非住宅物业管理：弹性大，赛道多，格局好

本文来自微信公众号“中信证券研究”，作者：陈聪 张全国。

住宅物业管理长期天花板高，固有品牌优势不易撼动，业主续约率高。非住宅物业管理短期发展弹性大，政策机遇多，盈利能力较为稳定，竞争相对不激烈，细分赛道多，并购机会多。

非住宅物业的续约率更低，但长期持续亏损的可能也更低。

住宅物业管理的提价和更迭都需要透过业委会，而业委会目前在全社会的普及度并不高。非住宅物业虽然流失率可能更高，但合理提价的难度却更小。由于非住宅物业的服务合同是“菜单叠加”式的，故而非住宅物业公司的收入增速可能迟于在管面积增速。

住宅物业管理潜力更大，但非住宅物业管理近期弹性更大。

住宅物业管理市场规模更大，且住宅物业管理费的长期提升空间更大，增值服务的长期发展空间更大。但是，在放管服改革背景下，物业管理逐渐深入城市每个角落，一大批新的增量需求出现。非住宅物业管理公司可能在短期极具经营弹性。

住宅物业竞争更为激烈，非住宅物业赛道更多，国企更具优势。

住宅物业行业参与者众多，且彼此之间没有细分市场的壁垒。非住宅物业赛道众多，专业技术存在门槛，且特殊业态(例如高校、机场、美术馆、音乐厅、图书馆等)固有运营经验在招投标中能明显加分。非住宅物业的部分领域，国企具备明显优势。

非住宅物业的并购机会更多。

并购住宅类物业管理公司目前价格昂贵，且一般只能达到增加面积的结果。并购非住宅物业管理公司或专门技术公司，可能意味着切入全新赛道，也可能意味着强化品牌实力，对价也可能更为合理。

风险提示：

非住宅物业管理公司续约率更低的风险，非住宅物业管理公司毛利率不高的风险。

看好非住宅物业管理，推荐中航善达(招商积余)。

我们认为，相比住宅物业管理，非住宅物业管理具备短期发展弹性大，政策机遇多，盈利能力较为稳定，竞争相对不激烈，细分赛道多，并购机会多等优势。我们相信，依托巨大市场，中国也有望诞生出近似五大行规模的大型非住宅物业管理龙头企业。我们看好即将扬帆启航的央企非住宅物业管理旗舰，中航善达(招商积余)。我们不仅看好招商局平台的高规格支持，也看好公司在诸多细分赛道的品牌和技术优势。