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谈谈龙头房企赚钱能力,又解锁了哪些新姿势?

2019年12月4日 07:30:02

本文源自微信公众号“中指研究院”。

伴随房地产行业进入高质量发展的新阶段,房企注重规模化的同时,不断优化战略、产品、运营、管理等体系,提高企业的盈利能力,为未来持续稳健高效发展奠基。本文以沪深、在港上市房地产企业为研究对象,对净利润前20房企(以下简称20家房企)的盈利规模及成因进行深度分析,探索房企高效经营之道。

一、数说房企盈利:规模和效率表现

盈利规模:净利润均值107.4亿元,3年复合增速22.5%

表:20家房企2019上半年净利润和增速情况

数据来源:企业公告,CREIS中指数据

从盈利规模来看,2019年上半年20家房企的净利润均值为107.4亿元,同比增长38.3%。从发展来看,2015-2018年间,20家房企的净利润复合增长率均值为22.5%,其中碧桂园(02007)、融创(01918)、恒大(03333)、雅居乐(03383)、龙光(03380)增长显著;中海净利润保持稳定,复合增长率为8.2%。

盈利效应:净利润率均值为21.3%,远超行业及百强均值

图:20家房企2015-2018年净利润率均值变化与2019上半年净利润率

数据来源:企业公告,CREIS中指数据

2019年上半年,20家房企净利润率均值为21.3%,远超行业及百强均值;其中,招商、金茂、华润、合景泰富的净利润率超30%,盈利能力居前;中海净利润率为26.9%,紧随其后保持稳定。从发展来看,2019年上半年大部分前20企业的净利润率较前期均有提高,其中卓越的资源管理和运营能力是其主要盈利原因。

图:20家房企2015-2018年净资产收益率变化与2019年上半年净资产收益率

数据来源:企业公告,CREIS中指数据

从净资产收益率来看,20家房企净资产收益率大部分呈现上升趋势。2019年上半年20家房企的净资产收益率均值为10.5%,同比增长0.6个百分点。房企通过从规划设计、前期手续、施工管理、成本管控、市场营销、交房入住等各环节加强精细化管理,缩短资金占用周期,多方面提升管控能力,实现高效周转,使净资产回报率保持稳健。

二、赚钱技巧:绕不开企业的规模,硬核的品质,优秀的管控体系

规模优先:市场份额37.8%,平均布局85城

图:20家房企2018-2019年1-10月销售额与市场份额

数据来源:企业公告,CREIS中指数据

规模大、市场份额高,是盈利优势的根本。2018年20家房企的市场份额达33.3%,2019年1-10月20家房企的市场份额达37.8%,市场集中度进一步提升,其中大悦城、世茂、金地、招商、中海等规模增速居前。20家房企依托资源优势以房地产为主业,不断优化布局,提高效率与效益,为未来发展做足准备;同时在夯实房地产主业的同时,加速布局多元业务的落地和落位,注重各业务间的协同性,促进业务效能的转化。

图:20家房地产企业布局情况

布局均衡,密度合理,溢价能力强。从布局来看,20家房企既重质又重量。一方面,大型房企布局密度大,如碧桂园、恒大等布局城市多达200多个,保利布局也有100多个;另一方面,部分房企布局结构合理,注重品质和溢价能力,如中海、金茂以品质和高溢价为导向适中布局;同时,部分房企布局重点城市群和核心城市,重视城市吸聚能力和吸引力。

品质硬核:科技赋能体系优化,精研产品与服务品质

精细化、高品质,专注产品和服务体系打造。20家房企不断升级产品和服务理念,以高品质的产品和服务满足不同细分客户的差异化需求,有效提升营造和服务能力,巩固竞争优势;同时结合技术进步,以科技赋能产品与服务体系,打造智能化服务体系提升体验,持续保持行业领先地位。如融创成立上海、重庆等研发基地,支持融创高品质产品的持续升级和领先;万科积极开展数字化建设,以更好的响应客户服务需求,实现降本提效和精细运营。金地秉持“科学筑家,智美精工”的产品理念,强化“智、美、精”三大品牌特质,通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精的品质为客户打造智慧、美学、精工的理想生活空间;大悦城地产定位年轻客群,细分年轻目标人群为潮人、女性、追求生活品质等高净值人群,从细分需求出发打造主题街区。

图:20家房企的产品和服务体系特点

匹配资源,提升业务协同性。20家房企注重各业务间的资源匹配性,以优质资源支撑开发业务的同时,注重配置资源开展多元业务,寻找新的利润增长点。以中海为例,中海地产投入约90%的资源用于住宅开发,继续坚持主流城市、主流地段、的发展定位,聚焦经济与人口增长潜力更大的一、二线城市,实现规模与利润持续增长;配置7-8%的资源,加强商业物业的开展,预计在五年内实现持有商业物业总营业收入过百亿的阶段性目标,不断提升抵御周期波动的能力;配置1-2%的资源,战略性探索,布局教育、养老、物流、公用事业等,培育新的利润增长点。

成本严控:减费提效,不浪费每一滴汗

图:20家房企2015-2018年销售成本率变化与2019上半年销售成本率情况

数据来源:企业公告,CREIS中指数据

从销售成本率来看,20家房企的销售成本率有逐年降低趋势。2019年上半年,20家房企销售成本率均值为65.6%,低于同期港沪深上市房地产企业销售成本率均值1.7个百分点。

图:20家房企2015-2018年三项费率变化与2019上半年三项费用率情况

数据来源:企业公告,CREIS中指数据

从三项费用率来看,2015-2018年20家房企三项费率有逐年微升趋势,但2019年上半年三项费用率均值为10.9%,较港沪深上市房企均值仍低12.0个百分点,企业的运营管控能力突出。其中中海、绿地、世茂等房企以精细化运营管理合理控制三项费用,有效降低三项费率,提升企业盈利能力。

图:房地产企业高效资源体系化运作模式

精准化、高效化、精细化管理,打造体系化运作模式。房企在投资运营管理方面不断强化体系的高效、精准及精细化,降低运营成本,提高效率和效益。其一,投资体系精准化,如融创、招商蛇口等通过数字信息化转型和体验升级,使投资体系更精准高效。其二,运营体系高效化,融创、华侨城等通过标准化体系打造、专注运营短平快即期高效益项目等使运营体系高效化。其三,管理体系精细化,保利发展、万科、金地等进行精细化管理,积极开展数字化建设,以更好的响应客户需求,打造科学敏捷的决策体系和执行体系,运用人才和科技等软实力使效益与效率高度统一,实现降本提效和精细运营管理。

战略顺势:顺应大势,精细操作,完备体系

图:房企战略与品牌体系优化情况

面对宏观调控政策及市场的变化,20家房企顺势积极调整战略,精准把控行业和企业未来方向,加强战略执行体系建设力度,为企业持续领先的盈利能力做足功课。如招商蛇口坚持“立足长远、把握当下,科技引领、拥抱变化”为战略原则,“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念,聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块,以“前港-中区-后城”独特的发展经营模式,致力于成为“人民美好生活的承载者”;碧桂园以为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业为愿景,不断推进机器人和农业与地产主业协同发展;金茂始终坚持城市运营商核心定位,持续优化城市运营战略执行体系,实施以品质领先为核心的“双轮两翼”战略,聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式,助推金茂城市运营项目拓展的持续发力。

未来,房地产企业应在规模扩张的基础上,通过提升产品服务体系品质,优化运营管理模式,强化降费提效举措,不断提升盈利能力,在质与量的博弈中始终立于不败之地。

(编辑:宇硕)

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