智说|彩生活(01778)：彩之云扩展迅猛，前10月平台GMV达到41亿元

智通财经主办的2017年下半年最强大的内房企路演——“千亿房企时代大挑战”的活动在11月17日于深圳盛大举行。

现场精彩纷呈，投资者意犹未尽。智通财经APP特此整理出路演干货，以飨读者。

以下为彩生活（01778）投资者关系总监于婧的路演实录。

彩生活并不是一家严格意义上的房地产公司，而是从事一家房地产后市场的社区服务企业。可能说社区服务，也许有人比较陌生，我们说通俗一点，可能就是大家所熟知的物业管理这一块，跟刚刚所有的企业动辄上千万，或者上百万每一套的利润或者销售额相比，彩生活每一套所收取的收入非常有限，可能就是每平米一到两块的物业管理费，而同时，我们的驻场员工又差不多达到四万名，所以从这两个数字上大家可以体会到，其实这并不是能够轻易赚取暴利的一个行业，所以它更要求的是一个精细化的运营和一个实事求是和脚踏实地的专注的业务态度。而我们彩生活的管理团队就是在这个行业已经深耕了大概有15年的时间。

在这15年中，彩生活通过一系列技术化的手段来提升效率，节约成本，去改造这个传统劳动密集型的行业，同时通过创新型的思维，去开发新的业务，以创造更多增值服务的收入，而伴随着互联网的发展，他们又把社区服务代入了一个新的时代，同时2014彩生活在香港成功上市，为大家展现出了社区服务行业不一样的新经营模式。

接下来，我就会把彩生活一些详细的情况跟大家进行介绍。

首先看一下今年上半年的经营亮点：彩生活是一家社区服务型的企业，我们的物业管理面积连续多年为住宅社区全球最大。大家都知道在中国的物业管理费到目前为止还是按照建筑面积来进行收费的，所以可以看到我们在管面积，在今年上半年6月30日达到了4.2亿平方米，服务的社区数量大概在2335个。

与此同时，我们在2016年的下半年也推出了一个新的合作模式，叫做小股操盘，也叫做战略联盟，这个主要是我们跟一些物业企业去合作，在不改变原有物业合作管理权的同时，我们把彩之云线上平台的底层技术进行输出，去为我们的合作伙伴创造一些新的价值。在这一方面也有一个不错的突破，我们现在也已经与28家物业管理公司合作，其中不乏一些全国比较知名的大型的物业管理公司，整个的合作面积也已经达到4.3亿平方米，整个平台累计服务面积达到8.5亿平方米。所以彩生活到目前为止已经不仅是中国，是全球最大的基于住宅社区的服务平台运营商了，我们的规模优势在进一步的凸显。

第二个方面：大家可以看到，刚刚提到了我们管理住宅物业，但是在住宅里面生活了千千万万的业主，我们不仅仅是提供社区里面比较传统的保安、清洁、绿化一系列的服务，同时还为业主提供创新型的线上平台服务。我们的线上平台叫做彩之云，到今年6月份的时候，彩之云的注册用户已经达到412万，而活跃用户达到243万，活跃度达到59%。这个活跃度来讲，跟很多传统互联网企业相比其实高出非常多，因为我们对于用户非常了解，我们对用户会进行一个非常定制化的服务模块，同时我们会对他的消费模式进行不断的叠加，会对他有一个非常精准的画像，所以我们的业主的活跃度会非常高。

与此同时，今年上半年我们的整个增值业务的收入达到1.1亿元，同时我想跟大家强调的是，我们的整个增值业务是收取的渠道费的佣金，所以我们的收入大概可以理解是毛利和纯利的概念，所以不要看它绝对值不大，但它的利润空间其实接近百分之百，是非常高毛利这样的一个行业，对整体分布溢利的贡献也已经达到了30.1%。所以从某种意义上来讲，彩生活已经不能完全称之为是一家物业管理企业，因为我们的整个增值，纯线上的服务已经为我们贡献达到1/3的利润了。

接下来我们在平台上会有一些非常核心的产品，接下来三个点，就是分别从不同的角度去阐述我们的产品。

首先是两个拳头产品，叫做双彩，一个是彩富人生，一个叫彩生活住宅，这两个也会在上半年取得非常不错的增长，具体的模式我会在后面跟大家做详细的介绍。

同时彩生活利用线上的彩之云平台，与千千万万的合作伙伴，基于社区，希望进入业主家庭的合作伙伴去合作，构建了这样的一个生态圈。目前包括我们孵化的一系列的“E”块产品，有E维修，还有包括我们的E能源，E租房，E停车等，这些都是彩生活跟第三方的企业去合作，去构建这样的一个生态圈，他们在今年上半年也取得不错的成绩。

