智说|绿景中国(00095):“现在是一匹黑马,明天不知道跑到哪里去”

绿景中国执行董事及首席执行官唐寿春在智通财经主办的智说活动中表示,绿景中国是一匹黑马,投资者应该去关注它,研究它。

智通财经主办的2017年下半年最强大的内房企路演——“千亿房企时代大挑战”活动在11月17日于深圳盛大举行。

以下为智通财经APP整理的绿景中国(00095) 投资者关系总监陈健民的路演实录。

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今天的路演我们分四个部分,主要集中在头两个部分,就是公司的概况,还有公司主要的亮点。

大家如果是深圳的投资人,相信对绿景这个品牌不会陌生。因为绿景在深圳已经有三十年的历史,我们有很多项目基本上都是在深圳的核心地区。所以要讲我们的发展历程,可以说我们主要是在房地产开发当中,比方说在绿景山庄,然后蓝湾半岛等等有很多经典的项目,都是在深圳福田区,还有其他深圳的核心地段,这是我们公司主要的发展历程。

到了第三个阶段,我们从纯粹的住宅开发之外,建立了商业板块。在这个商业板块里面,我们有两个系列,一个是佐阾系列,一个是NEO系列。NEO系列是我们商业系列中的一个品牌,另外一个佐阾就是我们社区的公务中心,因为现在基本上开发的项目,都是综合体的形式,所以我们把商圈的住宅销售了之后,会把一些优质的商业都保留在手上去出租。所以第三个阶段里面,我们建立了商业品牌,同时在第三个十年,我们也有很多其他的楼盘销售。

第四个阶段就是我们新的一个阶段,从2014年开始,绿景启动并完成了RTO资产注入的动作,还有其他一些项目的并购,比方说在香港,我们收购了一个项目,在美国也并购了一个酒店项目。

绿景中国跟其他的房地产企业不同之处在哪里?这是我们归纳几个不同特色的地方。

第一、非常重要的,就是我们布局的策略。跟其他房地产企业不太一样,绿景中国没有全国性的布局,比方说一些二、三线城市,三、四线城市,基本上我们是没有项目的。我们主要的项目都是布局在粤港澳大湾区,在大湾区里面主要的两个地方,就是深圳跟香港。绿景在深圳已经连续七年获得深圳房地产综合实力十强,所以我们在深圳,相信是大家非常认可的一家房地产商。

第二个特点,就是我们获取土地的模式,也是跟其他地产商有点不一样的,因为我们公司其实很少会在市场上面做招拍挂拿地。我们获取土地的模式,主要是通过城市更新,就是以往一直所说的旧改模式去获取土地。我们做旧改,并不是这一两年的时间,二十多年来基本上我们都是以这种方式去获取土地,所以我们是城市更新的先行者,在这个领域上面绿景是一家非常专业的公司。

第三个特点,就是我们跟控股股东有很好的联动。虽然我们上市公司的土地储备不是很多,大概400多万平米,都是在核心的地段。但是在我们控股股东手里面,有超过1200万平方米的土地储备,在非常近的将来就会注入到我们上市公司。

第四个特点,我们除了一个房地产销售之外,也有一个租金商业的板块,而这个租金商业板块,也是能够为公司提供非常好的,非常稳定的现金流。所以我们并不是一家普通的买地、盖房,快速周转的房地产商,我们也会有一些商业项目,保持公司稳定的现金流及收入。

刚才提到了,我们公司上市并不是走RTO的流程,我们0095的前身,叫做新泽控股,它也是一个房地产公司,它是一个有项目、有营运的公司。2014年,我们的控股股东就把它买下来,之后就适当的一些减持等等,到了2015年,我们就启动RTO项目,把资产注入到上市公司里面去,这是我们公司上市的历程。

在股权架构方面,控股股东控我们上市公司75%的股比,另外我们有两个基石投资人,一个是万科,一个是平安,他们控6.4%的股比。大家也会想到,万科那么大的龙头地产商,还有平安那么大的财团,为什么他们会作为绿景的基石投资人呢?因为他们也是看好我们公司刚才所讲的几个特点,包括我们将要注入的一些控股股东手上面的一些优质项目资源,所以他们希望在上市公司的层面上面去分享我们的成果。

