美银美林：续看好收租股胜地产股 首选九龙仓置业(01997)及太古地产(01972)

智通财经APP整理，美银美林报告称，政府公布2018/19年卖地计划，27幅住宅地可供15250伙，其中76%在港岛及九龙区，计及港铁(00066)、市建局及其他私人重建项目，合共潜在供应为25510伙。根据过去四个财年的情况，售出比率70-80%，估计2018/19年实质供应单位介于1.8万至2万伙，达到政府今年1.8万伙供应的目标。

该行称，今财年有4幅商业地供应，包括3幅位于启德的商业/酒店地，1幅位于西九高铁总站上盖。假设写字楼月租金每平方尺为75元(与九龙站ICC相同)，零售租金每平方尺300元(低于海港城30%)，根据资本化率为3%，估计西九站项目价值为每平方尺3万元，总值950亿元。扣除每平方尺6000元的建筑及利息费用，预计该地盘可能价值730亿元。该行称，以美利道停车场作例，资本化率也有可能低于3%。

该行预测，新地(00016)及九龙仓置业(01997)对西九总站上盖项目有兴趣，因料可与附近的现有资产产生协同效应，其他地产商也可能投标。然而，由于内地资本收紧，而项目回本期较长，中资地产商或兴趣不大。若该项目一次性出售，所需资金庞大，相信地产商会合资发展，该行预计中标地产商短期增派股息的可能性降低，因项目需要庞大的资金。

在香港地产商当中，该行继续看好收租股多于地产发展股，首选九龙仓置业及太古地产(01972)，评级均为“买入”，目标价分别为59元及30元。而由于美国利率逐步上升，该行忧虑住宅楼市动摇，不过看好新地(00016)表现，因其投地成本相对较低，评级“买入”，目标价为152元。虽然美国利息上升影响房托估值，但仍然看好领展(00823)前景，因相信相关风险已反映，评级“买入”，目标价看76元。