龙光集团(03380)中期财报电话会议实录：在深圳有1600亿的土地储备，未来将保障净负债率在70%以下

本文来自微信公众号“如说地产”。

主题：龙光集团(03380)2020年度中期业绩发布会

时间：2020年8月21日周五15:00 至 16:00

主讲：龙光集团管理层(董事长纪海鹏、CEO赖卓斌先生)

【业绩亮点】

1)盈利能力持续领先，业绩增长确定性高

2020上半年归母净利润超过人民币61亿元，同比增长20.1%;归母核心利润超过人民币53亿元，同比增长18.3%;核心净利润率为17.6%(2019H1为17.3%)，因此盈利表现在行业内领先。

2020年上半年ROE为35.4%，公司上市以来连续8年ROE超过35%，一方面反映了龙光的盈利和经营效率，另一方面展现出龙光给股东的贡献大大超过行业平均水平，可以持续不断给股东满意的回报。

2)土储充裕优质，城市更新先发优势显著

2020上半年公司共新获取了1292亿元的土地储备;截至2020H1，总土储货值达到9340亿元，这些是非常优质的土地储备，三年内可以贡献销售的土储货值有4791亿元，足以保障未来三年权益合约销售每年20%的增长。

城市更新的货值达到4549亿元，此类土储价值高，每年给盈利贡献高收益的利润。

3)财务稳健，融资成本下降

2020上半年，公司净负债率为68.3%，利息覆盖倍数达4倍，总现金达419亿元，现金短债比超过2倍，所以财务方面是非常稳健和健康的。

随着公司的实力和信用等级的不断提升，融资成本不断下降。2020上半年新增融资平均利率为5.45%，加权融资成本为5.93%。在2020年7月发的境内公司债，利率低至4.69%。我们相信随着公司的信用资质不断提升，未来的融资成本会进一步下降。

4)股息持续优厚

2020年中期股息为每股43港仙。以8月20日收盘价计算，龙光的动态股息回报率为6.2%，相比内房股市值前十平均数3.9%，龙光的股息收益率非常有优势。经常有投资者说鱼和熊掌不能兼得，又要稳健又要高收益是比较难的，但是我们龙光上市以来用自己的业绩和给股东的股息回报，验证了只要我们努力，可以做到公司又稳健发展，股东又可以收到丰厚的回报。龙光上市一共派息3.03港元，IPO股价是2.1港元，若您当时买了IPO的股票，今天14港元的股票是送给您的，还可以持续不断的享有之后的投资回报。所以龙光集团在股息回报这一块做的是相当不错的。

5)城市综合服务商，四轮驱动战略

随着公司“有质量和可持续发展”的思路发展，我们的战略也不断在升级，今年我们将名字又龙光地产改为龙光集团，意味着公司城市综合服务商的定位以及四轮驱动的发展战略正式奠定和启航。

6)持续提升ESG评级，成为卓越企业公民

一个企业的发展除了盈利之外，社会责任、环境保护以及公司的管制也是令企业可持续发展的重要方面。公司在这些方面做了大量工作，取得了很大的进步。2020上半年，公司获得MSCI上调ESG评级至“BB”，这是非常优秀的表现。

【坚实土储及城市更新】

1)土储总货值9340亿元，四大区域快速发展，布局超过30城

截至2020H1，公司土储总货值为9340亿元，总面积为6401万平方米，平均土地成本为4610元/平方米，平均地货比只有31.6%。这么低的地货比可以反映出：龙光的土储奠定了未来良好发展的基础，这是穿越周期发展、抵御行业风险的重要保障，这也是龙光成立20多年来的重要战略和经营管理层不懈努力累计的优质资产;这也代表着9340亿元货值在未来能够贡献的利润是非常吸引人的。

从地域和城市结构分析，龙光以往在大湾区聚焦发展，从2020H1开始龙光的四大区域呈现了快速发展的势头。其中包括长三角都市圈、中部城市群、西南城市群，这是龙光跨出大湾区实现全国性布局的体现。龙光在长三角都市圈拥有了11个项目，建面近100万平方米，总货值近200亿。

大湾区货值目前为7620亿元，占比82%，仍是最高的。在大湾区内，货值价值和结构是非常优质的，其中在深圳及临深区域货值为3899亿元，有长期升值潜力。我们也加大了广州和东莞的投资，广州的土储货值也达到了800个亿。目前在大湾区土储分布式比较均匀的，进一步的提升结构质量，避免过于依赖某一单一城市。

