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保利物业(06049):业绩在飙车,资本在狂欢

2019年12月19日 17:33:14

获超37亿港元资金推升股价单日上行29.2%,央企物业龙头保利物业(06049)上市首日就惊艳了全场。

智通财经APP了解到,于1996年成立的保利物业,隶属于大型央企中国保利集团旗下,目前拥有物业管理、非业主增值和社区增值服务等三大业务板块。公司于12月19日上市第一个交易日就大幅高开24.79%,当天共计37.43亿港元资金进入,累计成交量高达8827万股,换手率达到16.55%,保利物业最终收盘涨幅定格在了29.2%。与同为首日上市的物业股时代邻里(09928)破发景象,形成了鲜明的对比。

而资金疯狂抢筹的背后,保利物业的确有足够扎实的基本面和可持续的增长能力在支撑。

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行情来源:智通财经

大象正在快速奔跑

作为业内有央企背景的大龙头,保利物业近些年营收、利润均呈现强势增长。智通财经APP了解到,截至2019年上半年,公司于国内148个城市管理了近846个项目,物业类型涵盖住宅社区、商业物业及写字楼、学校及科研场所、产业园、公共服务设施等,合约面积达到4.55亿平米,在管面积超过2.6亿平米。自2014年起,公司在中国物业服务百强企业综合实力排名中持续保持前五。

2016-2018年,公司录得营业收入分别为25.64亿元人民币(单位下同)、32.4亿元、42.29亿元,年均复合增速达到28.4%。2019年上半年,公司营收再录得同比大幅增长47.3%至28.22亿元,收入规模在已上市同业公司中内位居第三,其中物业管理、非业主增值和社区增值服务分别贡献64.6%、16.3%和19.1%。

营收增长的同时,保利物业毛利率2016-2018年及2019上半年分别录得16.7%、17.9%、20.1%和23.6%,处于持续增长的态势。再加上成本端表现稳定,公司2016-2018年及2019上半年净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元及3.21亿元,2016-2018年均复合增长率为50.1%,2019年上半年同比增速也高达48.9%;对应净利率分别为5.8%、6.9%、7.9%及11.4%,同样是一路上行的步伐。

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如分业务看的话,比重第一的物管服务仍在稳健增长,而社区增值服务的增速则最为亮眼。智通财经APP了解到,物业管理服务2019上半年收入占比为64.6%,2016-2018年均复合增长率为23.5%,2019年上半年同比增长42.7%;而社区增值服务方面,收入规模由2016年的2.6亿元增长至2018年的6.2亿元,年均复合增速高达55.1%,总收入比例由10.1%提升至14.7%,2019年上半年更是录得80.9%的同比大幅增长,目前营收比重已提升至19.1%。

而且要知道的是,增速最快的社区增值服务同样也是毛利率水平最高的业务,虽然2019年上半年因利润率相对较低的拎包入住业务占比提升,导致毛利率同比下降4.4个百分点至44.1%,但是仍大幅高于其他两项业务20%左右的毛利率水平,其毛利贡献占比也高达35.7%,是当前公司利润增长的绝对主力。

就目前而言,已取得连续亮眼业绩的保利物业,其未来高增长态势并不会就此停步。

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核心物管业务有双轮驱动

背靠母公司保利地产,再加上强大的外拓项目能力,保利物业在管规模得以稳健增长。智通财经APP了解到,截至2019年6月,公司在管面积达2.6亿平,其中1.12亿平为来自母公司输送,1.48亿来自外拓项目。2018年公司获得来自保利控股的新增在管面积1800万平方米,占当年增长总数的21.39%,2016-2018年来源于保利地产的在管面积复合增速为20.6%,其余均为外拓面积。2019上半年外拓进一步提速,集中获取大量公建项目,三方外拓面积再度新增6705万平方米。

其中业绩贡献度更高的母公司输送部分,未来依旧能有持续亮眼的表现。智通财经APP了解到,截至2019H1,公司在管面积中仅43.1%来自保利发展,56.9%是来自第三方的拓展。但从收入角度,来自保利发展的项目的营收占比高达82.8%。2019年上半年公司管理均价为2.18元/平/月,其中来自母公司项目均价为2.27元/平/月,高于外拓项目的1.48元/平/月。

无论从短、中、长期看,母公司在管物业面积输送能力均有保障。其中2019年上半年保利地产竣工面积达到1167万方,同比近54%的高增长是在持续提升的;与此同时,保利地产2019年前11月实现销售金额4197亿元,同比增长14.0%;实现销售面积2819万平米,同比增长14.2%,延续稳健增长趋势。再加上截至2019年上半年,保利发展的土地储备达到7618万平米,其中一二线城市占比超过60%,这在未来4-5年也是保利物业在管物业面积的强大后备力量。

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外拓物业方面,更是有规模和单价双提升的预期。智通财经APP了解到,公司目前为了增加外拓项目来源的物业管理市场份额,公司对外拓项目收费低于对来自保利发展项目的收费。但是从公司物业费收缴率、物业管理合同续约率均为行业来看,公司服务质量还是有一定的保障的。数据显示,2016-2018年公司的物业费收缴率分别为95.8%、95.8%、96.0%,呈稳健提升趋势,较百强物业企业均值分别高出1.7、1.7、2.2个百分点。2016-18年公司物业合同续约率分别为99.8%/99.6%/98.2%,2019年上半年续约率为99.0%,整体高于百强物业企业均值水平。

这意味着公司外拓部分后期价格具备较充足的上行空间。此外,目前公司增长十分强势的公建项目服务,均价仅约为0.27元/平/月,仍处于较低的水平,长期而言具备一定的上涨空间。

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其它业务也将一并发力

跟随管理规模扩张,社区增值业务也会有更大的舞台。智通财经APP了解到, 2019年贡献19.1%收入与35.7%毛利的社区增值业务,其主要包括必需品采购、家居软装、社区便民服务在内的社区生活服务,以及停车场管理服务、公共区域管理服务在内的社区资产增值服务。2016-2018年公司就受益于规模效应提振,该业务营收规模和毛利率提升均在增长,虽然2019年上半年因业务结构性变化出现毛利率暂时下滑。但长期来看,随着公司后续规模效应继续上行,再加上提供养老、社区教育等盈利项目多样化和标准化等带来的成本下降,该业务营收、利润率仍有增长空间。

而对于非业主增值部分,主要是包括案场协销服务和其他非业主增值服务,公司此业务大部分收入来之保利控股。2019年保利地产销售增速快速增长,为公司该业务带来明显的增长,目前保利地产在手土储仍非常丰富,预计2020年对案场协销等非业主业务仍然有较好的协同效果。

综上而言,保利物业无论是已经取得的靓丽业绩,还是背靠母公司以及自身强大竞争力所能看到的持续增长动力,公司都具备很强的关注价值,这或许就是为什么上市首日能不同于其他同类企业,获得资金疯狂的抢筹吧。

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