例如我说的E维修，现在日单量已经突破1.5万单，其中95%都是来源于业主家庭，就是业主您的家庭里面如果有任何的维修需求，都可以在我们的平台上进行下单，然后师傅会上门进行相应维修。包括我们这个平台上线电梯的数量，这里说的是5万台，但现在其实已经突破7万台，包括可以帮您家里面去进行租房的E租房，还有包括停车场的改造，还有社区能源的管理等，他们都在今年上半年贡献了不错的利润，在后面我会进一步地阐述。

总体来看，伴随着我们的在管规模，以及线上业务的快速发展，今年上半年彩生活取得主营业务收入7.5亿元，归属于股东的利润是1亿元，分别同比增长都是30%和37%，同时我们帐面现金结余仍有5亿，可以为未来的业务发展奠定非常好的基础。

下面跟大家详细讲一下彩生活的业务模式。

彩生活创立于2002年，在这个行业内，深耕大概有15年的过程。可能和行业内的很多企业不一样，彩生活在创立之初，我们的定位就是第三方独立社区服务运营商，所以我们在那个时候就会不断通过自己的努力去扩展市场，通过市场化招投标的手段去进行一些新的合同承接。

在过去十五年的努力，通过全权委托，就是开发商把楼盘委托给我们管理，以及通过一些收并购市场化的操作，彩生活已经达到了一个刚刚讲到4.2亿的在管面积。但是我们在发展的过程中，也会发现，基础的物业已经不可以满足彩生活发展的需求，所以我们会不断的通过创新，还有不断的通过业务的开拓，去开拓一些新的盈利模式，所以在2016年下半年彩生活进行了一个战略化转型，就是说从去年下半年开始，我们不会再进行大规模的收并购，而更多的会专注于通过平台输出，通过战略联盟的方式，把彩生活在过去十五年内积累的线上平台经验，向我们合作伙伴进行输出合作，为他们创造一个新的收入利润来源，而彩生活会跟他进行业务分成，这个就是我们最新的一个业务模式的介绍。

彩生活会对小的物业公司，合作伙伴进行小比例的参股，大概参股比例可能在5%到20%左右，同时会把我们的两个底层技术进行输出。大家可以看到这是两个饼状图，首先第一个我们会对合作伙伴输出“管家端”，它主要针对的是物业公司的员工，会对他从人、财、事、物四个方面进行效率的提升和业务模式的重新改造，帮助合作伙伴切实解决他在基础物业过程中所经历的一些痛点和难点，而这些东西是彩生活在过去十五年中都经历过的，甚至是磨练过的，所以我们有充分的非常好的经验可以借鉴给合作伙伴。

而提升了基础物业服务效率的同时，我们会对合作伙伴输出彩之云，这个是“客户端”，会从场景、入口、应用、内容四个方面，帮助我们的合作伙伴打造一个全新的线上的增值服务的模式，包括我们现在一些产品，像彩富人生，还有包括一些停车场的改造，还有包括能源的改造，其实现在都已经在我们的合作伙伴项目中已经落地，为我们的合作伙伴带来了创新性的收入和利润。而针对这个方面，彩生活是跟合作伙伴进行利润分成的，所以这就是我们最新的一个业务模式，我们叫做平台输出，也叫做小股操盘，这就是我们的业务。

这个模式取得什么样的成绩呢?大家可以看到，这个业务在推出大概也就不到一年时间的情况下，已经有28家物业公司跟我们达成了合作，合作的面积是4.3亿平方米，已经超过了彩生活自己管理的4.2亿平方米，从数字上可以非常直观的体会到，这个模式的接受程度是非常高的，增速非常快，而我们未来所有的产品，所有增值业务都会落地到我们的小股操盘，我们的合作公司之中去，为我们带来更多的增值业务的扩张。

伴随着我们的平台输出、在管面积的增加，对应就是线上的活跃用户还有注册用户的增多。大家可以看到我们的彩之云注册用户，其实截止到六月份是达到了410万，活跃用户是243万，在这里也可以跟大家分享一个最新的数据，就是截止到10月底，我们整个彩之云的注册用户已经突破了700万，它的增速是非常快的。

