深度解析：从社区到城市，头部物业企业将明显受益？

本文来源微信公众号“缅怀南方”，作者光大证券房地产分析团队。原文为2020年5月6日公开发布《从社区到城市，走向更广阔天地 ——物业服务企业拓展城市服务专题研究报告(一)》，限于篇幅本文择重摘要。

◆“大物管”——向城市进军

在推进“城市精细化管理”的进程中，物业服务企业进军城市服务应运而生。城市服务，本质上是将公共空间和公共资源当做一个整体，由物业企业进行统筹管理，一般包括市政园林、环境卫生、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、突发状况处理、后勤服务、停车资源运营等众多行业。城市服务的兴起，是物业企业主动拓展业务边界，挑战更复杂业态的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。

◆主要案例介绍

万科物业：以珠海大横琴城资为运营主体，承接来自政府部门(如商务局、国土局、办公室、公共建设服务中心、综合执法局)的需求，并分包给各个专业化公司;

保利物业：瞄准乡村治理，先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及周边的上海市罗店镇布局，达成了“镇兴中国”战略的第一批示范项目。总体特点为服务叠加，逐步深入。

碧桂园服务（06098）：将多年大盘新城运营经验应用到城市服务领域，已经与遵义、韩城、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略合作。

◆业务模式对比

项目布局：万科物业主要布局一二线城市的新区，碧桂园服务主要布局三四线城市，保利物业则以乡镇为突破口;

股权结构：万科物业城市服务项目多由国资控股，万科物业操盘;碧桂园服务城市服务项目则多由公司本身控股，合资方为政府部门或当地企业;保利物业则较少涉及合资。

运作模式：万科物业以“大平台”的角色承接政府综合性需求，然后按照细分领域进行二次招标;保利物业直接从政府方承接项目，且所承接项目多为垂直领域项目;碧桂园服务在运作模式上较为灵活，在单个城市逐步壮大。企业在业务模式上的不同，主要是供给侧(企业自身背景和资源)和需求侧(政府自身业务、原有利益格局、保证就业)相匹配的产物。

◆投资建议

城市服务有望打破物业企业现有的业务范围，从社区走向更为广阔的城市公共空间。随着业务模式逐步普及，头部物业企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。这将对物业企业的市场地位、资源统筹能力、业务规模带来明显提升。建议关注在城市服务领域布局较为领先的万科物业(未上市)、保利物业、碧桂园服务。

◆风险分析

项目推进进度不及预期;受项目人员安置影响，人工成本上行过快。

投资聚焦

◆研究背景

2017年全国两会上，总书记提出“城市管理应该像绣花一样精细”的总体要求。城市管理精细化，已成为全国大中型城市的一项重要任务。在推进“城市精细化管理”的进程中，物业服务企业进军城市服务应运而生。物业企业以多年住宅社区管理经验为基础，走向更广阔的的城市服务。

◆我们的创新之处

1)回答了“为什么物业企业适合做城市服务”的问题。

通过对城市服务业务的供需两端进行分析，随着环卫、绿化、交通协管等各条线逐步市场化，政府需要统一的公共服务平台进行统筹管理和效率优化。而物管企业经过前期的积累，在政府后勤、公建物业、基层治理方面已有经验，且擅长运用信息化技术进行平台管理。

2)回答了“物业企业如何做城市服务”的问题。

对已有的物业企业进军城市服务探索案例进行了详细的项目拆解。其中万科物业典型项目为“珠海横琴新区城市服务项目”、保利物业典型项目为“浙江嘉兴市嘉善县系列村镇全域化公共服务”、碧桂园服务典型项目为“开原市城市服务一体化项目”。

3)回答了“物业企业做城市服务的业务模式选择”的问题。

物业企业进军城市服务业务，目前仍处于探索阶段。从已有的项目来看，企业在业务模式的选择上，需要综合考虑供给侧(企业自身背景和资源)和需求侧(政府自身业务、原有利益格局、保证就业)的匹配。

◆投资观点

城市服务有望打破物业企业现有的业务范围，从社区走向更为广阔的城市公共空间。从现有的案例出发，头部物业企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。这将对物业企业的市场地位、资源统筹能力、业务规模带来明显提升。建议关注在城市服务领域布局较为领先的万科物业(未上市)、保利物业、碧桂园服务。

一、为什么物业企业适合做城市服务

在推进“城市精细化管理”的进程中，物业服务企业进军城市服务应运而生。物业企业以多年住宅社区管理经验为基础，走向更广阔的的城市服务。目前主要的代表企业有：万科物业、保利物业、碧桂园服务和龙湖物业。

城市服务，本质上是将公共空间和公共资源当做一个整体，通过引入市场化力量，对整个城市进行专业化、精细化、智慧化的统筹管理。在服务范围上，一般包括市政园林、环境卫生、国土巡查、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、突发状况处理、后勤服务、停车资源运营等众多行业。

从企业角度看：1)随着“放管服”深入推进，物业企业在政府后勤、公建物业、产业园区等领域已有较多尝试;2)在社区服务过程中，一定程度上承担了基层治理功能，为城市管理奠定基础;3)在信息化领域加大投入，已经具备多业务条线统一管理调度平台，及相对成熟的设施设备维护系统。 从政府角度看：1)随着市场化逐步推进，原有的市政、后勤系统逐步打破，目前存在着多条线治理、招投标混乱、平台重复建设等问题，需对城市治理进行统一筹划;2)市政业务不仅承担着日常的城市治理，在特殊情况下也需要落实政府紧急调度，这使得政府在招标过程中更加看重企业的信誉能力和背景，国有企业在招投标过程中具备先天优势。

二、回答了“物业企业如何做城市服务”的问题

(编辑：刘瑞)