业绩会实录︱彩生活（01778）：2019年反思调整，2020年整装前行

3月31日，彩生活（01778）发布全年业绩公告称，截至2019年12月31日止年度，集团实现总收益人民币38.45亿元，同比增长6.4%；毛利人民币13.55亿元，同比增长5.7%；公司拥有人应占溢利人民币4.99亿元，同比增长2.8%；基本每股盈利人民币36.48分，拟派末期股息每股人民币9.12分，派息率25%。

业绩发布当日，彩生活集团在线上召开2019年全年业绩发布会，董事会主席兼执行董事潘军、执行董事陈新禹、执行董事兼首席执行官黄玮出席会议，会议上管理层就公司过往发展，未来规划以及投资者关心问题进行了深度交流。

以下是智通财经APP整理的彩生活业绩发布会问答实录：

问： 2019年公司高管团队发生重大调整，请问背后原因是什么？管理层调整之后，公司未来战略定位和业务重心会有什么变化？

答：我们进行了领导班子的调整，主要是应唐总的请求辞去公司CEO和执行董事职务。经过董事会讨论后，同意唐总辞去CEO，并继续担任公司的非执行董事，由黄玮先生接任公司CEO。唐总在公司已经工作18年，为彩生活过往的建设贡献了非常多的心血和努力，考虑公司未来的发展以及唐总个人的情况，我们请黄玮总作为公司第二任CEO。

黄玮总实际上也是物管行业的老兵，1997年加入中海物业。黄玮总在整个社区服务的细节落地、组织系统运营方面有非常独到的见解。2015年随着开元国际进入到彩生活平台，黄玮总一直专项服务开元国际管理，也是彩生活高端服务平台的主要推动者。2016年在万达物业并购之后，黄玮总一直在负责这个模块的推进，万达物业更名为万象美物业，应该讲经过三年多的发展，实现了我们当时的并购目标，利润率实现了理想的增长。

同时，由于公司过往在互联网方面投入了比较多的精力，但在线下的组织方面，还有区域之间不平衡、团队之间不平衡的现象，公司也想将开元国际、万象美、彩生活社区进行有效的整合。在未来工作当中，更加强调业主对于彩生活的满意度提升，在收缴率方面实现更强有力的拓展，以及在万象美、开元国际所形成的关于社区温度提升能力，进一步在彩生活集团深入扎根，因此公司董事会决定聘请黄玮总作为彩生活的CEO。

当然，从客户满意度到社区温度，再到增值服务这个过程是不可或缺的。公司过往在这些方面有一定的欠缺，现在我们的班子更年轻、更有执行力，也会把“社区+互联网”落实得更加扎实，相信在黄玮总的带领下，今年年底公司会给大家拿出一个更好的答卷，我们的业务也会进一步夯实基础。

问：请问黄玮总，作为物管行业的老兵，如何看待这个行业的未来发展？对于彩生活未来又有哪些具体的计划，其中是否有迫切需要在今年做到的？

答：我从1997年开始做物业管理，大家知道物业管理一直在整个社会上面是从属于地产的附属行业。经过23年，我终于看到这个行业的春天。

主要是两个方面：一是地产从现在的情况来看，未来十年左右它会呈逐步收缩状态，不会像以前三十年的那样高速发展。物业管理行业本身作为存量足够大的行业，也慢慢从地产的行业里面脱离开来，原来我们始终是附属行业，地产商也认为物业只是一个配套，现在通过彩生活2014年的上市之后，价值第一次被发现之后，这个行业逐步成为独立于地产的自我成长、自我发展的行业来存在的，我认为这是一个历史的转折点。

第二，物业管理核心价值也在发生大的改变，大家知道物业管理从深圳起源，当时是为了保障业主的安全，之后几十年来，物业管理企业都是把安全、清洁、绿化、设备管理作为我们的物业管理主要工作内容。

但现在整个社会公共的政府的管理能力已经非常强大了，基本上小区已经没有偷盗事件，保安人员已经从保安职能变成服务职能。基本上在传统物业管理方面大多数物业公司已经变成同质化，物业管理核心价值从对物的管理，变成对人服务，因此整个核心逻辑在发生根本性改变。