2)合理的土地储备开发周期

从开发周期进行分析，9340亿元的土储货值中有51%是属于近期的土地储备，换而言之，就是已经拿到土地证且三年内可以供应的货值。这4800亿元的货值全部覆盖了三年每年20%权益增长速度所需要的货值，这意味着公司土地储备带来的公司经营的确定性是非常强的。在另外4500亿元中，94%分布在大湾区。

3)多渠道持续扩充土储，2020年新增货值合计1292亿元

2020上半年，公司拿地渠道多元化，其中招拍挂共拿地612亿元货值土地，总建筑面积300万方。除了大湾区投资之外，我们今年加大了在长三角和西南区域的投资，其中上个月我们首次进入上海市区，获取上海杨浦地块，这标志了龙光布局长三角的战略。

4)城市更新：业绩增长新引擎，目标未来每年贡献约20%的核心利润

在城市更新方面，我们上半年新增货值680亿元，占用资源不高但是孵化价值非常大。我们未来5年孵化项目主要在深圳、东莞和惠州，项目有20多个，总货值超过1500亿，我们已有详细铺开计划。未来三年，我们会提高孵化速度。过去，我们每年孵化300亿，我们会提速到每年500亿，可以在未来的3年至5年贡献20%的核心利润。

【卓越产品】

公司今年新开发了“现代系”产品系。随着公司在大湾区核心地段拥有当越来越多的项目，特别是在广州深圳和上海这样的一线城市，我们在市中心的项目越来越多。为了满足客户的需求，现代系产品集现代风格、国际范、健康科技，与原有产品有大幅度的提升。深圳有两个新项目：龙光总部的项目和今年新获取的前海的项目，都将是“现代系”标杆性项目，欢迎大家参观。

随着卫生事件需要，大家呆在家的时间越来越多，对于智慧住宅、舒适空间的需求也越来越大。我们的产品对于健康、舒适、智慧、办公作了全方位升级。我们的产品在配套方面也愈发完善，比如教育、健康、商业购物已经做的非常完善。龙光城项目中，孩子不需要出小区就可以上学，非常方便;健身与老年人的活动场所有完善配套。总而言之，公司产品力不断提升。

【发展战略和展望】

1)可持续发展的目标

我们要实现有质量的、可持续的发展，不是短期冲规模或是短期冲业绩的行为。在原有的双轮驱动的基础上，我们提出四轮驱动的概念，从开发商提升为城市综合服务商的战略定位。

2)持续扩大商业足迹，以地铁上盖商业购物中心TOD为主

在商业运营发展计划中，我们在未来三年会有一些高质量的、大体量的项目入市。龙光有很多项目上盖地铁，在深圳有18个地铁项目，有一半是地铁上盖的地铁商场，这些商业商场的价值非常高，交通便利性高、人流高、消费力高，这是我们的优势。同时，公司结合商住模式，解决一站式的体验中心，逐步培育商业租金的收入。

3)依托城市更新项目资源，为大量高新技术企业提供高性价比的产业运营服务

发改委近期发布，要建立一小时都市圈，所以我们可以发挥城市更新的资源，低成本的优势。在产业方面，我们总共有4500亿的城市更新项目，总共有87个项目，除了改造开发的销售项目，还有一部分资源可以用来产业租赁的面积，为高新企业提供高性价比的产业运营服务，比如研发中心、数据中心、服务中心、后勤中心等，补充公司长期稳定的现金流，改变原来单一的从物业开发获取现金流的业务格局。我们的四轮共驱动，也有联动机制。

4)长期事业合伙人计划

为了配套5-10年的发展战略，我们有组织机制和激励机制，推动10年战略的落地，鼓励行业精英来公司共创、共享价值。

5)2020年下半年可售资源充足、销售增长有保障

公司下半年会新推72个项目，新推货值100亿，下半年总可售货值为1340亿。按照公司的推盘计划，下半年1340亿元货值只要实现50%销售率，我们全年1100亿元权益合约销售目标就可以完成。我们货量充裕，也非常有信心完成下半年销售任务

问答环节

公司对于杨浦区的项目很有信心。上海的容量大、门槛高、竞争激烈，公司在继续关注，寻找适合我们的项目，继续发展长三角城市群。

Q2：公司对于大湾区、尤其是深圳房产市场的看法，以及公司的开发策略?

1500万的人口首次买房或换房的需求都非常强烈。以深圳这样一个过千万人口的城市来讲，每年10万套的商品房的需求量是正常的，但是每年供应只有4万套。深圳的政策是延缓购买需求，并没有解决供求矛盾，商品房是严重供不应求的。

目前，深圳一二手房的价格是倒挂的，二手房贵过一手房，但是需求依然猛烈。深圳对于新房的需求非常大，秒光盘很多，消化新房没有问题。我们对于深圳物业开发很有信心。

深圳是全国的标杆城市，长期的经济前景是值得看好的，未来会吸引更多高端人才，带来更旺盛的市场需求。我们在深圳有1600亿的土地储备货值，算上东莞和惠州共计有3900亿土地储备货值，其价值潜力非常大。

Q3: 公司的拿地策略是怎样的?

