业绩会实录 | 易居(02048)周忻：看好今年海南楼市 易居“短中长跑”有机结合

3月28日，易居企业控股(02048)在香港举行2018年年度业绩发布会。2018年实现营业收入59.5亿元(人民币，下同)，较去年同期增长28.4%;经营利润为14.1亿元，较去年同期增长47.3%;净利润10.8亿元，较去年同期增长41.3%;归属股东的核心净利润11.45亿，同比增长63%。每股盈利0.81元，同比增14.4%。董事会建议派发末期股息每股22.67港仙，派息总额占利润的30%。

会上，易居企业集团董事局主席周忻表示，易居已经构建了一个均衡、稳定的业务架构，“短中长”跑有机结合。“短跑看今年的业绩增长，中跑看对中小微的服务和如何把中小微与开发商结合起来，长跑看从房地产到不动产的转换。”

此外，易居企业集团CEO丁祖昱透露出了2019 年的三个小目标：1.交易服务力争突破10000亿大关，2018年末公司手上已签署协议的总代理规模有2.8亿平方米，同比增长30%以上。今年年初，公司和股东单位万科华东区域的自销团队建立了合作，共同成立了万科华东自销公司。

2. 房友实现10000+门店、10000+渠道和10000+社区的“3 个10000+”战略格局。“3个10000+”，第一个是精细门店，去年突破1万家之后，希望将数量继续的提升。第二个是渠道公司，继续一二手联动，希望有一万家以上的伙伴共同合作。第三个是社区，通过源头将房源客源联动起来，支持房友一二手的联动交易。

3.CAIC资管平台覆盖5000 幢物业资产。CAIC于1月8日正式推出，过去两年公司不断完善存量资管大系统。当中包括商业、酒店等数据库，基本建成，存量交易平台，和基于区块链的资管平台。基于大数据的诊断和评测平台。

以下为智通财经APP整理的业绩会问答实录。

问：交易收入高度依赖于市场，今年大家都不太看好市场的情况下，公司在自身代理业务上如何维持和保证增长?如何看待2019年的市场?

答：(周忻)丁总是市场专家，虽然有很多地方我跟丁总有不同的意见，但是我想他在数据方面更加的专业一些。市场的问题，丁总会跟大家介绍一下。关于如何看2019年的市场，刚才丁总提了一个小目标是一万亿元，对于团队来讲，这是艰难的目标，如果达成的话，大家应该给予掌声。

2019年的增长依赖于几个部分，首先，我们项目的储备量增加了三分之一，这是基础。第二个基础，是与开发商之间的合作，例如与万科直销业务的合作。第三个基础是300亿元房友的联动，2018年只做了180天，今年这部分会有大发展，应该会达到千亿级。从公司的角度来说，这三点使我们有机会冲击上万亿元的交易量。

对于市场来说，今年市场是配合的。作为房地产的服务类公司，我们一直有一个笑话，没有人买房子的时候，我们也卖不掉，房子抢着卖的时候，我们的价值也体现不出来。只有在坡上和坡下的时候，我们企业的价值和专业度才能更好地提升。2019年对于易居企业集团来讲应该是一个好年，应该是个可以证明我们价值的一年。

(丁祖昱)2018年中国房地产的数据上，无论是销售面积和金额都创了新高。但销售面积出现了一定的停滞，和2017年差不多。2019年，从销售面积来说不可能增长，甚至还可能会有所回落，主要集中在一部分三四线城市，一二线城市不会有太大的回调。

从金额上来说，与2018年相比，今年不会有太大的下调，基本上持平。可以认为是高位运行的状态，从总量来说是足够的。我们去年的市场占比只有5%不到，与如今的龙头房企相比，我们的市占率比房企低。

从市场变化情况来说，刚过去的三个月中，市场已经出现了很多变化，如1月、2月20日之前市场还在观望，但在2月20日之后整个市场出现了一定的回暖，很多一二线城市和一部分三四线城市的表现非常出色。

我们也注意到，市场外部的干预因素，特别是行政调控方面也在发生一些变化。有些四线城市开始放松，部分城市的政策性限制取消，还有一些城市正在通过其他的形式进行调整。一城一策、因城施策对市场都会产生正面的效应。

我们做好对市场，特别是一部分城市的长期调整准备，对市场已回稳的城市投入重兵、加强业务。当中有很多具体策略，如今年进入的都是一二线和强三线城市，这些市场的容量比较大，且可以保持很多年，在5到10年内保持目前的容量没有太大的问题。

另外，我们服务的企业都是大企业，他们的市场份额在今年还会稳中有升，我们希望可以服务大企业，确保整体市场份额不断提升。在三四线城市中，我们服务高周转的大企业，比如恒大、碧桂园，他们在三四线城市的占比较高。我们主要服务这些企业，规避可能存在的一部分的风险。

我非常同意主席的说法，2019年对于易居来说可能不是小年，而是大年，真正可以体现专业度的时候是在市场有波动的情况下，是在大家看法有分歧的时候，在市场需要营销和专业支持的情况下，我们的价值会进一步体现出来。

问：佣金方面今年会提升还是维持现状?

答：佣金的问题我们已经被问很多年了。在过去6—8年中，我们的平均佣金在千分之8到千分之9之间，无论是大年还是小年。这是比较正常的区间波动范围，大家不用再过多地研究是0.88还是0.89，意义不大。

问：同行如贝壳、链家也有二手房业务，集团未来是否会考虑将房友进行分拆上市?房友与其他平台最大的不同点是什么，接下来有什么不一样的尝试?