这两个改变，在最近的3年左右时间正好是汇聚点，如果说物业管理能够把握住这样一个历史转折点，是可以实现弯道超车的，所以彩生活未来几年战略是需要抓住这一次历史性的机会。彩生活从成立开始从2000年开始就是市场化运作，从我们的基因来看，我们更有市场化的基因，我们不怕市场化竞争。因此，我们非常欢迎作为一个独立的行业，充分的市场竞争，我们可能会在这种竞争中，我们的获利可能会更多。

接下来，我们要适应整个时代的变化，当然我们也不忽略基础物业的管理，我们有1.0、2.0、3.0基础管理，这是我们整个物业管理的基层逻辑，在这个基础上我们要转变为对人的服务，这就叫温度社区。彩生活通过打造人文社区、温度社区，把“远亲不如近邻”的氛围，重新汇到我们服务小区里面，让业主的温度、黏度进一步加强。通过几年积淀，我们已经有很多创新办法，也确确实实得到业主的广泛认可。

下一步我们在增值服务方面，也会跟互联网的大企业进行合作，通过三个1.0、2.0、3.0的全面落地、全面的创新，相信我们可能会把物业管理，原来基于基础的物业管理的、简单化的服务模式升级为具有人文精神、具有商业盈利模型的服务，这种服务才是物业管理行业的未来，也是彩生活未来所要努力的方向，相信我们在2-3年之内我们可以实现这么一个理想，谢谢。

问：请问公司对公司股价有什么看法？是否有市值管理方面的考虑？

答：如果从规模来讲、利润、收入来讲我们是前五的头部企业，但从股价来讲，我们跟头部企业差距比较大。我们分两部分说说问题与优势，跟各位做一个沟通，公司的想法也希望得到大家的理解和支持。

首先我们对过去几年，对公司策略战略做了反思回顾，反思过程中也有了解决办法。首先，彩生活在过去在物业管理公司里面一直贴着互联网公司标签，我们在这方面探索是走得比较前的，在上市之后我们一直在走这条路。目前来说我认为这对今天的局面形成了一些负面影响，互联网的专业性和投入性还是有一些认识的不足，这种长期的、持续的、大规模的投入，客观来上这是挤压基础物业的利润，导致基础物业品质不能得到有效的保障和提升，这样在品质、客户满意度下降之后，物业费收缴率肯定也会有所下降。

其次是当我们比较强调互联网的时候，可能对基础物业的重视和强化管理有所不足，更多是想在互联网增值方面取得突破，这方面对物业费的基础收缴，可能就会造成了一种问题。

我们并不否认互联网的探索上的意义，只是说我们进行了调整，从今年来看，大家可以看到，我们如何做互联网这方面，我们找了京东和360，让行家在做这件事情，和他们之间互相赋能、取得他们的优势和长处，同时也提供我们的优势和长处。

另外在人的方面，我们也专门请了CTO，他有平安经验、华为背景和顺丰背景，会更加专业、精准、准确，这样对公司的管理架构也会进行提升和改变，在互联网上我们现在专注在这两点：第一我们找合作方，他们比我们更懂、他们在这个领域比我们更强；二是我们对人才的要求是更加精准、高端，主要是这个问题。

其次，在投资端上我们是出现了其他物业公司不太出现的问题，我们进入了重资产行业，这些重资产行业并不是很熟悉，这导致我们的流动性、负债有所影响，这使得投资者产生更多顾虑和担忧。同时，我们在上海、在深圳也进入了商管领域，这些领域并不是我们很熟悉的，公司在意识到这些问题之后，2019年开始调整，潘总也亲自挂帅调整解决，比如商管我们请专业人士做，觉得不行就马上退出、止损；在重资产方面我们也是看如何重新回归到物业的轻资产，这是我们在2019年开始着手解决，并且会在2020年大家会看到比较明显的改变和调整。

从增长端来讲，也因侧重互联网思维有所影响。因为互联网增长模式是流量的增长，对于合作及联盟管理的模式，让当地中小型物业公司愿意跟我们进行合作，但由于我们互联网思维比较侧重的时候，我们跟他们合作的利润和管理面积有时候会不太重视，这也在短时间内对我们的增长形成压力和影响。