在大湾区,深圳是我们布局的主要城市。从1998年开始,我们开发的项目基本上都是在核心城市的核心地段,比方说大家很熟的罗湖区、福田区、龙华区等等都有我们的项目。

我们公司主要的业务可以分为三个板块。

第一个板块,就是房地产销售。以我们2016年的财务数据,它的占比大概是86%。它的毛利率非常高,它的风险非常低,价值非常高。

第二个板块,就是商业物业板块,为我们公司提供稳定的现金流。

第三个板块,就是我们的物业管理的收入,因为我们以往开发了二十年的项目,基本上我们的物业管理服务都是绿景自己去做的。

所以第二跟第三个板块,它们的收入,都是非常稳定,为上市公司提供稳定的现金流。所以也是这个原因,我们其实在今年8月跟10月,做一个境外的美元债,很多投资人也是看好我们这两个板块所提供的比较稳定的现金流。

商业板块,我们的佐阾中心,在6月30日的时候,基本上所有的出租率都达到95%以上。为什么这么高?因为佐阾中心这个购物中心的定位,并不是一些很贵的,一些大名牌的品牌,它主要都是一些生活配套上面的品牌,比方说优衣库、星巴克、麦当劳、超市、电影院等等。所以因为它跟我们商圈的一些住宅进行搭配,出租率非常高。

物业管理费,基本上每一年的物业管理费都是维持在2个亿左右,随着我们的项目落地,这一个板块的现金流也会逐步增长。

刚才我提到了我们是一个大湾区的布局,深圳是我们的主要城市,那到底在深圳里我们的项目在哪里?大家知道很多房地产企业也是以深圳为主要城市的,但是可能他们的项目主要是在深圳的周边,或者是在深圳关外的地方。但是大家在这个地图里可以看到,基本上我们这个红点基本上是在福田中心区,包括我们现在两个项目是现楼的状态,就是红树湾一号,在红树湾湾区,它的货值大概是100亿左右,基本上它的平均备案价格预计是在9万左右。

另外一个项目就是虹湾项目,虹湾在今年7月已经开售了,它是在梅林地铁站的上盖,地理位置非常好。在7月份开卖之后到现在基本差不多卖光了,这也为我们今年的业绩提供了很好的支持。

大家如果留意到我们的财务报表,其实我们每一年都有资产评估增值,这也是由于它的地理位置非常好。

粤港澳大湾区布局,有两点想跟大家讲一下,第一点是我们这两个城市,在大湾区九个城市里面是最核心的两个城市,我们的项目并不是在中山或者是佛山这样的一些城市里面,我们的项目基本上都是在深圳跟香港这两个最核心的城市。

第二点,我们并不是因为有这样的大湾区概念,才去布局的。因为其实在20年前,我们已经在深圳发展了。在香港的话,其实我们在去年已经在香港并购了一个住宅项目,所以我们公司管理层的眼光也非常好,早已经在大湾区两个最核心的城市里面布局了。

为什么绿景敢说是城市更新的先行者?在右手边可以看到,我们以往开发的项目就是绿色的部分,都是以城市更新的模式获取土地,所以这并不是我们因为最近几年招拍挂的土地价格很高,而转到这个模式。相信大家也知道城市更新拿土地这个模式,并不是说资金实力很强,或者说牌子很大,就可以做得到的。这些是需要拥有很精准的,一些很细的技术,一些软实力,才可以做得到。而这种方式我们早在2002年的时候就是用这种方式拿地。以我们控股股东背景来看,其实在90年代的时候我们就在做这件事,这就是我们为什么在这一块是非常专业的公司。

我们控股股东手上面这1200万平土地资源都是在珠三角地区,而且都是旧改项目,所以大家可以想像得到在深圳、珠海、东莞这样的地区,有1200万平方米的土地储备资源,它的价值有多高?注入到上市公司之后发挥的价值,大家也可以自己测算出来。

我刚才提到了,我们第二跟第三个板块是我们的商业板块跟物业管理费的收入,基本上每一年在6个亿左右。我们算过一个数,在2016年的时候,我们这6个亿基本上可以覆盖到我们负债的100%,达到了102%的比例,所以我们公司的财务状况是非常健康的。以6月30日这个数据来看,也是有90%几的覆盖率,是非常高的。

