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新力控股(02103)连获三大机构“稳定”展望,融资成本有望继续下降

2020年6月12日 12:21:35

近日,新力控股(02103)接连获得三大国际评级机构认可。6月8日,惠誉授予新力控股长期外币发行人默认评级(IDR)为“B+”,展望“稳定”。此外,惠誉还授予新力控股“B+”高级无抵押评级,回收率评级为“RR4”。

紧接着,6月10日,标普、穆迪分别授予新力控股“B”长期发行人信用评级、“B2”企业家族评级,展望均为“稳定”。同日,惠誉再次覆盖新力控股,授予公司拟发行高级美元票据“B+”评级,回收率评级为“RR4”。

在评级报告中,三大评级机构均对新力控股强劲的销售及快速周转的策略表示认可。其中,穆迪指出,高周转策略支撑了新力控股良好的流动性,其持有的现金加上穆迪预估的运营现金流,足以覆盖其未来12-18个月到期的债务、承诺土地付款和其他款项。

有了国际评级机构的信用背书,意味着新力控股的融资可能会更加顺利,融资成本也有望进一步下降。

据了解,今年以来新力控股共获得三笔融资。2月12日,获授一笔金额为1.4亿美元的定期贷款融资。3月11日,发行一笔2.8亿美元年利率11.75%的票据。6月11日,发行2.1亿美元高级票据,票息为10.50%。值得一提的是,本次发行为公司首次发行中长期债券,获得超7倍超额认购,在市场投资人的热烈追捧下,最终发行利率较初始价格指引大幅收窄50个基点,充分彰显了国际投资者对公司未来发展前景的信心。

4月初,中银国际首次覆盖新力控股,并指出,影响新力控股信用的关键因素在于是否能获得国际评级,且通过降低信托贷款占比来优化债务结构,同时保持稳定的销售增长。

如今,随着三大国际评级陆续公布,新力控股的基本面和增长前景获得市场更广泛的认可,这是继3月份加入港股通之后,公司的实力再次得到证明,这也正是今年以来在恒指跌逾14%的背景下,新力控股依然能保持上涨的原因之一。

在50强房企中,新力控股的成长潜力确实惊人。从2010年诞生,到在江西省占据领先地位,并成为辐射粤港澳大湾区和长三角等主要城市群的准千亿房企,新力控股创造了房地产界的新速度。

目前来看,这种发展势头虽然伴随行业进入白银时代而有所放缓,但在众多房企中,仍算是强劲。2020年,新力控股销售目标为同比增长20%,高于大部分房企。而比增速更吸引市场目光的,可能是其增长质量,包括降杠杆、降融资成本、及强盈利增长的潜力。

降杠杆,降融资成本

实际上,上市第一年,新力控股降杠杆效果显著,净负债率从2018年的237.9%降至2019年的67%,公司表示有信心能够将净负债率维持在80%以内水平。

惠誉指出,以净债务(包括对合资企业和联营企业提供的担保)/调整后库存衡量,新力控股2019年的杠杆率为57%,在“B+”评级中处于较高水平,但如果不考虑对合资企业提供的担保,截至2019年底,新力控股的杠杆率在30%左右,低于许多“B+”同业。

惠誉预计其杠杆率将逐渐下降,并在2023年的预测期内保持在55%以下,因为该公司计划土地收购金额不超过其销售收入的50%,并减少对合资企业的债务担保。此外,高周转模式也有利于公司降低杠杆率。

得益于融资渠道改善,降杠杆的同时,公司的债务结构和融资成本也有优化空间。据了解,上市之前,新力控股融资渠道单一,对信托和委托贷款较为依赖,成本也相对较高;上市之后融资渠道多元化,公司可以通过发行在岸人民币和离岸美元公司债,降低融资成本。2019年,公司加权平均债务成本为9.2%,较2018年下降0.1个百分点,考虑到公司去年11月才上市,降成本的效果并未完全体现。

在3月召开的业绩会上,新力控股表示,债务结构方面,会优先考虑大银行,比例大概在60%左右,信托等补充性融资比例大概在20%-30%,另外公司也会考虑ABS、股权融资等方式优化债务结构。

随着该公司继续用离、在岸融资(包括债券、资产支持证券和银团贷款)取代在岸成本高昂的信托和资产管理公司贷款,预计其融资成本将下降。

土储丰富,合约销售增长有保障

当然,只有在业绩持续增长的基础上,降杠杆带来的效益才能最大化。

据了解,今年前5个月,新力控股及附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约327.3亿元,其中5月份录得93亿元,目标完成率近30%,高于行业均值。

拿地方面,初步统计,5月份,新力控股在南昌、杭州拿下4宗涉宅用地,共斥资34.91亿元,总建面达42.34万平方米。在此之前,新力控股今年还首次进入扬州,以2.7亿元拿下东区杭集镇32501平方米地块,由此可见,公司正在加大对长三角地区的布局。

新力控股战略投资负责人上月接受采访时曾表示,未来三年,公司将继续坚持以一二线城市为主,强三线为辅,加大长三角地区和大湾区的布局力度,同时发挥江西大本营的优势,以及布局中西部核心城市高增长潜力地区,形成明确的四大区域战略布局。

新力控股土储丰富,截至2019年底,公司在中国36个城市拥有117个项目,权益未售土地储备为1040万平方米,能够满足未来三到四年开发,因此近两年内补充土储以维持销售增长的压力其实不大,此时继续拿地属于锦上添花,尤其是土储地域多元化有利于缓解过于单一市场的风险。另一方面,土地收购的灵活性能够为公司降低杠杆率和控制土地成本提供更大的空间。

惠誉认为,谨慎的土地收购将有助于其EBITDA利润率在2020年保持在28%以上,并在预测期内保持在24%以上。

截至2019年末,新力控股财务成本为4.56亿元,资本化前财务成本总额约为24.1亿元。随着公司销售继续保持快速结转,债务结构优化,融资成本有望下降,从而为利润增长释放空间。在流动性宽松的环境下,有三大评级机构信用背书,新力控股降杠杆之路预计更为顺畅。

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