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弘阳地产(01996)“明星天团”中报成绩单:百强房企营收增速,仅次于正商实业(00185)、万科海外(01036)

2020年8月28日 11:19:08

在中国房地产业,弘阳地产(01996)执行董事及主席曾焕沙以喜欢广纳顶尖人才著称,而如今,多年的引才工程已开花结果。

8月26日晚间,弘阳地产发布公告称,上半年弘阳地产实现合约销售额人民币316亿元人民币(以下单位等同),同比逆市上升4.4%;上半年实现营业收入96.2亿元,较去年同期上升146.3%。期内净利润9.0亿元、人民币8.7亿元,分别较去年同期上升23.5%、80.7%。

316亿元的销售金额,已超过了2017年全年,并已接近2018年的全年。而根据弘阳地产的计划,其将于2020年实现750亿元的销售目标——这一目标较之2019年再增长15%。

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弘阳地产在过往两年业绩的高增长,再次验证了曾焕沙过往两年招贤揽才策略的成功。

在过去的两年里,从2017年11月底旭辉控股集团(00884)副总裁张良加盟开始,开启了弘阳地产的“明星高管天团计划”,蒋达强、袁春、雷伟彬、沈嘉颖、李亮等,这些出身旭辉、时代中国、龙湖、泰禾、万达等知名房企的顶尖人才相继加盟。

据不完全统计,截至2020年5月已有近10位明星职业经理人加盟弘阳地产。他们担纲各个集团或是各个板块总裁、副总裁,开始为弘阳开疆破土。

8月27日, 弘阳地产召开了2020年中期业绩发布会,出席会议除了曾焕沙,还有执行董事及行政总裁何捷、联席总裁袁春、执行董事及副总裁雷伟彬及首席财务官申广平。而在一年前,袁春、雷伟彬尚未加盟弘阳。

评判一家企业,人才是最好的风向标,弘阳地产用过去两年的业绩已经作以佐证。同时,进入上市第三年,不管是规模扩张、财务指标,抑或组织架构来看,弘阳地产都在渐入佳境。

在业绩会上,刚刚结束安庆弘阳广场奠基仪式的曾焕沙,将主角的位置让给了在座的高管。业绩会上,介绍公司经营状况及战略布局是联席总裁袁春,财务相关内容则有首席财务官申广平负责。

袁春在发布会上,更多的谈到“平衡”一词。在其看来,规模、利润、杠杆三个基本指标的平衡,是高质量增长的前提,也才有跨越行业增速的可能。

核心净利润同比增长80.7%

从数据上来看,弘阳地产146.3%的营收增速,是公司近年营收增长的最好水平,而其全年营收或超过200亿元。

据统计,在今年已公布半年报的所有百强房企中,弘阳地产这一增速,位列第三,仅次于正商实业(00185)、万科海外(01036)。

在营收50亿-100亿、销售排名TOP50-100的“中腰房企”中,弘阳地产的增速则位列第一,其次为德信中国、滨江集团。

如果将时间放大到三年的时限,弘阳地产的表现都极为耀眼:3年营收复合增长率有57.2%,净利润的复合增长率有17%。

而在考验房企规模的销售方面,根据公告披露,上半年弘阳地产实现合约销售金额约315.7亿元,较去年同期增长4.4%,平均合约销售价格为每平方米人民币14642元,较2019年同期上升13.6%。此外,其签约回款率91%,保持高位,有效贡献经营现金流。

从销售的城市分布来看,弘阳在新一线及二线城市销售占比为86%,其中长三角区域合约销售占比达77%。

在公共卫生事件的影响下,弘阳能够实现此销售增长目标极为难得。根据克而瑞统计数据显示,今年上半年,半数百强房企销售额低于去年同期,1-6月全口径下的企业业绩同比下降了2.7%。

对于销售业绩,袁春表示:聚焦深耕在高能级的中心城市,是公司业绩增长质量的保证。他还表示,下半年弘阳地产在手可售资源878亿,对应五成的去化率即可覆盖销售目标,有信心完成全年任务。

净负债率降至68.7%

报告期内,弘阳地产总资产于2020年6月30日首次突破千亿,申广平表示:这一增长是公司上市后的里程碑。此外,弘阳的现金、投资性物业、存货、资产周转性较好。

资金及负债方面,弘阳地产拥有现金及银行结余约为人民币182.8亿元,净负债率由2019年底的70.4%降至68.7%;现金短债比进一步提升至1.54倍。

另一方面,弘阳的债务结构也在持续优化,至2020年6月底,弘阳地产总借贷约321.3亿元,其中短期借款占比由2019年12月31日的42.0%同比下降至36.8%,弘阳的短债里面,还包含了有足额保证金的存单质押贷款,这一部分的贷款实际上可以被扣除的,扣除之后,弘阳的实际短债比,仅有25%。这样的结构有助于提升应对市场风险的能力。

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关于央行对房地产商融资情况发布的“三道红线”,申广平指,对弘阳来讲或许是个机会,集团过去亦很注重包括资产负债率、净负债率及现金短债覆盖倍数这些指标的控制,相信更多的是对过去加杠杆、高周转、快速发展的企业影响比较大。集团会在监管层三道红线的指导下,更好地去做好弘阳的规模增长,利润和杠杆平衡的工作,以实现快于行业平均增速的高质量增长。

