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拿什么拯救富力(02777):回A股未果,万达酒店资产又成了烫手山芋

2017年12月7日 17:43:49

本文来自“雪球网”,作者为雪球号“环球老虎财经”,文中观点不代表智通财经观点。

今年7月份,富力地产(02777)折价拿下万达77家酒店。彼时富力董事长李思廉春风得意,好不开心。不曾想公司经营性现金流持续恶化,收购万达酒店资产包又加重了公司债务负担。更难受的是,公司IPO排队位次反而倒退,最终,富力选择中止了A股上市。

曾经的地产界华南五虎之首的富力地产,如今已远远的被恒大和碧桂园甩开,并跌出地产商第一梯队。公司发展比不上同行,甚至被调侃成了“华南瘦虎”。

而近期富力地产受到媒体的广泛关注,还是融创、万达和富力之间的“历史最大地产并购案”。本来融创准备一口气吞下万达的文旅和酒店业务,由于自身资金链吃紧,才把富力拉进来了。其中,富力地产斥资199.06亿元收购万达77家酒店资产。

业内人士表示,富力这几年发展不如恒大和碧桂园,主要因为公司把精力放在重资产的商业地产上,大量持有物业,错过了住宅价格高涨和快速发展的黄金时期。

买下万达77个酒店资产,这大大增加了公司债务负担,或许受此影响,富力地产IPO排队的序位还倒退了。不仅如此,富力地产还于10月20日中止了A股上市的计划。

重资产战略失色

刚拿下万达77家酒店资产包时,市场上大部分认为富力地产占了个大便宜,有机会做大做强公司商业地产业务,实现弯道超车。坊间传言,在融创、万达和富力最后快签署协议时,富力董事长李思廉还在乘机压价,会议现场背景板上的富力地产字样也是一再更换,期间会议室还传来砸玻璃杯声。

协议签订后,王健林表示直言,“放眼全球,能以这个较低价格批量收购酒店的机会,100年可能就这么一次”。

77家酒店拥有的总建筑面积约为328.6万平方米,按照总价199.06亿元来算每平方米方才6000元左右。根据富力地产的测算,自建77家酒店需要15至20年时间,并且成本更高。对于这次交易,李思廉自信地表示:“这次我们一口气拿到77个酒店,对富力来说我们是赢家。”

在“历史最大地产并购案”的三方交易中,富力似乎是占的便宜最多。然而事情的演进方向并非预期中那样,万达断臂求生,暂时缓解了债务过高的问题,融创在拿下文旅地产项目后,公司业务突飞猛进。再看看富力,公司中止了回A股的计划,债务负担还越来越高。

由于收购万达酒店资产包推高了富力地产总体债务水平,7月23日,惠誉将富力地产目前为BB的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察。此外,标准普尔也表示,这次收购将影响富力地产在保证财务杠杆稳定的同时,开展土地开发业务的能力。

富力之所以拿下万达酒店资产包,还是因为自身的酒店发展战略,目前,在全球已开业和建设的高级酒店有24家,买下万达旗下77家酒店,能让富力酒店发展战略大大提速。

值得注意的是,虽然富力这些年在酒店发展上下了很多心血,实际效果却并不好。数据显示,富力地产酒店业务已连续亏损三年,2014到2016年分别亏损1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元。

酒店运营是重资产,投入巨大而回报周期长,想要获得理想盈利水平并非易事。77家酒店里,除去未开业的2家,2016年共实现利润8.74亿元,全部开业后净利润不会超过10亿元。因此,申万宏源证券认为富力这次并非捡便宜而是买贵了,“给予目标估值约为10倍PE,则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元。”

表面上看富力收购万达酒店是捡了便宜,实际上很可能是接了烫手山芋。或许是意识到这一点,富力收购计划也持续缩水。10月31日晚间,富力地产公告表示,公司与万达之间的收购将不包括三亚万达希尔顿逸林酒店、广州万达希尔顿酒店及南京万达希尔顿酒店。

11月23日晚间,富力地产再度公告表示,收购事项将不包括烟台万达70%的权益。两次变更之后,77家酒店资产包变成73家,收购金额也从199.06亿元的降至189.55亿元。

资金问题难解,回A路难行

富力地产由李思廉和张力创立于1994年,两个老板联手,张力负责工程开发及管理,李思廉负责财务和销售。发展之初,这样安排似乎成效明显,公司也于2005年登陆港交所。彼时富力地产位列全国第四,是华南五虎中的老大哥。

然而十多年过去了,华南五虎中恒大、碧桂园年销售额已经超越3000亿元,而富力地产年销售额还不足千亿。根据2016年数据显示,恒大和碧桂园销售额分别为3733亿元、3088亿元。而富力地产销售额608亿元,仅为恒大的六分之一,碧桂园的五分之一。

对商业地产的青睐,使得富力地产错过了前几年扩大规模的最好机遇。结果富力地产没有反思战略是否出现问题,反而继续加码酒店业务。

酒店是重资产行业,回报周期长,对资金链的压力大。截至2016年年末,富力地产净负债率高达160%,同期恒大和万科分别只有119%和26%。

在今年年初,富力地产表示要大幅降低公司的净负债率,需要依靠A股上市,而非仅仅依靠运营。可以看出,富力地产把降杠杆的希望寄托在A股IPO上,通过上市募集资金,从而降低负债率。

然而,富力地产的算盘似乎被收购万达酒店资产事项打翻。根据协议,7月19日,签订协议后两个工作日内,向万达支付20亿定金;完成重组后第三个月的最后一个工作日,富力地产再向万达支付100亿(含20亿定金)的第一批付款;2018年1月底之前,富力地产支付剩余的99.06亿尾款。

20亿元的定金似乎对富力不成问题,而100亿元第一批付款,对富力来说就不是那么容易了。根据富力地产一季报、中报和三季报显示,公司经营性现金流净额分别为-33.64亿元、-86.68亿元和-73.96亿元。经营性现金流连续流出,而投资万达酒店项目也将导致投资星现金流流出,因此,富力融资的压力越来越大。

由于港股股权融资难度较大,只能寻求发债,而这又将提高富力债务负担。可能是债务负担过重,10月初,富力在最新的IPO排队位置中发生了变动,后退了三位。10月20日,富力又中止了上交所IPO审查。

中止IPO以后,富力短期无法通过股权融资降低公司负债率。作为替代方案,富力必将继续寻求发债等融资方式,这样形成恶性循环,公司回归A股之路恐愈走愈远。

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