下面给大家介绍一下,我们10月份的时候在香港签了一个并购协议,通过并购了一家目标公司,我们收购了一个商业项目,而这个商业项目九龙观塘海滨道,是一个非常漂亮的商业大楼,它是一个在建项目,基本上在2019年可以落成,它的质量、地理位置都非常好。

我再介绍一下这个项目,这个是油轮码头,熟悉香港的人应该知道油轮码头,基本上就是在油轮码头前面的一个甲级的办公楼,这个办公楼的景观非常好,它是一个全海景的项目,因为投资人可能也会有关注,为什么我们会在香港花那么大的总金额,因为总的对价是90亿,为什么我们会买这个商业大楼?

刚才提到粤港澳大湾区是我们重点布局的地方,香港是我们其中非常看好的一个城市,所以我们觉得在这里买这样的一个商业大楼它的价值是非常高的,包括我们前期的测算,以及跟评估师的讨论,我们也有做过测算,现在目前为止我们已经有一个非常大评估增值。

这上面反映了绿景过往三年的毛利率,大家知道一般房地产毛利率20%左右差不多,如果能做到30%是非常高的毛利率。但是基本上绿景过去三年毛利率都是46%,到2016年的时候是50%。随着我们现在两个卖的盘都是在深圳福田区,所以预计我们的毛利率非常高。

这里是我们的一些融资的渠道,大家可以看到我们在2016年的时候,在境内做了一个小公募,当时我们发的规模是8+18就是26个亿的小公募。当时第一期的时候我们打算发8个亿,但是市场非常踊跃,也是投资人非常看好我们,所以我们就超额18个亿,我们就把整个26个亿发出来了。

另外,今年我刚刚提到的,在今年下半年8月份和10月份,我们做了4个亿的美元债,右手边是我们一些其他股权的,比如说CB等等一些融资的方式。所以绿景除了传统的融资渠道跟银行融资渠道之外,我们在公开市场上也是有很多的融资方式。

财务数据,可以跟大家提几个点,第一个是我们的融资成本, 2016年全年融资成本基本上在6.2%,也是相当低的水平。在今年6·30的时候,我们的融资成本进一步降低,降低了0.1个百分点,就是6.1%。另外我们现在上市公司财务状况非常好,在我们现金结余里,2016年年底的时候有45个亿在上面,在2017年6·30的时候,这个数更大,大概50个亿左右。

公司未来的展望,未来发展的策略方面,可能很多投资人会有一个想法,我们在香港那边买了那么大的办公楼,我们是不是也会看美国,欧洲那些城市?我们公司有很清晰的定位,我们还是会在大湾区里面发展。

第二个是我们的土地储备,我们现在的毛利率50%那么高,主要是因为城市更新的方式。我们公司将来也会继续用这种方式为主,去拿项目。当然在市场上有好的项目,我们也会以并购方式去拿项目。然后其他的业务组合,比方说商业物业那一块,还有产业园的这些概念,也是我们将来发展的重点。

我做一个小小的总结,绿景中国上市的时间不是很长,大概1年多、2年,所以在市场上可能很多投资人没有发现我们这么有潜力的公司,所以希望今天路演,各位投资人如果对我们有兴趣,可以做做功课,或者可以联系我们,我们可以有更多的交流,去发掘我们这么好而没有被发现的上市公司。

值得一提的是,绿景中国管理层非常重视此次路演活动,出席的路演团队阵容强大,除陈健民外,到场的还有绿景中国执行董事及首席执行官唐寿春、绿景中国执行董事邓承英。在问答环节,唐寿春也真诚地分享其对公司及行业发展的见解。

以下为唐寿春的演讲实录。

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今天我作为CEO亲自来,我们执行董事也来了,我们为什么非常重视此次路演活动?其实现在公司面临最大的困惑是刚刚上市2年,被人们不了解,不知道。

我到这里来,想特别要跟大家分享一下绿景是一家什么样的公司。

我觉得有一个概念要提出来,房地产经过过去10年、20年的高速增长,到了今天,究竟下一步会发生什么?未来什么样的房地产公司会走得比较好?我觉得未来,作为投资者要考虑,如果要投房地产,投什么样的房地产?做房地产经营的,要考虑应该往哪方面走?我觉得这个问题一定要思考。我想10年以前或者更早的时候,只要进入房地产,只要有钱,买几块地肯定赚大钱。但是未来这个时代已经过去了,下一个十年甚至更远的时期,房地产一定是重新洗牌的。我思考了一下,至少有几个特点的房地产公司会活得比较好,也会比较有潜力。

