新股前瞻︱明宇商服:扎根蜀都,成长受限

作者: 刘跃岭 2021-04-30 18:21:44
4月27日,来自四川的物管服务上明宇商服控股有限公司向港交所主板递交了招股书

2021年,港股物业板块继续飙升,截至4月30日,板块指数较年初涨幅超过40%,远超大盘指数和多数板块指数。

4月27日,来自四川的物管服务上明宇商服控股有限公司(以下简称“明宇商服”)向港交所主板递交了招股书,西证国际任独家保荐人。

智通财经APP观察到,明宇商服成立于2004年,通过在成都市、南充市和长春市的商用物业,迅速发展业务,目前其物管服务类型涵盖写字楼、酒店、多功能商业综合体、住宅服务式公寓及社区、公共物业及产业园区。公司旗下有三个附属公司和三间分公司,向31项商业物业和7项住宅物业提供物管服务。

根据中指院的数据,明宇商服在2021年物业服务百强企业中,综合实力排名第75名,在四川省百强物业企业中,根据收益、纯利和在管建筑面积计排名第六。截至2020年末,公司拥有17个物业管理项目,在管建筑面积285万平方米,订约建筑面积310万平方米。

2018年至2020年,公司收入分别为8390万、8860万和1.05亿元人民币(单位下同),纯利分别为1720万、1730万和3150万元。

小型商业物业服务商,关联方项目占比超六成

虽然明宇商服在综合实力方面位于百强物管之列,但是总体上其规模较小。

智通财经APP观察到,按2020年收益、净利润和在管面积计算,明宇商服在四川排名第六。但是收入方面刚刚过亿,第一名收入达到27亿,第五名收入也超过4亿;净利润只有3150万,第一名超过5亿,第五名超过6000万;商用物业在管面积202万平方米,第一名超过1400万平方米,第五名也超过320万平方米。

因此综合来看,明宇商服虽然排名尚可,但是规模仍然不大。而且四川省商办物业总在管面积增速低于全国平均。数据显示,2020年全国商办物业总在管面积21.78亿平方米,预计2022年达到24.91亿平方米,复合年增长率6.9%。2020年四川省商办物业总在管面积1.49亿平方米,预计2022年达到1.68亿平方米,复合年增长率约6.2%。而且从平均物业费看,除住宅物业外,成都市的商业物业、办公楼物业费均低于全国平均水平。

按照地域划分、收入结构看,明宇商服仍然以四川为主,以商业物业为核心。

智通财经APP了解到,明宇商服主要为客户提供三种类型的服务,及物业管理服务、专项委聘和增值服务,其中专项委聘是物业管理服务的延伸,包括物业招商招租以及顾问服务,想物业开发商和业主提供市场研究、分析定、租户管理等等咨询服务。

2020年物业管理服务、专项委聘和增值服务的收入占比分别为70.4%、21.6%和8%,近几年收入比总体上比较稳定,物业管理服务有所提升。

截至2020年末,明宇商服在四川成都、南充和吉林长春开展业务,其在管建筑面积占比分别为35.2%、52.5%和12.3%,近三年成都市的在管建筑面积有所扩大。从收入比看,由于成都市和长春市物业费高于南充,2020年收入贡献分别为49.5%、30.9%和19.6%。

从物业类型看明宇商服的商用物业占比逐年扩大,截至2020年,商用物业在管建筑面积占比71%,住宅物业在管建筑面积占比29%,而2018年这一比例分别为47.6%和52.4%。收入贡献方面,2020年商用物业和住宅物业收入比分别为83.5%和16.5%。2020年新增大量商业物业在管项目,但是由于目前业绩尚未释放,因此导致收入占比还未明显提高。

image.png

值得注意的是项目来源,明宇商服仍然比较倚重于关联方明宇集团。由于与明宇集团的合作,明宇商服对于国际星级酒店的物业管理服务较为熟悉。不过2018年至2020年,其来自明宇集团的项目在管建筑面积占比分别为96.4%、87.4%和65.1%,相应收入占比分别为89.2%、85%和75.1%。从趋势上看近几年第三方业务占比有明显提升,可以有效拓展业绩空间。

净利润受益社保减免,扩张策略谨慎

2018年至2020年,明宇商服收入分别为8390万、8860万和1.05亿元,纯利分别为1720万、1730万和3150万元。

值得注意的是,同期销售成本分别为5422万、5915万和5881万,2020年在总收入同比增长18.5%的情况下,销售成本反而有所下降,主要是因为成本占比较大的人工成本下降。期内集团总员工成本从2019年的4340万降至4000万,与营收正向增长反差效应之下,毛利率显著提升。

2018年至2020年,公司总体毛利率分别为35.4%、33.2%和44.1%,其中主业务物业管理服务毛利率分别为30.5%、30.1%和36.9%,稳中有升,而专项委聘毛利率分别为36.2%、28.7%和55.8%,波动较大。

截至2020年,三项主要业务的毛利率贡献分别为59%、27%和14%,由于专项委聘跟具体项目关系密切,因为毛利率不稳定,近三成的毛利率贡献也带动公司总体毛利率有所波动。

image.png

资产结构和现金流方面,明宇商服比较稳健。截至2020年末,其流动资产和流动负债分别为5840万和3835万,资产净值从2018年的2298万增至2020年的4670万。

而截至2021年2月28日,流动资产5980万,其中主要是5757万贸易和应收款,银行结余186万;流动负债3715万元,其中2434万贸易和应付款,合约负债991万元,无银行借贷,总体上短债压力很小。

对比2020年末现金流可以看到,2月末预计是新增投资和其他支出增加,导致短期现金流减少较多,不过现金流维持在相对平衡状态。

image.png

因此上市募资主要用于投资扩大业务。根据招股书,其未来计划一是用于战略收并购,不过其目标区域仍集中在川渝地区,尤其是成都,较容易实现吸纳和协同管理;二是投资毛利率较高的商用物业管理委聘,进一步提升毛利率;三是完善技术系统,开发智慧服务平台,提升经营效率;此外还有开发星级酒店业务、扩大营销力度等。

总体上,明宇商服未来的扩张计划比较谨慎,成长性较为一般,但是经营比较稳健。而一部分精力专注于提升毛利率和经营效率上,以此带来净利率和净利润的增长,算是进一步打造“小而美”的经营模式。


智通声明:本内容为作者独立观点,不代表智通财经立场。未经允许不得转载,文中内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。更多最新最全港美股资讯,请点击下载智通财经App
分享
微信
分享
QQ
分享
微博
收藏