公司

保利物业(06049)年报点评:住宅、非住宅双轮驱动,增值服务占比持续提升

2020年3月26日 11:13:29

本文来自 微信公众号“地产豪声音”,作者:袁豪、鲁星泽、曹曼 、邓力。

点评

 1  19年营收同比+41%、业绩同比+49%,货币资金充裕、合约负债高增

19年,保利物业(06049)实现营业收入59.7亿元,同比+41.1%;实现毛利润12.1亿元,同比+42.2%;实现归母净利润4.9亿元,同比+49.3%;基本每股收益1.21元,同比+47.6%;毛利率和归母净利率为20.3%和8.2%,同比分别+0.2pct和+0.3pct;少数股东损益比2.6%,同比+0.3pct。16-19年,公司营收、归母净利CAGR分别达32.5%、44.8%。截至19年末,公司现金及现金等价物达65.1亿元,同比+262.9%;合约负债达9.4亿元,同比+33.0%,体现了公司较好的预收情况,并预计将一定程度上助力物业服务收入的快速增长。19年,公司经营活动产生的现金流量净额为6.9亿元,同比+60.5%,回款情况良好。此外,公司拟每股分红0.3元,分红率为33.8%。

 2   19年在管面积同比+51%,内生、外拓协同,住宅、非住宅双轮驱动

19年末,公司在管面积达2.87亿平,同比+50.6%,较19H1末+10.2%;合同面积达4.98亿平,同比+37.8%,较19H1末+9.5%;合同/在管覆盖率达1.7倍,较19H1末持平。16-19年,在管面积、合同面积CAGR分别达51.9%、54.4%。19年末,公司在管面积中:1)内生(来自保利地产)、外拓分别占比44.9%、55.1%,分别同比-12.5、+12.5pct;2)住宅、非住宅分别占比48.4%、51.6%,分别同比-12.3、+12.3pct;非住宅中,商写、公共物业分别占比2.7%、48.9%;16-19年住宅、非住宅在管CAGR分别达23%、175%。2019年,公司住宅、商写物业费单价分别为2.21、7.10元/平,分别同比提升0.07、0.39元/平。鉴于保利地产销售稳增,后续有望为公司持续输血,并公司积极布局非住宅业态,央企背景资源优势突出,有望助力公司管理规模持续高增。

 3   社区增值服务收入同比+85%、占比19%,增值服务占比持续提升

19年,公司基础服务、非业主增值服务、园区增值服务分别实现营收38.4、9.7、11.5亿元,分别同比+32.1%、+39.1%、+85.2%,分别占比64.4%、16.2%、19.3%,毛利率分别为14.2%、20.3%、40.7%,分别同比+0.1、+0.2、-7.7pct。其中,基础服务和非业主增值服务毛利率低于行业平均、预计后续有提升空间。非业主增值服务中,案场协销服务、其他服务分别占比80.9%、19.1%;社区增值服务中,美居服务、社区零售、车场管理、社区媒体、空间管理、社区便民分别占比16.7%、10.3%、15.8%、5.7%、11.8%、39.7%。16-19年,公司毛利率、净利率逐年提升,后续住宅业态新交付项目占比逐步提升、增值服务收入占比提升、非住宅业态重定价能力较强,预计毛利率将有望小幅提升。

 4   投资建议:保持规模化发展势头,坚定推进大物业战略,维持“强推”评级

保利物业继承保利地产龙头地位,规模增速确定性较强,并战略布局非住宅物业管理业态。19年末,公司管理面积达2.9亿平米,非住宅占比达52%,外拓占比55%。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张,央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。考虑到保利地产销售、竣工稳步增长,有望推动公司规模确定性提升,并成为央企物管巨头。鉴于公司合同管理规模高增、单价逐步提升、以及毛利率存提升空间,我们调整公司2020-22年每股收益预测为1.29、1.74、2.35元(2020-21年原预测值为1.29、1.68元),按照21年目标PE40倍,上调目标价至77.35港元,维持“强推”评级。