第一类,有区位优势。

不像过去十年在哪儿开发房地产都赚钱,未来不是这样的,一定是经济高速发展的,比如说北、上、深类似这样的城市,包括香港。就是这样一种经济发展,高度发达的地区,房地产十年、二十年一定没有问题。作为开发商是可以肯定这一点的,因为它的刚需,经济对它发展的支撑。这是毫无疑问的,除非我们的GDP对房地产没有依赖,不需要它,不大可能。所以对于这样一种布局,房地产资源在哪里?这个很重要。

第二类房地产公司可以活得比较好的是,前面十年、二十年,已经上到第一梯队房地产规模的企业。未来行业整合一定会发生,也就是说大的房地产企业兼并小的房地产企业,形成一个房地产几家或者十几家寡头垄断的局面,一定是这样,行业的整合力度一定很大。

所以大家要投资,肯定是要投大的,这个毫不含糊,小的未来风险确实很大。

第三类是什么?是有特色的地产商,也就是说它的商业模式一定是比较特别的,跟其他房地产商不同。简单买地、开发、卖楼这样的模式今后很难生存,它一定有自己独特的模式。这个模式为什么叫独特商业模式?我们强调一个企业核心竞争力,或者它独特的商业模式就在于两个字,就是不太容易被人复制,就是别人要进来有难度。别人做得好,那么他就占据了优势,可能这样的地产商在未来会比较好。

还有一类如果要分析的话是资源型房地产,就是它拥有比较好的资源,而这个资源也不是随便在市场可以买到的,或者说通过其他方式可以轻而易举获得的。

我觉得这样去看房地产会看得比较清晰,投资者大可从这几个纬度建议去分析一家房地产公司。

如果按照这个逻辑来看,我觉得四个特色当中,绿景就是没有大这一条,规模方面,我们确实不具有优势。

但是,在另外三个方面,绿景肯定是非常强的。

第一个布局优势,我们一定是在深圳和香港两地,这个作为拳头不动摇。深圳和香港大家想一想,房地产会怎么样?未来风险多大?大家去思考。

第二,我们是一个特色地产商,特色在哪里?就做旧改,旧改好、简单。大家去看,几个优势,位置一定是在非常核心城市,第二单个面积一定很大,你会发现我们绿景项目不多,但是单个项目不错,特别未来手头上控制具有的旧改项目,那是一个巨无霸的,几百万平方米以上的旧改项目,所以它比较大。

第三个更重要的是成本优势,刚才已经讲了,我们的毛利率是市场平均毛利率2—3倍,所以我们非常珍惜每一个旧改项目,一定要把它做到精致,让它利润最大化。我们不会快周转,不断粗糙地建了就卖掉——这样不是很明智的选择。

还有一条是资源型的,就是我们的土地储备,我上市公司土地很少,400万平方米,可是母公司有1200万平方米,分布在深圳、珠海这样的核心城市。同样1200万平方米,如果折算到2、3线城市是什么概念,这个是不同的。

这样的资源型,对上市公司带来什么样的效果?上市公司不需要自己储备太多的土地,基本上靠母公司把它搞好,具备条件做过去,而且做过去在支付方面是极度有弹性的。而比如说招拍挂拿地之后,三个月以后必须强制性付款。

第二,这个价格,绝对优惠,基本上也就是说上市公司这种模式,其他人比较难复制。而且旧改首先一个是资源,不是说有钱,声音大,长得靓仔,就可以拿到。是不行的,旧改这块地要去获取,难度是很大的。绿景20多年的经验,培养出了一支团队,这支团队非常有战斗力。另外开发了十几个旧改项目,无一失败,全部成功,这是品牌效应。

所以我希望大家去关注绿景,去发现,它现在是一匹黑马,明天你会发现它不知道跑到哪里去。我就提出这么一个题目,引起大家对这个公司的兴趣,去深思它、研究它就可以了。谢谢大家!

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