中金：京沪住房究竟有多稀缺？

本文来自微信公众号“中金点睛”，作者张宇、王璞。

北京、上海住房总量严重不足且整体质量偏低

测算结果显示：2017年末北京、上海城镇家庭户[2]户均住房不足1套，显著低于全国平均水平和国际合理水平，套均面积仅为全国8成左右。

►从住房总量看，2017年末北京城镇家庭住房面积4.9亿平方米，对应套数666万套，其中城区4.5亿平方米，对应套数608万套，镇区0.4亿平方米，对应套数59万套;上海城镇家庭存量住房面积5.6亿平方米，对应套数738万套，其中城区4.7亿平方米，对应套数613万套，镇区0.9亿平方米，对应套数124万套[3]。

►从户均套数看，北京和上海城镇家庭户户均住房分别为0.94套和0.91套(其中城区分别为0.92套和0.89套)，低于全国户均1.13套的水平(国际合理水平1.1套左右)，这意味着两城市当前的住房总量尚有接近20%的供应缺口。户均不足一套也意味着存在大量家庭与其他家庭合住在一套住房中，且合住比例可能远高于10%的全国平均水平。而从变化趋势上看，2017年末北京、上海的户均住房套数相较2010年(0.96套和0.92套)均呈下降趋势，住房供应不足的问题仍在加剧。

►从套均面积看，北京、上海存量住房套均面积分别为73.8平方米和75.5平方米，尽管较2010年(72.6平方米和71.5平方米)已有小幅提升，但相比全国均值(95.2平方米)仍有明显差距。

北京、上海的存量住房质量整体低于全国平均水平。根据2015年的全国1%人口抽样调查数据，北京和上海存量住房建筑年代整体偏老，存量住房中分别有18%和19%建于1990年以前，均高于全国平均水平(15%);北京和上海分别有11%和9%的住房没有厨房，而全国该比例仅为6%，同时12%和9%的住房无室内卫生间(全国10%)。

北京、上海住房空置率显著低于全国

我们测算2017年末北京、上海城区范围内的住房狭义空置率[4]仅为6.4%和4.9%，远低于全国，其中上海已接近香港水平。2017年末北京和上海城区广义空置率(无人居住即视为空置)分别为8.2%和6.8%，远低于全国平均水平(14.7%);若进一步剔除装修中的住房(假设成交新房全部需要装修、二手房有一半需要装修，平均装修期为半年)，我们测算北京和上海城区狭义空置率仅为6.4%和4.9%(全国平均11.9%)，其中上海的空置率已接近香港水平(3.7%)，而国际合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。

从趋势上看，北京、上海的狭义住房空置率自2010年以来呈下降趋势，其中北京下降速度显著快于全国(北京、上海分别下滑1.1和0.3个百分点，全国平均下滑0.4个百分点)。

若进一步考虑流动人口，北京和上海的住房供需失衡状况可能更为严峻。值得说明的是，以上测算结果均基于常住人口口径，但对于北京和上海这样的人口净流入热点城市，测算空置率时还应将流动人口纳入考量，空置率实际测算结果可能更低，这意味着北京和上海的住房供需矛盾可能比我们测算的结果更为突出。

北京、上海的上述测算结果，反映出中国住房供需匹配状况在城市间的巨大差异性，人口净流入城市的住房稀缺性可能显著高于全国水平。对于此类城市，政策端有必要大力增加住房有效供应，否则房价在供需机制作用下的上涨压力将持续积压，当前作用于需求端的非市场化行政调控手段也将愈发难以退出。