中信证券：从人才到增速，从密度到效率，金科服务(09666)盈利能力进一步提升

摘要

金科服务(09666)对行业洞察能力很强，战略执行也果断坚决。公司意识到行业的关键竞争因素并非资源，而是人才。企业的发展既有横向规模的扩展，也有纵向产业链的拓展。且公司拓展在进取中不失稳健，并没有冒进并购，而是一边组建更强的团队，一边寻求更好的机会。不断提升的效率，规模和满意度，已经证明了公司具备长期投资价值。

业绩快速增长，盈利能力进一步提升。

2021年上半年，公司实现营业收入25.86亿元，同比增长88.8%;实现归母净利润5.30亿元，同比增长80.4%，业绩增长强劲;实现毛利率32.5%、净利率20.95%，较2020年底分别上升2.8pts、2.1pts，盈利能力进一步提升。

团队快速补强，能力持续精进。

公司积极外引内调，在2021年上半年投资发展团队人员同比增长45%，增值服务团队人员同比增长52%，并任命韩强为行政总裁，吴静、唐宗福、王晓旸、宋刚为副总裁。人才快速补充虽然大幅提升了行政开支，但却极大推动了公司外拓并购能力和增值服务能力的打造。物业管理公司是轻资产服务公司，人才引入和管理创新是根本。

社区增值服务高速跃进，本地生活服务扬帆启航。

2021年上半年，公司实现社区增值服务收入6.52亿元，同比增长419%，占总收入比例达25.2%，较2020年年底大幅提升16.0pts，达到同业较高水平。这既受益于公司良好的服务口碑，又和疫情恢复，公司组建专门团队等因素有关。下半年，公司计划发力打造本地生活服务供应链，利用人员的复用，供应链的协同，客户的共享进入团餐和社餐领域。和海外不同，中国团餐领域缺乏20亿收入以上的公司，是具备和物业协同效应的广阔蓝海。

积极外拓，预计2021年下半年进展加速。

公司历史上擅长第三方外拓，报告期内新增合约面积3800万平米，其中市场直拓2350万平米，并购385万平米。并购规模虽少，但美利山等并购案例初步显示出公司强劲的整合能力和高密度区域协同潜力。当前，公司储备立项面积达2.7亿平米，预计2021年下半年并购市场更为理性，公司有望获得更丰硕的并购成果。

科技提效，盈利能力提升。

公司人力成本占比，由2017年人力成本占比61%逐年下降至2021年上半年的47%，人力效能则从不到2万上升到4.3万。我们相信，物业管理行业具备明显的提升效率潜力，公司能凭借科技和管理的力量，一边提升满意度，一边提升盈利能力。2021年上半年，公司毛利率提升2.8个百分点，净利润率提升2.1个百分点。

风险因素：

公司在西南以外区域市场影响力不够，外拓和并购进展不及预期的风险。

投资建议：

我们认为，公司对行业洞察能力很强，战略执行也果断坚决。公司意识到行业的关键竞争因素并非资源，而是人才。企业的发展既有横向规模的扩展，也有纵向产业链的拓展。且公司拓展在进取中不失稳健，并没有冒进并购，而是一边组建更强的团队，一边寻求更好的机会。我们维持公司2021/22/23年EPS预测1.70/2.84/4.61元/股，基于2022年25倍PE。维持公司目标价83.53港元/股，当前股价44.45港元，维持“买入”投资评级。

本文选编自微信公众号“中信证券研究”，作者：陈聪 张全国 李宗儒;智通财经编辑：卢梭