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中信证券:物业管理明年将迎来并购大年,海外龙头中国业务具备整合价值

2019年10月31日 08:56:56

本文来自 微信公众号“中信证券研究”,作者:陈聪、张全国。

成功并购的决定因素不止出价,品牌公司仍占据强大优势。无论是五大行这样的国际龙头,还是境内细分赛道或单一区域领先的品质物管公司,其在选择合作方(甚至是未来股东)时,考虑的不会只是单一价格因素,更会考虑交易对手的股东背景、品牌实力和长期发展愿景。和重资产行业不同,物业管理公司如果试图快速外延式并购,本身更需要练好内功。我们注意到,万科物业入股了戴德梁行——我们相信这也和万科物业本身的品牌影响力密不可分。我们继续看好板块的前景,继续推荐中航善达,绿城服务(02869),中海物业(02669)和永升生活服务(01995)。

2020年,我们预计行业将迎来并购高潮。

我们认为,并购相比全委拓展而言,的确风险更高。但大多数公司账面资金充裕,有迅速做大规模的想法,并购意愿强烈。一二级市场估值较高,被并购方有动力出让资产。因此,我们判断2020年将是物业管理公司并购整合的大年。

高质量并购机会稀缺,建议聚焦品牌而非规模。

我们认为,最具并购价值的标的,是能够丰富或强化物管公司品牌产品线,提升企业运营的标的。在住宅领域,无论是全国性品质龙头还是区域性小而美的公司,愿意出让的都很少。在非住宅领域,我们认为颇有一些专门细分赛道的并购机会,以及海外品牌龙头(五大行)在中国区业务的合作(甚至并购)机会。

五大行的中国区业务长期处于防御姿态。

五大行的核心区域,即北美区域,业务开展面临阶段性困难。我们认为,全球巨头在短期很难在大中华区进行大量投入,甚至可能有想法收缩战线。而且,尽管五大行进入中国很早,但本土物管龙头近几年进步巨大,国际品牌和本地品牌之间的差距越来越小(住宅领域则本土品牌已经彻底占据统治地位)。若不寻求本土化破局手段,未来压力可能增大。

五大行给中国物业管理公司的三大潜在助力

非住宅领域,中国和海外物业形态一致,空间服务诉求一致,五大行可借鉴的经验十分丰富。即使在今天,五大行仍象征着商写高端物管品牌,坐拥不少核心城市优质存量在管面积。更重要的是,五大行不是纯粹的物管公司,其业务涵盖商写物业全生命周期服务。我们相信,中国企业即便不并购,最终能发展出增值服务体系,占据更高的市场份额,但并购高端非住宅物业品牌,的确是完善品牌和服务生态的捷径。此外,五大行的总部在科技应用方面的经验,也值得国内公司借鉴。

风险提示:

物业管理行业并购对价水涨船高的风险。

成功并购的决定因素不止出价,品牌公司仍占据强大优势。

无论是五大行这样的国际龙头,还是境内细分赛道或单一区域领先的品质物管公司,其在选择合作方(甚至是未来股东)时,考虑的不会只是单一价格因素,更会考虑交易对手的股东背景、品牌实力和长期发展愿景。和重资产行业不同,物业管理公司如果试图快速外延式并购,本身更需要练好内功。我们注意到,万科物业入股了戴德梁行——我们相信这也和万科物业本身的品牌影响力密不可分。我们继续看好板块的前景,继续推荐中航善达,绿城服务,中海物业和永升生活服务。

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