房屋租赁市场观察（四）：旭辉（00884）领寓，一场以IPO为目标的长租实践

在房屋租赁市场，旭辉（00884）无疑是超级乐观派。这位2016年的入局者，提出了用五年时间布局15—16个城市、将规模提升至行业前五、运营20万间公寓、完成国际化布局、实现IPO上市的目标。

乐观来自于两方面。一方面，旭辉可以借助长租公寓来消化地产板块衍生的存量资产；另一方面，更长周期内，政策红利和消费升级的背景下，主动租赁时代的到来，让旭辉对未来房租涨幅和资本涌入等方面有了更多期待。

2016年，旭辉成立长租公寓品牌“领寓”，目前已在上海、苏州、杭州、成都、重庆、南京、北京、无锡、厦门等城市布局，规划了博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁舍青年公寓三个品牌。

图自旭辉领寓官网

旭辉预测，长租公寓十年后供应量将增长9倍，由2016年的200万间增长到2000万间；品牌公寓的市场占有率也会由目前的2%上升至15%。租金方面，旭辉测算过去十年房租平均年增长率大概在2.9%左右，一线城市和核心的二线城市需求更旺盛，租金涨幅应该接近4%，随着越来越多的人选择租房，旭辉对未来的租金收入涨幅预期是年均5%到6%。

要实现IPO上市目标，领寓得在房源面和资金面都备足弹药。

“双20万间”房源支撑

领寓未来5年的目标是达到20万间集中式管理规模，实现路径是“自持项目＋市场化房源”。

背靠旭辉，领寓在房源的获取方面有着天然优势。

旭辉在2017年提出了千亿目标。根据公告，前11个月，旭辉累计合同销售金额约880.2亿元，同比增长76%，已经提前完成800亿的年度销售目标；合同销售面积约517.1万平方米，期间销售均价约17000元/平方米。

如果旭辉在最后一个月完成200亿的销额，则千亿目标达成。按照前11月销售均价17000元/平方米计算，对应的面积就是588万方。按照一二线城市地产招拍挂对自持比例的要求，假如自持比例是25%，则旭辉这一整年的自持面积约为147万方，而目前领寓官网上常见单间面积是15平方米，照此计算，光旭辉这一年的自持部分就能为领寓提供9.8万间。这还是保守估计，随着国家政策出台，一线及核心二线城市一定有更多持有要求，而这些城市正是旭辉的开发目标。

除此之外，领寓也开辟了独特的拿房渠道。

2016年12月21日，旭辉与华东师范大学合作推出长租公寓项目，共同建设留学生公寓和教师公寓，以及周边的基础设施。打破传统拿地、收购、改售为租的老套路，领寓直接把客户群定位在高校人群，包括高校毕业生。市场定位上，领寓避开了白领市场，直接将客户锁定在高校及毕业生端口。

数据显示目前高校人群的市场容量约250-300亿元。对于高校来说，他们对于留学生公寓和教师人才公寓有需求，但受到短期资金的压力，自己无法改善，但又希望能尽快的做好，这个需求正好领寓可以满足。对于领寓来说，既能通过这个案例把整个模式打磨完整，以方便日后对接更多高校，又能让高校毕业生更多了解品牌，相当于提前培养了一批客户，可谓双赢。

“我们罗列了一下，985、211学校在全国有500多家，希望以后每年能拓展10家左右，大概每年也可以支撑1万间，5年支撑5万间这样的规模。”领寓CEO张爱华在一次路演中提到。

一边有母公司旭辉提供的自持房源，另一边有正在积极拓展的市场化房源，领寓称之为“双20万间”房源。

“2＋2＋6”资金模式

领寓的战略目标是在2021年达到20万间，运营近1000个项目，对应需投资一两百亿。

首期启动资金30亿来自于旭辉，按照地产逻辑来看，200亿左右的资金中，自有资金仅占20%，意味着领寓必须打通自己的融资渠道。

对于资金，张爱华曾称，旭辉计划“用2+2+6模式，即20%的自有资金，20%的夹层，60%的优先。”

据了解，领寓对接国开行和其他商业银行，获取低成本资金，张爱华曾称，领寓将在在重资产这块撬动更高的杠杆，会引进基金和信托来做夹层或者劣后，还尝试与银行进行租赁收益权融资，未来领寓将有60%的资金通过银行融资。

在模式上，领寓将自己定位为公寓运营商加资产管理商，即轻重结合。在往托管方向发展的同时，逐步做重资产——住宅用地开发及为REITs的到来做准备。领寓希望重资产今年能贡献10%到15%，明年达到20%。

智通财经APP了解到，目前领寓已投入运营的单店项目有所盈利，领寓预期项目回本时间是整体周期的一半，也就是说，一个周期为10年的项目，回本零界点是5年。控制指标有两种，现金流及利润。现金流对应回收期，IRR（内部收益率）对应收益。

一般来说，利润账是指将拿房、装修、运营、管理等成本分摊到周期中每一年，对比看每一年的GOP。IRR看整个项目周期，比如5年内装修总投入500万，运营成本年投入是50万，最后看5年的总收入。领寓对IRR的预期是15%以上。

在资本端，领寓认为低成本资本开始挤进长租公寓。张爱华曾类比美国市场称，目前美国公寓实现REITs已超64万套，占美国公寓数量的33%。国内REITs放开的可能性、国开行、及资管平台的资金注入都给行业融资提供了足够的想象力。

三条产品线

房源和资金都有了解决方案，产品自然呼之而出。

智通财经APP了解到，目前领寓打造了三条产品线：即“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓、“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区和“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。

其中，柚米国际社区是目前领寓的主要产品，占到三类产品的80%。未来随着项目数量的增加，博乐诗服务式公寓预计占比10%，柚米国际社区还是80%，菁社青年公寓则占到10%左右。

博乐诗服务公寓以一线城市为主，同时在二线城市布局，定价在8000元到15000元之间，位置一般处于城市核心，比如苏州的服务公寓就在火车站正对面，对交通、周边的环境要求高。

面向白领的柚米国际社区围绕轨道和园区建设，领寓希望项目位于地铁站周边1公里的区域，定价在3000元到6000元之间。柚米国际社区占到旭辉领寓产品的80%，产品定位的客群是工作几年还买不起房的人，他们对生活品质已经有一定的追求，收入可能也在1万以上。

菁社青年公寓目前更偏向在高校打造，产品配置比柚米国际社区略低，地段选择偏弱。

入住率方面，据了解，领寓一个项目是200间房源，开业后有2-3个月的爬坡期，爬坡期过后维持在90-95%的入住率，以九亭柚米为例，租金5000元/平 套内30平装修高档，入住率在90%以上。

根据张爱华的说法，领寓希望未来和地产可以打通，当租客升级成为有购房能力的购买者时，可以用旭辉销售型的产品去满足购房者，届时租金和销售支付上将会打通，购买者将可以用一定的租金，比如20%或者30%，作为首付款的抵扣。可见，对于用户粘性的培养，领寓也早已想好了实践路径。