首先，合作及联盟管理模式大概有7亿多平方米，如果我们并非单纯追求其带来的流量，回归利润和签约面积，这将是很大的空间，我们可以把小股变成大股，会有更多利润和更多面积并入报表，这反到在未来会成为我们的新增长点，我们更多回归到物业这一方面来。

以上几点是在过去造成投资人对我们看法的一些原因。同时，我们有几个非常鲜明的特点。首先我们在管面积五点多亿，这种大体量导致规模效益很容易显现，可挖掘潜力也是很大的，五点多亿的合约管理面积如何做深做细，这是我们未来增长的潜力。

第二，我们有一个与众不同的竞争力就是低成本，在低成本领域我们一样可以赚到钱，尤其在低成本领域，像我们这种成建制、大规模的上市公司其实是没有的，整个低成本领域空间非常大，如果在这方面能够把我们的优势显示出来，这个增长潜力十分具有想象力。

第三，彩生活特点是市场化，彩生活从上市之初是跟别的物业走的路不一样，现在大部分的物业公司是通过母公司来反哺，这种我们不认为是可持续的东西，随着整个物业行业越来越回归市场竞争的时候，我们这方面的优势会显得越来越明显、会显得越来越强，我们也希望投资人们可以注意到这一点。

总体来说，我们股价是被市场严重低估的，但还想强调2019年是公司调整的一年，这一年可以看到我们重新回归更务实，回归物业策略的战略，从而形成以黄玮总为核心层，更强执行力、更丰富经验、更有效落地的领导班子，很真诚跟大家说，我们应该在未来不长的时间内，让大家可以看到我们整个彩生活会有很大的变化，这个市值、这个股价也会有很明显的表现，让市场满意、让我们也心安。

问：彩生活一直以来以独立第三方拓展为主，现在随着上市公司越来越多，竞争越来越激烈，彩生活在未来增长潜力方面有什么样的考虑？公司对收并购方面的态度是怎么样？

答：其实物业行业在资本市场进入井喷期， 2019年和2020年我相信物管行业都是这个时点的风口，进行大规模并购的机会，2020年还会有超过十家以上的物业公司上市，而且都是大块头。高端市场整体并购机会，我相信会越来越少，中国的房地产行业也已经进入了大集中的这样的阶段。

按照去年的统计，基本上中国百强企业所产生的销售额和销售面积都占到了行业接近八成，而我也相信地产百强企业都希望自己的物业能够分拆上市，这是由于物管行业的PE倍数带来的。所以我们一起仔细分析自身的核心竞争力，将用我们的优势来进一步拓展市场份额，我们还有7亿平方米的合作及联盟面积，有待挖掘。我们还拥有全行业最具竞争力的成本优势。我们在全国0.8元小区中,大部分是盈利的。

而未来存量有多少呢？截至2019年年底我们认为除了百强所控制的面积之外，至少还有130亿平方米，如何来整合这一部分的市场？我认为是我们这些班子最需要做的事情，我们现在已经在开始行动，为什么我们能获得这样的信任？第一我们具备这样的基因、第二我们具备这样的技术系统、第三我们有他们所需要的增值服务系统，这是我们认为未来彩生活在面积增长、营收增长、利润增长、增值服务增长方面的基础，对此我们有着非常强大的信心，我们认为自己可以在这方面做出彩生活在整个行业的继续领先的信心，谢谢。

问：请问这疫情会不会增加公司在2020年的支出，公司在这个过程当中也看到政府出台支持，这方面公司是否有预期可以获得什么样的补助？

答：首先说疫情，疫情来得非常突然，正好也是集团放假的时候，在大家准备放松的时候，我们突然把疫情作为工作重点，迅速成立了领导工作小组，花样年集团迅速调用了一千万的资金来支持社区，应该说整体反应速度是非常快的。当时成立三个小组，一个小组是领导小组，用了一个礼拜的时间，把整体防控标准体系就下发给全集团两千多个项目；第二成立了采购小组，全国设了东、南、西、北、华南5个点寻找资源，迅速把口罩、防护服、护目镜、消毒液全部统配，保证一线员工没有出任何安全问题。还成立了宣传小组，跟业主之间的沟通保持非常良好的畅通，业主当时在疫情最高峰的时候，还是有一些恐惧的，我们每天都会向业主播报工作内容、措施、小区里面发生的疑似和确诊病人，让业主完全知道物业公司的行为，应该说总体力度我觉得这些措施是满足了此次防控要求。

