以达到年初制定的1100亿目标。该行预计公司2022年将开业15-20座购物中心,进一步巩固其规模优势。

物管业务可能在行业中后来居上。

公司物管业务市场化,独立化的起步很晚,落后于行业龙头。但该行认为,受益于几大因素,公司物管板块也可能后来居上。1)信用良好的关联方,有望增加一二线城市开发规模和市场份额;2)良好的品牌声誉,使得并购强整合成为可能,其整合速度可能更快;3)和商管的协同效应。总体而言,该行认为公司2022年市场直拓加并购的拓盘规模将大幅超越2021年。

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