为什么可以达到这样的增速呢?就是我们整个彩之云已经落地在我们小股操盘的合作项目之中了，因为彩生活可能跟很多的大型互联网公司不一样，我们服务的对象是有限的，它并不像腾讯，不像阿里，它可以无边界地去覆盖，我们服务的就是我们社区内的一些业主，所以我们的用户数是有限的，但是我们用户数的画像维度是无限的，我们可以知道他的消费，可以知道他的车辆，可以知道他的住房，可以知道他的家庭人员，我们对他的画像是多维度的，所以我们就是在强调对有限人群非常精细化流量的运营，所以大家可以看到，我们的注册用户增加，下一步就是我们活跃度的进一步的提升。

其实大家如果仔细算一下就可以发现，我们这几年的活跃用户数在注册用户数之中的占比也是不断提升的。活跃用户数提升，下一步带来的结果是什么呢?就是我们的交易额的增加，到今年1到6月份彩生活整个上半年累计的GMV已经达到24亿的水平，1到10月份GMV累计41亿元，增速非常快，年复合增长率达到了280%这样的水平。彩之云是发展和扩张非常迅速的平台。

交易额增加，注册用户增加带来最直观的就是我们收入利润的增长。大家可以看到，我们的收入和利润这几年都保持了50%以上的增速，为什么收入又叫利润呢?就是刚刚跟大家提到的，我们的整个毛利率其实是非常高的，因为它其实是一个佣金的概念，就是我们抽取的渠道费，所以并不需要很多的成本，边际成本几乎零。而且同时大家可以看到这是我们上半年增值服务的收入明细，可以跟大家介绍一下，除了紫色25%的部分，它跟线下有一些关系，因为它叫做公共空间的租赁，是一些广告牌位，一些物理空间的出租，剩下75%部分都来源于线上，来源于线上的房屋租赁，来源于线上商品的服务和推广，还有来源于线上其他像能源和停车的服务，所以我们整个上半年的增值服务不仅增速快，线上来源部分占比高，是非常高质量的增长。

下面，详细跟大家介绍一下我们线上是如何产生如此高的交易额，还有如何产生这样多的利润的，这就是我们一些拳头产品。

首先可以跟大家介绍的是我们的“双彩”，彩生活住宅+彩富人生，彩生活住宅打造的是一个饭票和房屋相捆绑的这样的一个模式，当然今年房地产是异常火爆，但在二、三线城市，还是有一些楼盘，一些尾盘是难以销售，由于开发商在前期，可能也以比较高的价格进行销售，他也不会打折。所以开发商跟物业进行一个合作，就是说业主还是以原价购房，但是未来会把一部分的购房款，以饭票的形式返还到业主在彩生活的账户之中，业主拿着这些饭票之后，可以用于彩生活平台上的所有服务，从而降低业主在购房之后的生活压力，这是我们打造的一个模式。

它有哪些好处呢?一方面给我们带来的是线上平台活跃用户的增加，因为这个饭票是不可以取现的，它只会用于消费，而另一个方面，开发商如果想用这套模式的话，也需要和彩生活合作，把它的楼盘的物业管理权交给彩生活，所以这个产品对于彩生活来说是一举多得的产品，一方面帮我们扩展了物业管理市场，而另外一方面帮我们激活了线上平台的交易度。

而另一个产品叫做彩富人生增值计划，它主要是针对我们的一个物业费的催交所提供的产品。以往我们的线下客户经理，每个月，每个季度，每年都要去催交物业费，其实是效率比较低的，而且重复性非常高的劳动，所以我们就跟我们花样年下面的一个金控平台进行合作，打造了这样一款产品。业主只要单户购买两、三万的额度，不仅可以享受全年物业管理费的减免，到年底还能够享受一定金额的利息返还。这款产品现在我们的业主的接受度非常高，增长非常快，上半年累计交易金额已经达到了20个亿，同比增长225%，而且这款产品现在渗透率在彩生活可能也就5%左右，其实未来的成长空间依然非常的大。