由于卫生事件影响，上半年我们抓住了这个机会，拿下了17个项目。在全国百强企业，上半年我们拿地总额排名第七。在7、8月土地拍卖市场很激烈，我们动作比较少，排名第17位。我们对比7、8月和1至5月的拿地金额，我们具有土地成本的优势。我们补充了优质的土地成本，为来年开发夯实基础。我们未来会保持多元化拿地，来确保规模和利润双增长。公司在投资方面一直比较慎重，但是也要保持规模和利润的增长。公司一直保持稳健的财务管控，投资的支出一直保持在销售额的50%左右，保障净负债率在70%以下，未来会一直保持。

Q4: 未来城市更新项目的孵化计划具体如何?

城市更新是现在地产公司差异化竞争比较重要的环节。招拍挂的竞争是非常激烈的，要精准的把握投资周期，对于开发商来讲是不容易的，但是我们上半年做得很好。

城市更新可以用低成本获取高价值的土地。龙光从2016年进入城市更新的领域，是比较有前瞻性的。至今，城市更新获取的土储占50%，主要在大湾区，在全国其他区域想获得如此高价值的土储是不容易的。

从孵化计划来讲，过去这三年每年孵化300亿，给每年利润有相当比例的贡献，未来三年会加快孵化速度，每年孵化500亿，可以确保每年20%核心利润的贡献。今年上半年，我们孵化了惠州的项目，贡献了超过20亿的利润，为业绩奠定坚实的基础。我们把城市更新作为长期发展的驱动轮，可以有效平衡招拍挂市场竞争激烈导致的土地价格的上涨，保证公司整体盈利在业内的优势。

四轮驱动的战略。TOD站点的物业作为商业经营是非常好的资产，可以有效降低商业低价产品的投入。城市更新项目除了拿来销售的一部分，我们可以留有一部分作为产业的经营。

Q5：公司商业运营的发展规划是怎样的?

商业运营的发展是有潜力的，我们长期看好。商业营运是长期持有经营的，我们已经具备运营的基础，而且有土地的储备。我们想扩大商业运营的版图，但是过去每个项目投入的资金都很大，所以我们过去比较被动。现在我们品牌比较好，现金流健康，规模增大，更有基础做商业运营;如果之前商业部分做太大，物业开发规模可能会受到影响。

商住联动模式、TOD一站式体验中心是我们发展的重点。未来的5年，我们会考虑拿5%-10%的销售收入投入在这一部分，计划租金收入超过30亿元，为集团提供稳定的租金收入。现在我们有一支专业的商业运营团队，我们明年开业1-2个项目，成为我们集团的标志，为之后新商业中心作模板、做基础。

Q6：请介绍上半年销售情况和销售展望

在我们现有的销售资源，比如大湾区，我们是领先地位。今年，东莞和珠海公司进入了各自当地市场的领先地位。截至目前，我们在大湾区9个城市，6个城市都是领先地位。南宁区域，我们是龙头老大。在新的发展区域，我们表现也很好，体现出我们的发展战略是非常效果显著的。

我们对于下半年商品房的销售市场是非常有信心的。随着上半年全国卫生事件防控有效高效，购房需求回升猛烈，我们深耕的区域是全国最有市场需求和产业、人口、资金汇集量最大的，比如大湾区和长三角，所以我们很有信心。公司下半年会新推72个项目，新推货值100亿，下半年总可售货值为1340亿。按照公司的推盘计划，下半年1340亿元货值只要实现50%销售率，我们全年1100亿元权益合约销售目标就可以完成。

Q7: 请介绍2020上半年现金流、开工、计划完工等数据

2020年上半年，我们合约销售是403亿，现金流入为419亿。今年全年的预计现金流是990亿，规常款项是246亿，税开支为111亿。全年新开工面积为1026万方，下半年计划新开工417万方，全年计划完工面积是100万方。

Q8：请介绍长期事业合伙人计划

长期事业合伙人计划是15年的长期机制，高管和企业是绑定在一起的，保障团队的战斗力、稳定性;激励来源是业绩增长提取，激励性与企业业绩、股价挂钩，完成未来5年利润增长目标才能获得;此计划将直接从二级市场购入公司股票，授予被激励对象，激励团队创造并共享价值;激励最高可以达到3%的总股本，有助于公司持续引入行业精英。

（编辑：玉景）