 5   风险提示:公共卫生事件影响超预期、业务拓展不及预期

一、19年营收同比+41%、业绩同比+49%,货币资金充裕、合约负债高增

2019年,公司实现营业收入59.7亿元,同比+41.1%;实现毛利润12.1亿元,同比+42.2%;实现归母净利润4.9亿元,同比+49.3%;基本每股收益1.21元,同比+47.6%;毛利率和归母净利率为20.3%和8.2%,同比分别+0.2pct和+0.3pct;少数股东损益比2.6%,同比+0.3pct。2016-19年,公司营收、归母净利CAGR分别达32.5%、44.8%。截至19年末,公司现金及现金等价物达65.1亿元,同比+262.9%;合约负债达9.4亿元,同比+33.0%,体现了公司较好的预收情况,并预计将一定程度上助力物业服务收入的快速增长。2019年,经营活动产生的现金流量净额为6.9亿元,同比+60.5%,回款情况良好。此外,公司拟每股分红0.3元,分红率为33.8%。

二、19年在管面积同比+51%,内生、外拓协同,住宅、非住宅双轮驱动

2019年末,公司在管面积达2.87亿平米,同比+50.6%,较2019H1末+10.2%;合同面积达4.98亿平米,同比+37.8%,较19H1末+9.5%;合同/在管覆盖率达1.7倍,较2019H1末持平。2016-19年,在管面积、合同面积CAGR分别达51.9%、54.4%。2019年末,公司在管面积中:1)内生(来自保利地产)、外拓分别占比44.9%、55.1%,分别同比-12.5、+12.5pct;2)住宅、非住宅分别占比48.4%、51.6%,分别同比-12.3、+12.3pct;非住宅中,商写、公共物业分别占比2.7%、48.9%;2016-19年住宅、非住宅在管CAGR分别达23%、175%。2019年,公司住宅、商写物业费单价分别为2.21、7.10元/平米,分别同比提升0.07、0.39元/平米。鉴于保利地产销售高增,后续有望为公司持续输血,并公司积极布局非住宅业态,央企背景资源优势突出,有望助力公司管理规模持续高增。

三、社区增值服务收入同比+85%、占比19%,增值服务占比持续提升

2019年,公司基础服务、非业主增值服务、园区增值服务分别实现营收38.4、9.7、11.5亿元,分别同比+32.1%、+39.1%、+85.2%,分别占比64.4%、16.2%、19.3%,毛利率分别为14.2%、20.3%、40.7%,分别同比+0.1、+0.2、-7.7pct。其中,基础服务和非业主增值服务毛利率低于行业平均、预计后续有提升空间。。非业主增值服务中,案场协销服务、其他服务分别占比80.9%、19.1%;社区增值服务中,美居服务、社区零售、车场管理、社区媒体、空间管理、社区便民分别占比16.7%、10.3%、15.8%、5.7%、11.8%、39.7%。2016-19年,公司毛利率、净利率逐年提升,后续公司住宅业态新交付项目占比逐步提升、增值服务收入占比提升、非住宅业态重定价能力较强,综合之下,预计毛利率将有望小幅提升。

四、投资建议:保持规模化发展势头,坚定推进大物业战略,维持“强推”评级

保利物业继承保利地产龙头地位,规模增速确定性较强,并战略布局非住宅物业管理业态。19年末,公司管理面积达2.9亿平米,非住宅占比达52%,外拓占比55%。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张,央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。考虑到保利地产销售、竣工稳步增长,有望推动公司规模确定性提升,并成为央企物管巨头。鉴于公司合同管理规模高增、单价逐步提升、以及毛利率存提升空间,我们调整公司2020-22年每股收益预测为1.29、1.74、2.35元(2020-21年原预测值为1.29、1.68元),按照21年目标PE40倍,上调目标价至77.35港元,维持“强推”评级。

五、风险提示:

公共卫生事件影响超预期、业务拓展不及预期


(编辑:张金亮)

(更多最新最全港美股资讯,请点击下载智通财经App

香港交易所资讯服务有限公司、其控股公司及/或该等控股公司的任何附属公司均竭力确保所提供信息的准确和可靠度,但不能保证其绝对准确和可靠,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任(不管是否侵权法下的责任或合约责任又或其它责任)

相关阅读

取消评论