答：(周忻)易居于去年7月20日上市，现在讨论分拆的问题，似乎还早了一点。房友是整个易居企业集团的核心业务，也是整个企业中跑未来非常重要的主营业务，我们会很认真地把它做好。

我有二十几年的房地产二手房经验，在1997年就拥有了400家二手房的门店，因此我还是有一些二手房基因的。整个中国房地产存量房市场走到今天，已经到了拼未来、拼模式的时候。

未来大家到底如何走?关键是，把二手房公司和经纪公司看成什么。1.有人将门店和经纪公司看成自己的私有财产，这个模式叫做直营。2.有人将其看成工具，希望这些工具能够为其产生价值，要做的就是在管理上、系统上不断强化、不断管控，当然还要付出巨大的代价，进行导流等。有人将其看成一粒粒沙子，希望将沙子聚集成塔。这个时候需要做的，就是水。你要做有黏连性的水，要做的是服务。

如今二手房市场的打法万变不离其宗是这三大类，房友属于第三类。这段时间链家、贝壳真的很火，他们用各种流量、资金砸下去，将每个二手房门店，由铁打成钢，这是他们的故事。

我们是水，希望把沙子能够通过水，通过链接和服务将它聚起来。房友没有什么大的新闻，也没有打雷、下雨，我们很平静地，默默地做服务，这是我们的基因。希望殊途同归，需要强调，我们是To B的服务商，而不是战略者和统治者，这是与易居的文化和基因相关的。

问：企业在二手房市场中，北方的布局目前较少的，特别是在北京，企业目前在北方市场是否有未来的布局和规划，目前布局少的原因是什么?

答：我们北方布局的城市蛮多的，主要是环北京布局。我们更多地希望服务中小微，如中小微多的长三角，是易居的大本营。在粤港澳大湾区的中小微也非常多，我们是跟着中小微走的。中小微在哪里，我们就在哪里。

问：资管平台CAIC方面，未来是做出租还是类投行业务?

答：5年前我们开始做商业数据，3年前推出了商业咨询系统。今年1月8日，我们把3年做的各类研发产品一并亮相，叫做CAIC，括4个部分：1.数据库。市场上需要，但是市场上没有，我们做了。2.现在大资产交易的信息很不对称，长三要卖给李四，李四要卖给王五。信息相差很远，大资产交易的信息平台是缺乏的。因此我们做了信息交易平台，上海现在有几百个，只要想交易的资产信息都在我们的平台上。

3. 资产管理人管理一栋楼，这栋楼所有的运营、财务等数据情况是希望能够在第一时间掌握的，需要进行自我管理。同时，也希望这些信息是保密的，不希望别人看到。因此我们用区块链的方式做了秋实链，就是管理资产的数据平台。4.和人一样，楼也需要体检。我们对所有物业用了一套大数据算法，为其每年、每月做诊断。

这就是现在CAIC的四个部分，我们不做重资产，不做交易，就是大数据服务，围绕资管的服务。

问：非住宅大宗交易与平时的住宅市场完全不一样，很不透明。核心信息从哪里来?

答：这是很有意思的话题，如果今天没有微信这样的平台，人们会在微信上做社交吗?一定会。但如果有了这样的工具，大家感觉到了方便，大家就会用。易楼在上海推了7个月，400多个项目，近1000个投资人有兴趣，这就是聚合。

克而瑞从一张图开始，做到了上市和发债，跑到世界任何地方，只要对房产感兴趣的人都会说，我们知道克而瑞、用过克而瑞。这套系统刚出来的时候，好与坏是由市场评价的。如果真的有5000栋的用户用我们的秋实链和评价系统，接下来就是5万栋。数据是最重要的。

问：一万亿元是2019年的目标，随着公司规模的发展，公司是否有中远期市场占有率的目标?

答：市场方面如果讲代理的话，现在的比例约是55%自销，45%代理。如果我们做到15%的市场占有率，等于代理市场中我们要占三分之一以上，如果讲到代理业务，这是我们所追求的发展方向。

问：富力地产董事长李思廉与周总是好朋友，他最近提到海南市场会百分之百放开，您同意他的看法吗?

答：(周忻)如果去看1月8日丁祖昱评楼市的文章，其中提到看好的城市是哪家?海南是其中一家。

我和李思廉是好朋友，但是丁祖昱跟李思廉在海南问题上没有沟通。海南是很特别的城市，海南应该是中国人未来美好生活的居住地，大家从这个角度不约而同地看好海南，海南是一个好地方。

问：今年有60%的增速目标，融资方面是否有计划，是否需要大量的资金?

答：易居是轻资产公司，每次跟开发商推荐项目的时候，我们心里知道这个项目一定会赚钱，而且我们口袋里的钱也不比开发商少，所以咬着牙为开发商做好服务。

易居会坚持做轻资产，会布局大开发、存量时代、大资管时代的服务，做好B端的服务。做大规模需要一定的资金量，需要一定的帐期，这是很正常的事情。我们尝试发行了一些债，但易居依然是轻资产公司。

问：许多企业在业绩会上提到他们今年的增速会放缓，今年如何达到1万亿元的目标?

答：有些大企业对外报目标相对比较保守，最近一些企业的目标又提升上去了。这些大企业的市场集中度会进一步上升，但增速会放缓。

易居现在服务大客户，我们占他们总量的比重还不高，仍有很大的提升空间。以26家股东单位为例，平均下来还没有超过他们10%的总量，在股东单位份额提升的空间已经非常大。除这26家股东之外，还有40多家长期合作伙伴，包括一些国企和央企，份额也不是特别高。仅提升这些大客户的份额，满足未来几年的增长是没有任何问题的。

问：CAIC未来会做交易吗?

答：CAIC不会去做大资管的交易，会提供数据服务。