新股研报 | 物管公司第一服务(02107)为中小型物管股 大股东为当代置业(01107)董事长张雷

第一服务(02107)为物业管理公司，大股东为当代置业(01107)董事长张雷，于2020中国物业服务百强企业第31名。

招股日期︰10月12日至15日

上市日期︰10月22日

独家保荐人︰海通国际

收款行︰恒生银行

发售2.5亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权。

每股招股价为1.86元至2.46元，集资最多6.15亿元，上市开支约5,450万元。

按每手2,500股，入场费6,211.98元

以上限价2.46元计算，市值约24.6亿元(以19年经调整纯利约7,827万人民币计算，市盈率约28.5倍)

截至20年4月底 ，平均资产净值约2,380万人民币

公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

17至19年收入分别为3.79亿人民币、4.95亿人民币、6.24亿人民币，20年首四个月收入为2.24亿人民币

17至19年毛利分别为1.23亿人民币、1.64亿人民币、2.17亿人民币，20年首四个月毛利为7,467万人民币

17至19年纯利分别为3,964万人民币、5,087万人民币、7,729万人民币，20年首四个月纯利为1,551万人民币

17至19年经调整纯利分别为3,964万人民币、5,087万人民币、7,827万人民币，20年首四个月经调整纯利为2,577万人民币(若不涉及上市开支)

公司专注于提供涵盖整个物业生命周期的物业管理服务及绿色人居解决方案，包括物业管理服务、绿色人居解决方案、增值服务

截至20年4月底止，在管建筑面积达1,500万平方米，而来自当代置业集团的在管建筑面积占72.6%

公司客户主要包括物业开发商、业主及住户，向当代置业集团提供服务产生的收益占去年总收入约18%，而五大客户则占22.1%

当代置业(1107)董事长张雷先生于99年12月创建北京当代，为第一物业的前身之一，该公司自01年起开始于北京向当代置业集团提供物业管理服务，公司前身为第一物业及第一人居，两者分别于16年5月及18年3月在新叁板挂牌，其后于19年12月终止挂牌。而第一服务是由当代置业旗下的第一物业及第一人居合并而来

集资所得其中约50%用于寻求战略或投资物业管理公司;约20%用于投资能源运维项目及取得能源运维权;约5%用于研发绿色科技;约10%用于提升资讯科技系统及发展智慧社区;约5%用于吸引及培养人才;约10%将用于一般业务营运及用作营运资金

首次公开发售前进行融资︰

于第一物业于新三板挂牌期间，其经历多轮增资及发行股份，于17年7月至19年9月曾进行融资，当时发售价较中间价折让约64.8%至19%，并设六个月禁售期，其中前期投资者包括上海鼎晖耀家、CICC Global、上海鸥堤蔼、上海矗源

上市后主要股东架构︰

张雷先生持股39.6%

张鹏先生持股17.1%

其他前期股东持股18.3%

公众股东持股25%

简评︰

第一服务(02107)为物业管理公司，大股东为当代置业(01107)董事长张雷，于2020中国物业服务百强企业第31名，公司为一隻中小型物管股，估值大致与同业相若

以上限价2.46元计算，市值约24.6亿元，以19年经调整纯利约7,827万人民币计算，市盈率约28.5倍