上市房企动向：2020年一季度销售业绩下滑，短期现金流压力大，留意现金动向

本文来自中指研究院。

随着上年财报披露数量的增长，越来越多的房企开始给市场递交答卷，展示自身在2019年的过往表现及未来发展潜力。

2019年在“房住不炒”的宏观基调下，各地运用因城施策的调控手段，继续维持了市场的基本稳定;下半年对行业融资渠道的收紧，给房企的筹资能力带来了一定的考验。

随着行业集中度日渐提升，大型企业的经营动向已经可以认为是行业发展的风向标；而截至4月20日，已有百余家上市房企披露了年报，其中大部分为业内公认的优秀企业，我们认为当前数据基本可以反映2019年行业动向。因此本文将就当前已发布的上市房企财报数据，结合2019年宏观层面数据，从经营资金监测、开发节奏、筹资资金监测三个方面总结房地产上市企业年度基本情况。

表1 基本财务数据

数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库

从基本面来看，2019年上市房企总资产均值同比上涨16.08%，增长率均值为25.78%。企业规模进一步扩张，一方面得益于行业的发展，另一方面也是由于行业集中度提升、大型企业通过收并购扩大资产规模所致。资产负债率平均上升0.01个百分点，有效资产负债率平均上升0.73个百分点，房企负债水平基本保持稳定，“稳杠杆”取得一定成效。

从资产结构来看，存货占总资产百分比平均上升0.27个百分点，变动幅度不大；但存货规模增速较快，存货均值同比上升21.57%，增长率均值为24.61%，是总资产规模上升的主要因素。

经营资金监测

1宏观层面

销售方面，根据国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售额近16万亿，同比增长6.5%;销售面积17.2亿平方米，同比下降0.1%;销售均价同比增长6.6%，平均销售价格9310元每平方米，同比增长6.6%。销售面积增长停滞的情况下，价格上涨成为房产业绩增长的主要驱动力。

土地方面，2019年全国土地成交价款1.47万亿，同比下降8.7%;全国土地购置面积2.6亿平方米，同比下降11.4%;土地购置呈量价齐跌局面，整体拿地策略呈谨慎态势，地产投资增速遭受下行压力。

2企业层面

表2 经营资金监测相关指标

数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库

从上市企业经营数据来看，上市企业无论在销售还是拿地方面表现均高于全国数据，主要由于上市企业中大型优秀企业较多，在行业集中度日趋提升的背景下，体现了行业领先优势。企业销售额均值上升12.07%，拿地金额均值增长17.88%。

从资金走向来看，在销售能力稳步提升的同时，房企投资热情依旧不减，且投资增速高于回款增速;但反映在现金流上则出现了资金紧缩，经营性净现金流均值下降23.4个百分点，降幅较大。

2019年，企业营业收入均值上升19.22%，高于销售增速，有可能为当年结算项目数额高于销售数额所致。由于本年销售额对未来的营收有直接影响，未来一两年的营收可能会出现同比下滑，给资金带来进一步压力。结合2020年开年以来的回款不力影响，现金充足程度已成为房企当前面临的最主要风险。

筹资资金监测

2019年全国房地产开发投资完成额13.22万亿元，同比上升9.9%;房地产开发企业到位资金17.9万亿，同比上升7.6%。房地产到位资金以内源性资金为主，其中销售回款约6.1万亿，同比增长10.7%，是到位资金上升的主要因素。因此销售能力仍是缓解企业资金压力的重要手段。

从发债渠道来看，根据Wind数据统计，2019年企业信用债发行规模为4613.45亿元，同比下滑15.95个百分点;海外债发行3971.00亿元，同比上升13.26个百分点;资产证券化发行3336.98亿元，同比上升20.55个百分点。

表3 筹资资金监测相关指标

数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库

从2019年上市企业筹资数据来看，企业通过发行债券获取现金的规模有大幅下降，平均下降19.79个百分点，企业筹资性现金流净额均值下降了87.08个百分点，企业通过融资活动获得的现金大幅下降。而2020年上半年房企到期债务较为集中，筹资性现金流流入未能实现资金的及时补充，为企业带来一定的偿债压力。

开发节奏

2019年全国300个城市各类用地共成交20.2亿平方米，同比增长2.0%，其中住宅用地成交9.8亿平方米，同比增长6.9%;全国房屋新开工面积22.7亿平方米，同比上升8.5%，全国房屋竣工面积9.6亿平方米，同比上升2.6%。供给端整体向好。

表4 开发节奏监测相关指标

数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库

从上市企业角度来看，2019年上市房企的销售面积增长率均值小幅上升7.52个百分点，上市面积增长率均值上升4.84个百分点，新增土储面积增长率均值上升幅度约为4.49个百分点，企业加速在市场上推出速度，以保证现金流安全。

综合来看，上市房企2019年各方面比较稳健，但在经营性现金流和筹资性现金流方面均已出现回落，结合2020年一季度销售业绩下滑，上半年债务集中到期等要素，短期内现金压力巨大。且当前世界经济局势呈急速下滑趋势，短期内企业经营状况面临巨大挑战，需格外留意现金动向。