新股研报 | 手握高质量土储的背后，弘阳地产(01996)负债高企净利波动

本文来自中泰国际的新股研报，作者为中泰国际分析师赵红梅。

智通财经APP获悉，中泰国际发表研报称，弘阳地产(01996)为江苏省知名的房地产开发商。按2017年已售建筑面积计，公司在南京百强开发商中占有3.7%的市场份额，排名第三；在江苏和安徽省11个主要城市百强开发商中占有1.2%的市场份额，排名第十八。

中泰国际认为，公司拥有高质量的土地储备，优良的商业运营能力。公司现拥有683万平方米的土地储备，预计可支撑三年左右的均衡发展，土地储备中超过40%位于南京、苏州、合肥等长三角强二线城市，地区的经济实力可支持公司成长。公司运营南京弘阳广场、常州弘阳广场和弘阳大厦三个主要投资物业，平均出租率达90%以上，未来有能力进一步扩大投资物业组合以平衡物业销售风险。旭辉的两位前副总裁蒋达强与张良近期加盟，有望助力公司发展。

经营业绩方面，房地产开发销售为过去三年收益占比重大的部分，分别为95.3%、97.4%和96.7%。2015-2017年，公司营收分别为53.8亿元、87.8亿元和61.4亿元，营收于2016年大幅增加，主要由于当年苏州、常州及南京项目的集中交付。过去三年，毛利分别为22.5亿、25.6亿和24.9亿元人民币；毛利率分别为41.88%、29.12%和40.58%，毛利率波动亦是项目差异导致。

2015-2017年，销售及行政成本占营收的比例分别为6.4%，5.1%及8.9%。资本负债比率由2015年的119.4%上升至2017年的137.5%；利息覆盖率由2015年的7.19%下降至2017年的 5.3%。

估值方面，按全球公开发售后的股本计算，对应市值为70-102亿港元，对应17年市盈率为4.7-6.9之间，均相比港股同行较低；发售后市净率为0.60-0.82，亦相比港股同行较低。盈利能力方面，17年的ROE为14.7%，低于行业平均水平，ROA为3.3%，与行业平均水平相当。综合公司的行业地位，业绩情况与估值水平，中泰国际给予其55分，评级为“中性”。

风险提示：（1）政策风险（2）融资环境进一步收紧。

（编辑：胡敏）