瑞银：内地土地使用权续期新政策下 嘉里建设(00683)、恒隆地产(00101)及恒基地产(00012)面临较迫切压力

智通财经APP获悉，瑞银发布研报称，在内地土地使用权续期新政策下，九龙仓集团(00004)、嘉里建设(00683)、恒基地产(00012)及恒隆地产(00101)可能面临最大的潜在影响。其中，考虑到投资物业组合的到期结构，嘉里建设、恒隆地产及恒基地产面临最迫切的续期压力。该行认为，市场尚未充分反映新政策可能带来的现金流出。

瑞银估计，若发展商目前将全部内地投资物业的土地使用权延长20年，并按剩余土地使用权年限摊销相关溢价，年化续期溢价将相当于其年度股息的10%至29%。

该行指出，嘉里建设、恒隆地产及恒基地产大部分核心物业组合的剩余土地使用权不足20年。若目前将相关项目的土地使用权再延长20年，年化土地溢价将相当于2027年预测股息的6%至8%。

多数港资发展商全部续期的应占溢价约40亿至170亿元人民币

按照瑞银的估算方法，若目前将全部内地投资物业的土地使用权续期，多数港资发展商应占续期溢价约40亿至170亿元人民币。其中，嘉里建设及恒隆地产相对于股本价值所受影响最大，估计续期溢价分别相当于资产净值的19%及10%。

若仅将剩余土地使用权不足20年的项目延长20年，恒隆地产、嘉里建设、希慎兴业(00014)及恒基地产的土地溢价分别约为26亿、24亿、10亿及58亿元人民币，相当于各自资产净值的4%、4%、3%及3%。

瑞银认为，内地投资物业敞口较大的发展商，尤其是恒隆地产及嘉里建设，可能面临估值下调。恒基地产内地租赁物业组合中，有42%的剩余土地使用权不足10年，因此续期压力更为迫切。

此外，该行认为，更多港资发展商可能考虑通过中国房地产投资信托基金（C-REITs）变现资产，尤其是剩余土地使用权超过20年的非豪华项目，以降低未来土地使用权续期相关现金支出的风险。