房屋租赁市场观察（二）：万科（02202）泊寓，细水能否汇成巨河？

在房屋租赁市场中，相比品牌运营商和中介机构，房企往往能依靠雄厚的资金实力和运营优势先声夺人，万科（02202）便是最早布局房屋租赁的上市房企之一。

对于万科而言，布局房屋租赁是其践行“城市配套服务商”战略的重要一环。早在2008年初，国内房地产市场出现调整趋势的初期阶段，时任万科集团董事长王石就曾提出“对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好”，对长租公寓市场率先抛出橄榄枝。

据万科2017年中期报告，万科自2014年以来开始积极布局长租公寓市场，2016年5月，万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。截至报告期末，泊寓已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。预计泊寓在2017年的总获取房间数量超过10万间。

目前看来，万科正通过房屋租赁业务来达到租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。

从万汇楼到泊寓

智通财经了解到，万科的长租公寓实验最早始于广佛交界的万汇楼。作为政府的廉租房项目，万汇楼形似客家土楼，体量庞大，密度也极高，共有296个单位，租金标准不到500元/月，7年不变，但只开放给月收入2600元以下的人群。但万汇楼的实验效果并不如预期，到了2014年，万汇楼入住率下降到60-70%之间。

在三年实验期满之时，万科提供的数据显示，万汇楼项目资金总投入为4624万元，预计成本回收年限为57.6年。这时万科开始考虑新的租金水平和盈利模式。

2011年，万科提出从住宅开发商转型为“城市配套服务商”，要在十年内完成新业务探索与布局，长租公寓是重点之一。

万科广深区域2014年提出的“八爪鱼”战略中，包括了万科驿、万科派这两个长租公寓产品线；在厦门与西安，长租公寓还曾有过“被窝公寓”和“vv公寓”等名字。

2014年底，万科成立“万科驿”团队；2015年初，万科“接手”万汇楼，将其纳入市场化运营，改造后台管理系统，搭建互联网线上平台，降低管理成本，同时调整租金，逐步和市场接轨，并对房间做了年轻化改造，比如拆除老设备，仿效“宜家风”设计家具，增加了年轻人常用的电器。

2015年底，广州万科长租公寓共有500多间，2016年，“万科驿”更名为“泊寓”，2016年5月，北京万科携“泊寓”公寓入驻天通苑双创社区，这是“泊寓”品牌名称首次公开亮相。

据界面报道，一年之间，泊寓实现了8倍增长，房间数超4000间，泊寓各项经营指标也在平稳发展中，每家店开业1-2个月后，就基本能实现80%入住率，经营现金流基本覆盖管理支出。万科正式入局这场长租公寓争夺战。

泊寓模式

现在看来，泊寓基本形成了一套完整的商业模式。

房源获取上，泊寓以集中式租赁为主，从当地国企、政府、村集体等业主手中获取废旧厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓，以此方式出租，一般承租期在10-15年之间。

地铁口、周边业态、青年人口流量等成为泊寓非常重要的参考指标。以广州棠下泊寓为例，项目由位于科韵路上的6个厂房改造而成，万科团队精准挖掘了“价值低洼地”，获取了在互联网科技公司附近的大片可盘活面积；充分发挥了其开发商的优势，将老旧厂房改造成为多彩宜居的公寓，带动了资产。棠下泊寓从2016年开始出租运营，共有500多间房，目前已是广州体量最大的集中式长租公寓，入住率达到了95%。

盈利方面，泊寓开展两年多，主要收入还是以租金及服务费为主。租金与周边住宅租赁市场相比，单位面积租金更高，但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营以及万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。

在资产的轻重选择上，房企开发能力让万科在自持住宅用地的获取上有更大底气。智通财经APP了解到，万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。而基于自持住宅用地只租不售的限制，万科只能以重资产的方式建设长租公寓。去年下半年以来，随着北京等地推出自持宅地地块，万科积极拿了很多自持地块，未来也将是长租公寓的载体。

除了租金收入，重资产运营还具备资产增值属性，以达到企业资产管理的目的。重资产并不意味着无法退出，对于泊寓而言，万科已经规划未来通过REITs的方式来降低资产重量。

轻资产、集中式管理为泊寓未来的盈利提供了想象空间。据媒体报道，即使在不断有新项目开业的情况下，当前广州泊寓的整体出租率仍然维持在90%左右，预计今年的营收将突破1亿。

万科高级副总裁谭华杰曾对媒体表示，长租公寓运营本质上是资产管理，需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本，未来最理想的资产持有人应该是REITs。这有赖于国家金融政策、税收政策的支持。

“看细水长流”

“长租公寓领域还没有独角兽的领军人物。”万科董事会秘书朱旭在今年一次电话会议中透露，万科在2016年总共有1.6万间长租公寓，2017年把长租公寓作为很重要的着力点，主要在核心城市发展。

相对于万科两千亿的规模，万科泊寓目前业务规模几乎可以不计，但泊寓野心不小。在去年万科中期业绩发布会上，万科当时称已开业或筹备之中的长租公寓有1万间左右，万科计划在2017年做到15万间的规模。一旦达成，万科长租公寓规模将是行业中第2名到第10名公司规模的总和。

蛋糕虽大，却并不容易尝到甜头。如果从万汇楼时期算起，万科打造长租公寓已近十年。在抢占更多市场份额之余，作为万科新业务的长租公寓如何与核心地产业务之间实现互动融合，也成为了外界关注的焦点。公开资料显示，2016年，广州万科实现销售额177.84亿元，但泊寓仅贡献了3000多万。

况且在万科试点的这两年时间里，长租公寓行业发展迅速。规模上，链家自如旗下的“自如友家”和“自如寓”拥有近20万间公寓；在社区运营上，有YOU+公寓、乐乎公寓等诸多创业社交模式；在打造金融链条方面，也有魔方公寓、水滴公寓等进行了诸多“公募私募化”、债权嫁接等方面的尝试。

在租房市场这片万亿市值的蓝海中，租售并举的制度从落地走向成熟完善还需时日，参与者的运营能力也将面临更多考验。长租公寓市场仍然存在着市场竞争激烈、产品同质化严重，资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾等问题。

业内人士曾表示，长租公寓前期收购、改造及税收的成本较大，投资回报率不高，回报周期长。有观点认为，开发商的人力成本较高，因此现阶段进入长租公寓市场不太可能获得很好的回报，第一阶段只能是扩展亏损期。

比起拿手的传统地产业务，万科投身长租公寓，更像是“看细水长流”，靠“地产开发+存量运营+资产证券化”的模式，万科能否如愿将细水汇成巨河，还需要时间来验证。