物管行业核心指标：应收账款为衡量行业公司的关键指标 品牌决定公司发展前景

本文来自“中信证券研究”

在股票供给进一步增加的情况之下，优秀公司和平庸公司之间的差异可能进一步显露出来，行业调整恰是优质个股更好的配置良机。我们建议坚守物业管理行业的消费属性，避免资源思维。第三方外拓规模（除并购）可能是一个普适的，可以计量企业品牌实力的重要指标。

新股发行是近期板块调整的主因，目前IPO高潮已经接近尾声。

巨量IPO不仅分流了资金，也拷问市场企业的融资合理性和业绩可靠性。我们相信，估值调整可能是阶段性的，但估值结构分化可能是永久性的。未来物业管理行业研究的重心，应该是如何区分好物业管理公司和平庸的物业管理公司。

物业管理行业是消费服务业不是资源行业，品牌是物业管理公司基业长青的关键。

我们认为，资本市场过于关注在管面积增长。品质的最大意义在于跑通单盘盈利模型，跑通单盘模型的路径可以是提质增效节约成本，也可以是提价，说服业主提取维修资金，或者发展多种经营。我们认为，未来品牌所带来的效率和服务内容差异可能越来越大。

应收账款规模是重要的品质监测指标。

一般来说，业主对物业管理满意度高，缴费率就会更高。如果一个企业的应收款项规模相对于营业收入来说相当大，可能是该公司品牌竞争力不足的暗示。不过，这一比例达到一定程度后，也不和品牌竞争力完全线性相关。

品牌拓展绝对规模，是企业品牌竞争力的重要表现方式。

物业管理公司外拓，主要有关联方交付、并购和第三方外拓（全委、合资公司、业委会委托存量房项目等）。无论从毛利率还是从现金流角度而言，并购都并非上佳选择。关联方交付虽好，但长期而言不能成为稳定增量来源。第三方外拓（并购除外）的绝对规模，充分展示了公司的核心品牌竞争力，也往往和公司的提价能力、多种经营发展能力、长期单盘盈利模型的跑通高度相关。

风险因素：

部分公司报表盈利能力虚高，长期可持续发展能力不足风险。

回归消费服务本质，看好品牌物管公司。

我们认为，在股票供给进一步增加的情况之下，优秀公司和平庸公司之间的差异可能进一步显露出来，行业调整恰是优质个股更好的配置良机。我们建议坚守物业管理行业的消费属性，避免资源思维，现有上市企业推荐绿城服务(02869)、保利物业(06049)、新大正、招商积余等，未上市公司建议关注万物云、华润万象、龙湖智慧服务、金地物业等。

（本文编辑：孙健一）