公司

华创证券:大悦城(00207)重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显

2019年11月20日 20:54:32

本文来自 微信公众号“地产豪声音”,作者:袁豪、鲁星泽、曹曼、邓力。

分 析

1 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现

3Q19拿地面积403万平,拿地金额214亿元,分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降17%,拿地成本控制优秀。其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降13%,较18年拿地均价6,433元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍,考虑19Q3积极拿地后,土储对销售的覆盖率将更高。目前公司土储布局优质,并且可售资源充裕,这将综合推动后续销售稳增。

2大悦城(00207)品牌、中粮产业协同拿地,总体/住宅楼板价较周边折价47%/38%

2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%。拿地方式共三类:1)商业综合体地块招拍挂:重庆渝北大悦城拿地均价4,426元/平vs.周边宅地均价9,192元/平vs.周边住宅售价19,250元/平;武汉光谷大悦城拿地均价3,156元/平vs.周边宅地均价9,832元/平vs.周边住宅售价15,000元/平;成都天府大悦城拿地均价4,815元/平vs.周边宅地均价6,761元/平vs.周边住宅售价20,000元/平;济南历城大悦城住宅拿地均价5,789元/平vs.周边宅地均价11,160元/平vs.周边住宅售价15,800元/平。2)中粮产业协同:2019年10月获取武汉蔡甸柏林小镇项目,其中拿地要求配套商业以及全国性食品企业总部,拿地均价较周边地块折价率38%。3)大悦城品牌效应:西安大雁塔大悦城(收并购项目)开业获得圆满成功,西安市政府于今年7月与公司签订战略合作协议,锁定上塔坡城市综合体中粮千禧国际区项目,计划总投资250亿元,用地面积990亩。主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、创业公寓、住宅等。

3 投资建议:重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显,维持“强推”评级

大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司A股2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE为9.5/8.2倍,较每股NAV14.09元折价49%,目前现价仅略高于重组价格6.84元(除息后6.73元),优质资产低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。

4 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。

(编辑:张金亮)

(更多最新最全港美股资讯,请点击下载智通财经App

香港交易所资讯服务有限公司、其控股公司及/或该等控股公司的任何附属公司均竭力确保所提供信息的准确和可靠度,但不能保证其绝对准确和可靠,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任(不管是否侵权法下的责任或合约责任又或其它责任)

相关阅读

取消评论