袁春提到的两个抓手,即是以经营为中心,一手抓现金为王,保障现金流安全;一手抓利润为本,稳定利润增长。

弘阳地产的债务情况得到国际评级机构的肯定。联合国际授予弘阳地产“BB-”主体评级,展望稳定;惠誉对弘阳地产主体评级是“B+”,展望稳定;穆迪对弘阳地产是“B2”主体评级,展望正面;标普上半年确认了弘阳地产主体评级为“B”,展望稳定;境内主体中诚信及联合信用授予弘阳地产“AA+”评级。

做透大江苏,深耕都市圈

在土储方面,截至报告期末,弘阳地产共拥有169个项目,其土地储备总建筑面积约为1837.4万平米,较于2019年12月31日的1693.12万平方米增加8.5%。这其中76%土地货值位于一二线城市。

在拿地方面,集团2020上半年共获取地块21幅,面积合并307万平方米,项目分布于南京、苏州、南通、成都、重庆等城市。当中,收并购、商住联动与底价拿地占比45%。

根据中报显示,弘阳地产有50%以上项目投资持续投入在大江苏地区,今年上半年,项目落子淮安、宿迁,至此,弘阳地产已完成江苏全省域布局。

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据袁春介绍,弘阳的战略布局,除了做透大江苏不变,另外做了升级,“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略布局优化为“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”。

在做透大江苏的基础上,弘阳地产已经重点布局包括长三角 都市圈、大湾区都市圈、成渝都市圈、武汉-长沙中部都市圈、郑州-西安中原都市圈、济青都市圈等核心都市圈。

都市圈的中心城,一般为省会或经济强市、重要节点型城市,经济发展强劲,人口红利持续。弘阳深耕覆盖的南京、杭州、成都、重庆、武汉、苏州、无锡、常州等40个重点城市,其中,新一线及二线城市的上半年销售份额达86%,都是都市圈的中心城市。下半年,弘阳地产79%的预估可售货值都集中在这些重点城市中。

此外,他还表示:上半年,弘阳地产的土地拓展方式更加多样化,收并购、商住联动与底价拿地已占比45%。

产品向上,聚焦30岁以上主流改善客群

“做好一个项目不难,难的是做好100个项目,这就需要适配的标准化体系。”日前,弘阳集团执行总裁袁春出席某峰会时表示。。

据悉,目前弘阳地产已经形成时光系、昕悦系、宸晖系、弘著系等四大主力产品线。覆盖 9 大系统 12 项产品价值点,满足全生命周期的客户需求。

项目布局上,弘阳地产逐渐由偏刚需产品转向改善型产品,聚焦30岁以上主流改善客群,重点打造100-120平米面积段、3房及以上市场主流的改善型产品。上半年销售房源中,3房产品占约65%。

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同时,借助产品标准化体系和创新力进一步升级,在2019年-2020年上半年,获30项业内大奖,建立全周期全职能标准化体系,缩短设计周期,产品线与IP模块全面落地,得到市场业绩与专业赞誉的双赢。

优秀的产品,提升了更高的溢价能力。今年上半年,弘阳地产合约销售同比增长13.6%,至14,642元/平方米。销售均价的增长也带动了合约销售金额的上涨和净利润的提升。

双轮驱动:已开业三座弘阳广场

在2020年中国房地产开发企业500强评选中,弘阳地产位列第47位,并荣获成长速度十强第二名的成绩;而在2020年中国商业地产百强评选中,弘阳地产位列第12位,并荣获2019年商业地产品牌价值十强。

截至今年上半年,弘阳地产已开业三座弘阳广场,分别坐落于江苏南京、江苏常州、山东烟台。目前正在筹备开设合肥、衡阳、扬州、徐州、燕郊、济宁、烟台福山、烟台乐凯、常州大成、常州凤凰东、安庆十一座弘阳广场,持续推广“弘阳广场”品牌。

坚持“地产+商业”双轮驱动的弘阳地产,凭借差异化联动开发优势,已在常州、安庆等地落地商住项目,实现低价获地,有效地为弘阳增厚了业务“安全边际”。

目前,弘阳地产已开业重资产商业建筑面积达50.9万平方米,在建及拟建重资产购物中心建筑面积达24.1万平方米。截至2020年6月30日,弘阳地产的商业经营收入约为人民币212.8百万元,相比去年同期增加14.2%。

目前,弘阳地产更加专注资产价值,优化购物中心全生命周期投资回报,将持有物业的投资和运营能力打造为商业板块的差异化和核心竞争力之一。

在未来的经营层面,袁春表示:将继续坚持双轮驱动策略,以“提质增效”为2020年经营主题,规模和利润并重,实现有质量的持续增长。

与以往常规的住宅项目与商业地产相区隔做法不同,弘阳地产坚持地产与商业协同发展,以“地产为商业引流赋能,商业为地产溢价赋能”的共生理念,发挥地产与商业协同效应。

袁春又指,集团着重发挥地产和商业的协同效应,坚持第一是地产为商业引流赋能,第二是商业为地产溢价赋能。在重资产的投资方面,已经开业的重资产的商业建筑面积达50.9万平方米,在建与已建的重资产购物中心的建筑面积达24.1万平方米。

坚持双轮驱动、轻重并举的协同发展战略,增厚了弘阳地产的安全边际,为长期可持续发展夯实了基础。

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