同时刚刚也提到，彩生活还会跟很多行业内希望进入到业主家庭去服务的合作伙伴去合作。我们目前打造了有E能源、E停车，主要还是基于基础的物业管理开展的创新性业务。能源成本是彩生活除了劳动力成本第二大的成本开支了，因为停车场、中央空调会要用电，绿色植物、景观喷泉会要用水，那么这一家公司会利用先进的技术，在低谷的时候储电，在波峰的时候放电，所以它会有一个价差结余，同时会利用中水去浇花，那么这家企业会为物业管理公司节约能源成本，今年上半年为彩生活贡献了2000多万的收入。

而停车，也同样是这样的一个道理，因为大家可能看到一个停车场的出入口有一个保安，同样就意味着他背后可能有三到四个人，因为要轮班。那么现在我们会用自动化的一些设备去改造停车场，同时会基于停车场的月卡开展一系列的增值服务，包括像车险等，这款产品今年上半年也为我们带来了非常好的收入和利润。

此外，还有两个E化的产品，一个叫E电梯，一个叫做E维修，电梯同样也是物业公司的痛点，大家如果了解的话，其实会发现电梯维保是非常周期性的工作，但是由于它的专业技术性较高，很多对它的监管是不透明，所以我们跟第三方的平台去合作，打造了电梯的监管平台。现在E电梯平台上线数已经超过了7万台，其中有超过50%都不是彩生活的电梯，也就是说它的业务已经扩展出非彩生活的小区了。通过它的监管，我们的设备、电梯的完好率大幅提升，而我们对于电梯维保的支出却有一定程度的下降，所以这是一个非常好，可以帮我们节约成本的这样一个产品。而同时还有一个E维修，就是我们基于小区维修，进入到业主家庭去维修的一个产品，它的日单量也已经突破了1.5万单，其中95%是业主对它进行下单。

正是因为有千千万万这样的产品，所以我们的线上平台，我们的活跃度，业主的满意度，才在不断的提升和改善。

财务方面，今年我们整个收入和利润有一个很不错的增长，特别要提出是我们的毛利率的改善，因为大家知道在劳动力成本快速上升的时代，物业公司如果要提升毛利率其实还是蛮难的，我们整个毛利率提升1.2%，正是因为我们不断去改造我们的效率，提升我们的效率所呈现出来最终的结果。

其次就是刚刚一些数据的增长，大家其实从年复合增长率可以看出来，彩生活还是处于一个快速成长期这样的一家企业，各个方面的数据都呈现出一个不错的增速。

同时，这是我们收入的分布，大家可以看到从2016年开始，我们的增值业务已经首次超过了工程服务，成为第二大的收入和利润的来源，而第二个方面，大家可以看到从这张图上面，我们的整个在管面积是4.2亿，但是我们整个产生收入的面积其实只有2.9亿，也就是说我们还有大概1个多亿的面积是储备的。因为开发商在预售之前就已经跟我们签了合约，在预售之后，业主入伙的时候，我们才可以真正算作计算收益的面积，所以我们未来还会有一个多亿的储备面积，在未来两到三年去释放，这是我们业绩很核心的保证。

同时这是我们的毛利率的分布，基本上还是保持相对平稳，即使有一些下滑，也是因为一些会计制度的不同，因为物业有包干和酬金两种制度，它其实只是一个制度转换所带来一次性的下滑，但其实并不代表业务情况的变化。

同时我们的费用还有一些利润的情况，特别想跟大家说明的是，大家可能会发现这一块劳动力成本的费用增长非常快，其实这一块主要是因为我们在2014年上市之后，做了一个三年期的股权激励计划，它其实是一个非现金的成本开支，这一块的成本也已经从今年开始将会大幅下滑，2016大概是8000万，今年只有4000多万，明年就只有1000多万，所以这块成本的下滑也会为我们今年开始业绩的增长奠定一个非常好的基础。

最后再说一下我们未来发展的战略。其实彩生活的战略还是非常明晰的，我们就是希望通过我们的小股操盘，通过我们内生式的增长去不断的扩张我们的用户数，扩张服务的对象的规模。与此同时，去构建一个跟我们到家服务、房屋服务、金融服务、还有商品服务、互联互通的生态圈。所以我们会不遗余力的在这个平台扩张，还有线上平台丰富，还有激活客户活跃度和构建社区场景等一系列方面去进行努力。

现场问答

问：想请教两个问题，第一你们现在有竞争对手和对标吗?是不是自己已经是线上最大的平台了?我听说中民投有一个物业，号称管理的物业规模比你们大，想跟你们确认一下。

第二，想知道未来你们收入的增长，其实如果能往金融方向发展，包括E理财可能想象力会大很多，这一块你们对收购一些金融牌照有没有一些规划和想法?

