中信证券:地产基本面已经开始了复苏的进程

作者: 智通财经 李佛 2023-09-18 09:24:24
8月基本面继续下行

智通财经APP获悉,中信证券发布研究报告称,政策有能力扭转房价持续下降的预期,基本面已经开始了复苏的进程。但这并不是说,当前已经出台的政策已经完全足够,也不是说,基本面的复苏一帆风顺。对复苏的判断是动态政策观念之下的判断,即政策发力空间广阔,且政策态度十分积极。所以,未来一段时间政策将继续快速落地,应出尽出,从而能够扭转房价持续下行,国房景气指数、开发投资、新开工、销售均不断滑落的状况。继续看好具备融资优势,本地化综合开发能力和商业地产运营管理能力的开发企业,也看好业务稳健、估值具备吸引力的蓝筹物业服务公司。

▍中信证券主要观点如下:

8月基本面继续下行,销售累计同比降幅扩大。

根据国家统计局,2023年1-8月,商品房销售面积同比下降7.1%,降幅扩大0.6pct;销售额同比下降3.2%,降幅扩大1.7pcts。8月单月,商品房销售面积同比下降12.2%,降幅收窄3.3pcts;销售金额同比下降16.4%,降幅收窄2.9pcts。9月上半月,政策密集出台,高频网签数据有所改善,样本城市二手房网签套数在9月前15日实现可同比增长36.6%,新网签套数同比降幅也有小幅收窄。

开发投资降幅进一步扩大,国房景气继续下行。

根据国家统计局,2023年1-8月,全国房屋新开工面积63,891万平米,同比下降24.4%;开发投资76,900亿元,同比降低8.8%,降幅扩大0.3pct。8月,国房景气度指数为93.56,不仅继续下行,也达到了2016年来最低值。2023年1-8月,全国房屋竣工面积43,726万平米,同比增长19.2%,竣工端稳定的同比增长证明保交付取得了阶段性成果。

土地市场持续偏冷,投资热情复苏晚于销售复苏。

2023年1-8月,全国国有土地使用权出让金累计收入2.71万亿元,同比下降19.6%。全国土地交易市场仍然偏冷,根据Wind统计,全国100大中城市2023年1-8月累计成交金额1.56万亿元,同比下降21.8%,8月底土地成交溢价率仅3.5%,企业投资热情持续低迷。从跟踪的部分企业1-8月累计拿地销售金额比来看,样本企业拿地投资强度分化也较为明显,判断开发商拿地投资复苏将晚于销售基本面的恢复。

高度重视市场复苏的可能反复,但也高度关注政策走向常态化的巨大空间。

从9月上半月的数据来看,二手的带看和成交有所恢复。但也必须承认,由于一线城市的增量政策目前阶段主要针对改善性需求,即卖小买大,卖旧买新的需求。这预计将推动大户型的需求旺盛,而与此同时小户型的抛售也会比较旺盛。在房价持续下跌的预期得到彻底扭转之前,挂牌增加仍然预示着房地产市场成交数据存在结构性的反复波动。

而低线城市的表现本身也受到一线核心城市市场表现的影响,二线城市(例如合肥等)彻底放开限购的时间又还比较短,政策效果有待积累。尽管如此,对于四季度市场的成交并不悲观。政策还有显著的发力空间,预计也会很快发力应对市场基本面和社会预期螺旋下行的局面。

2009-2019年,个人住房贷款利率比贷款加权平均利率要平均低50个BP。但2023年6月,这一指标只低了8个BP。尤其在一线城市,贷款利率距离定价常态还有显著的下行空间。限购等政策也还有显著的放开空间。

风险因素:

房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险;房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间,销售基本面的恢复存在不确定性;部分房地产企业在过往拿地不足,可售资源不及预期,盈利能力有进一步下行的风险。

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