2021上半年中国房地产融资压力增大融资量持续下滑,公募REITs等成融资突破方向

在各种政策持续收紧下,房企融资规模大幅下降。

总结:融资压力增大融资量持续下滑,房企分拆旗下业务速度加快

01房贷集中度管理成效初显,公募REITs首批9单审核通过(部分略)

2020年三条红线和贷款集中度政策出台后,房企融资供需两端收紧;2021年上半年房地产融资合规审查方面的政策监管也在持续加强,上海、北京、深圳等地严查经营贷款违规入市;除此之外,也进一步强调防范房企债券违约金融风险,严控城投公司、弱资质企业发行公司债;同时受去通道、房住不炒等一系列监管政策影响,中基协叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。整体来看,2021年上半年房地产融资环境持续保持收紧的态势。

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02融资规模显著下降,近5个月单月融资均值不足千亿元

据不完全统计,2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。分季度来看,一季度融资额同环比双降,且仅高于2018年Q3水平,二季度下降幅度更大。三条红线出台叠加房贷集中度管理政策出台后,房企融资环境持续收紧,房企融资压力持续凸显,同时部分房企降杠杆意愿增强,整体融资量下降明显。

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从单月融资情况来看,2021年1月的融资额达到1807亿元,环比涨幅较大,主要由于年初额度相对宽松,加上房企2021年上半年达到偿债高峰,积极借新还旧。随着房地产融资环境持续收紧,房企的融资量下降明显,2-6月房企的融资水平均属于较低水平,单月融资量在千亿元左右徘徊,这5个月的平均融资额未达千亿元。未来在政策调控持续下,房企融资压力持续,融资量或将维持当前较低的态势。

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从各个企业表现来看,仅有36%的房企融资规模有所增加,规模减少的房企中有约30%的企业同比降幅超过50%。从梯队上来看,四个规模梯队的房企融资量均呈现同比下降,其中TOP31-50的房企下降幅度最大,同比减少53.50%至922亿元,而TOP11-30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%,降幅最小,主要在于该梯队的房企规模增长诉求较大,虽在融资收紧下融资量有所下滑,但仍保持较为相对积极的融资态度。

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03境内债权融资占比最高,永续债及股权融资量降幅较大(略)

04整体融资成本持续降低,房企融资持续分化(部分略)

从企业的债券类融资成本来看,2021年上半年的新增债券类融资成本5.55%,较2020年全年下降0.52个百分点,其中境外债券融资成本6.87%,较2020年全年下降0.96个百分点,境内债券融资成本4.34%,较2020年全年微降0.1个百分点。一方面,TOP10房企招商蛇口、保利、万科、华润、碧桂园等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多,导致今年TOP10房企境外融资成本下降了1.66个百分点;同时TOP31-50的房企中远洋、越秀发行了数额较大的境外债,使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。值得注意的是,房企境外发债成本分化愈发严重,低成本的企业如中海、越秀等房企利率不到3%,而部分成本较高的房企则达到了14.5%。

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05房企分拆旗下业务公司速度加快,上半年有20家物管申请上市(略)

展望:下半年融资环境收紧态势不变,公募REITs等成融资突破方向

整体来看,在各种政策持续收紧下,房企融资规模大幅下降。政策推进下房贷集中度管理成效初显,银行业房地产贷款同比增速创历史新低,从政策调控的稳定性、连续性来看,政策收紧的态势短期内不会改变,下半年房地产融资环境将持续收紧。

同时值得注意的是,2020年四季度以来房企发债及到期债券呈现剪刀差,房企发债量小于到期量,房企偿债压力一直处于承压状态。到2021年下半年,房企的到期债券为3505亿元,较上半年减少19%,虽偿债压力有所缓解,但仍属于历史较高位,叠加下半年融资环境持续收紧的态势,下半年房企融资将会更难,房企融资压力将持续。

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在融资环境持续收紧的状态下,预计下半年房企融资分化将持续,一方面,财务优秀的房企将获得更高的融资额度,有利于企业调整融资成本和结构,从而在发展及集中供地中受益;另一方面,债务状况较差或者杠杆较高的房企,融资量增长受限,同时,部分房企的新增融资成本或将上升,短期这些房企应以降杠杆为主要目标。

在此背静下,未来房企应积极拓展更加多元化的融资渠道,优化债务结构,降低融资成本。上半年落地的公募REITs,以及支持住房租赁发展的政策推进加码,或将成为房企融资突破的新方向。同时,企业运营方面应持续优化组织架构,持续提高运营能力,加快销售端现金回流。此外,未来破局之道仍以产品为王,房企应持续打磨自身产品力,提高自身盈利能力。

本文选编自“克而瑞地产研究”,作者:克而瑞研究中心;智通财经编辑:魏昊铭。

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