于婧：如果说对标的话，其实港股上市跟我们比较类似的企业其实也已经有五家了，当然这五家其实还是各有千秋。彩生活会非常专注增值服务这一块，包括还有像绿城，中海，其实每一家的特色都会不太一样。如果您去仔细研究的话，会发现中海只做自己母公司开发的楼盘，绿城会专注非常高端，而彩生活专注的是一个中端的市场，包括我们服务的增值业务开展的逻辑和方向都不太一样。所以，您如果说对标的话，其实行业内会有，但是业务上面其实还是会有一定的差异。至于您提到的中民投，因为它还没有上市公开的数据，所以它说比我们大，或者我比他们大，可能这还无从说起，但是全国最大的住宅社区服务运营商的名称是第三方的中国指数研究院颁给我们的，根据他们的信息来源，第三方的调研来看，目前我们管理的平台可能比他们要大一些。

您第二个问题说到了关于我们的金融服务，其实金融服务是我们现在开展非常不错的一个产品，但是彩生活的战略是只做平台，所有的金融服务，我们都会去尝试，去跟金融公司去合作，但是我们自己并不会去做金融。因为如果一个传统的社区服务企业又可以去做金融，今天还可以做家政，明天还可以卖房子，那我们坦率地说，我们的核心竞争力也太丰富了一些，所以彩生活只专注于自己擅长的社区服务，专注平台，跟业主建立信任，把这个社区的场景和入口打造好。至于所有的这些，我们线上的这些产品，全部都是跟第三方在合作，所以需要牌照的，我们会去选择有牌照的合作伙伴，我们自己可能暂时还不会去考虑这方面的业务发展。

问：请问一下关于这次收购万达物业一些财务问题。了解到公司中期现金应该是九亿元，这次收购二十亿，能否介绍一下自有资金和非自有资金的占比成分?以及自有资金的来源及它的成本?最后是这次收购完成之后，公司的经营负债率会达到什么样的水平?

于婧：很感谢您的问题，因为这个确实也是最近发生一个非常热点的事件，但是也是很抱歉，因为可能我们很多详细的数据都要等到12月初通函发出来的时候，我才能够进一步去跟大家去阐述。所以还请各位投资者见谅，稍微耐心的等我们一段时间，我们一定会在12月初有一个非常详细的方案给到大家。

问：你们跟新潮传媒集团，有一个战略合作协议签注了，我想问一下，你们具体会展开哪方面的合作，怎么合作呢?你们的E电梯现在发展情况怎么样，有没有开始产生利润贡献呢?

于婧：其实是我们已经在跟两家非常重要的合作伙伴进行签约，现在主要分为两个部分，一个是E电梯跟广日电梯，还有跟彩生活。未来在广日电梯服务能力所及的区域彩生活电梯会有限广日来进行维保，而广日电梯的维保必须要由E电梯的平台进行监控，这是我们三方的协议，因为其实大家会知道电梯维保非常专业，我们为了对专业的人形成一个监控，我们又养了一个更专业的队伍，这个成本非常的高昂。我们最终发现如果通过一个平台，把原来不透明，很专业的一些东西做到标准化、流程化、可视化的时候，我们是可以大大节约监管成本的，所以我们就要求我们所有的供应商，都要在我们的E电梯上建立数据库，所有的电梯维保信息我们都要做到可视化，这就是我们刚刚昨天的第一份协议。

而第二个就是新潮跟我们，还有跟微享空间的一个合作。其实大家也会知道，电梯广告现在基本上是由分众传媒垄断，正是因为他一家独大，所以单块屏收入是非常低的，而微享空间可以做到把单块屏的租赁时间拆散，类似于广告屏幕的零售。大家可以想像，就是一个短租公寓和一个长租房的收入，一定是短租单位时间的收费更高，所以我们最终一定是通过这样的一种突破，来实现电梯框架媒体价值的重新回归，这是一个我们昨天签署协议的一个内容。

您刚刚提到E电梯的利润，其实E电梯是彩生活小比例参股的生态圈的公司，它暂时不会对我们形成利润贡献，但是我刚刚提到，它更多是帮我们去节约成本，还有帮我们提升电梯维保的寿命，还有就是设备完好率的提升，所以对我们确实有成本的节约的。