从资金上来看，集团花了一千万左右，我们社区自己也买了大概一千多万的物资，因为当时各个小区临时从总部调物流速度比较慢，很多物流也基本终止了，有一些项目也是就地采购，总体花了大概2500万左右，后来各个的地方政府也相继出台很多补贴办法，通过我们的整体统计，政府的补贴大概在2700万左右，整体覆盖我们整体成本，此次疫情从财务成本来看没有对我们造成大的压力。

从好的方面来看，这拉近了我们跟客户之间的关系和距离，因此在疫情结束之后，我们整体小区物业费的收缴率应该会得到比较好的提升，甚至我们有很多项目都在0.8元以下，之后也会跟业主、业委会进行交流，此次疫情是物业行业的第二次价值发现，既然有了价值，那就会有价格，这个价格肯定要跟价值相匹配，所以我们想通过我们此次疫情，拉近跟客户的关系。包括在疫情结束之后，做一些人文社区活动进一步拉近跟客户的关系，整体物业费价格也可能得到进一步的提升，因此对于物业公司的中长期的影响，我想这是良性的，短期可能会有一些成本的压力/影响，总体而言还是在可控范围之内。

问：彩生活的债务结构在2019年获得很大的改善，请问2020年公司在债务和融资方面有什么计划吗？

答：债务问题是彩生活在物业行业跟别人相比是比较有特点的，我们债务比较高，我们也不会回避这个问题，这个债务形成跟并购、投资领域是有关系。2019年我们做了大的调整后，这已经做了一些比较明确的动作。首先看到在2019年彩生活总债务减少了13.7亿元至22.9亿元；一年内到期债务比例从48%下降至43%，而现金与短期债务的比率则从1.7倍上升至2倍。

伴随债务的减少，彩生活的各项信用指标也在2019年获得显著提升，债务与EBITDA的比率从3.2倍下降至2倍，EBITDA利息保障倍数从3.8倍提升至5.7倍。整体债务结构，大家可以看到相较于2018年有很明显的提升。下一步在2020年，相信我们的债务会有更进一步比较明显有大幅度的下降，整个债务结构，长短债的配置都会更合理，谢谢。

问：关于公司跟京东、360的合作，未来2020年有什么具体的计划吗？

答：跟京东主要在“社区+零售”方面，我们已经有具体的项目在落地了，而且也取得了比较好的结果。现在有5家社区店已经开业了，而且我们服务了6个社区、邻里社区，超过1.2万户的业主。在2020年，还将有新的模式落地，配合京东在物流方面、360在社区安全方面都将有新的项目落地。相信通过这几个领域的探索，第一，能够为社区价值的重新发现寻找到新的营收增长点；第二，通过这些实践让业主会进一步提高对社区的满意度；第三，对于利润也将会有更好的增长，谢谢。

问：社区温度方面会不会增加公司的成本？这是不是未来可以作为提高收费标准的依据跟基础？

答：这方面我们已经做了几年，最大型活动就是东方比邻节，开元国际这一块每个项目预算一万块钱，万象美项目大一点有2万块钱，服务成本很低、管理成本很高。我们的地如果一天扫两遍、扫三遍，那投入人力就会非常大，人力大成本就很高。但如果人工去笑一笑、我们跟业主多说一句话，这是没有什么成本的，所以服务成本很低，关于在于活动策划，能否吸引业主来，能否打动业主、让业主有参与感，让业主一起参与起来，这是需要一些策划的能力，整体成本应该说是非常低的。

这一次疫情之后，政府的治理和物业的合作这一次也是达到比较好的配合，我想下一步我们的社区活动，邻里活动可能不光是自己的小区，还会跟街道、周边的小区共同举办，这样子参与的人会更多，政府的配合也会更多，我们的成本也会更小，所以可能成本会更少但得到的效果会更好，应该说这个工作对于我们的整体成本影响是很小，但起到的效果，我相信对于我们的收缴率、对我们的增值服务的落地，会起到更高的价值，所以应该说是好事情。