中信证券:房地产企业告别了“三高” 推荐融资畅通、积极拿地的房企

作者: 智通财经 李佛 2023-04-03 09:40:25
数据显示3月网签继续向好。

智通财经APP获悉,中信证券发布研究报告称,新模式就是可持续高质量发展的模式,优秀公司的估值已经具备很强吸引力。房地产发展的新模式,就是可持续高质量发展的模式。房地产企业告别了“三高”,得以凭借强韧的资产负债表稳步拿地,持续经营性现金净流入和分红。物业管理公司承继了过去三年独立发展的好处,关联方交付面积占比有望降至40%以下,社区增值服务组合初具雏形,却也在告别了过去三年的盲目并购,提升应收款管理,提高精细化运营能力。推荐融资畅通、积极拿地的房企;推荐坚守初心、应收款和无形资产减值压力小的物管企业;也推荐房地产服务平台。

▍中信证券主要观点如下:

数据显示3月网签继续向好。

2023年3月单月,跟踪的15家样本房企销售额合计2,897亿元,同比增长33.5%。2023年一季度,样本房企实现销售额8,762亿元,同比增长19.6%。

3月各大企业加速推货,部分2月底的认购也在3月兑现,销售表现良好。2022年以来积极拿地的企业(定义为2022年拿地销售金额比超过25%)在一季度的销售额同比增长60.9%,而不积极拿地企业则同比下降15.1%,行业在分化中继续复苏。

城市数据方面,42城新房网签3月单月为23.0万套,同比增长25.4%。14个城市3月单月二房网签11.8万套,同比增长90.0%。一季度,新房、二手房网签套数同比分别降低1.6%及增长61.1%。重点公司的销售表现好于行业,预计贝壳的GTV表现也好于行业。

根据一般的季节规律,4月的销售去化应该较之3月份环比略有回落,行业在5月初再次迎来一个新的推货高峰。3月份高频认购数据也确实有回落,但这更多是季节因素使然,类似每年春节后热销季和年中热销季之间的自然间隔,并非复苏的终点。

更有耐心的政策支持。

在积累丰富经验后,政策整体变得更加从容。值得关注的是,自然资源部和银保监会印发通知,我国将依民法典明确要求,全面推进房产“带押过户”,且要求带押过户率先在住宅实现。带押过户已经在各地分别推行了一段时间,有助于降低制度性交易成本(即二手交易风险),促成住房改善的实现。

在住宅领域,全面推广带押过户,是主动贯彻中央经济工作会议关于支持住房改善精神的要求,客观上也会减缓按揭贷款的早偿压力。一个健全有序、制度性交易成本较低的二手房市场,反过来也有利于整个新房市场的复苏。此外,一些地方纷纷提升公积金贷款额度,取消限售限价,也起到了刺激需求的作用。

总体来说,该行认为,政策更有差异度(不搞不必要的一线城市限购放开)、内容更丰富(出现了一些此前没有考虑过的政策)、更重视二手市场和住房改善(不把二手视为对一手的分流,而将其视为住房改善的起点)也更具备可持续性。

开发企业资产负债表普遍更强韧,开发计划普遍更具明确。

已经出险(即存在债务无法兑付)的房地产企业依托保交楼专项借款等工具,最大限度维持正常生产经营,并着手推动境内外债务重组——已经有不少房企推出了债务重组的方案。

融资渠道不够通畅,但坚持履约债务的房企,则灵活调整开竣工节奏,加快可售货值的去化,节源开流,持续去库存,去杠杆,风险正在不断下降。融资渠道通畅的房企,理性补充高质量土地储备。疾风骤雨之后,后两类房企的资产负债表普遍更佳强韧,即负债规模更可控,资产质量更优,未出险房企的融资渠道修复,有望依托民营企业债券融资支持工具等逐步展开。

随着行业信用逐步走稳,企业投资计划也逐步走稳。该行统计,4家披露新开工计划的头部企业预计2023年新开工较2022年提升0.8%,5家披露竣工计划的头部企业预计2023年竣工提升1.6%。

需要说明的是,在正常年份,由于存在一季度拿地,故实际的新开工好于计划的概率很大(2022年当然例外)。在核心一线城市,封顶地价有限,摇号中签率下降,土地市场活跃,但地价也比较理性。预计土地市场的热度也会逐渐扩散到二线城市,行业正从特殊的调整期逐步回归正常轨道。

物业管理公司逐渐回归初心,优秀公司的发展前景依然广阔。

过去几年,由于轻资产并购整合效果不佳,经济增速放缓和开发企业出险,一些物业管理公司的资产负债表出现较大挑战。12家物管大公司2022年年报应收款比2021年总体增加29%,占收入比重升至36%,应收款计提减值比例从2021年的4%大幅上升到10%,一年以上的应收款占总应收比例大幅上升到19%,较2021年上升8个百分点。

2022年这些企业商誉减值的计提规模也明显高于2021年。但问题的暴露,反过来也说明一些坚持不盲目并购,坚持科技提效和发展社区增值服务,坚持基础物管获得合理利润率的企业具备发展潜力。

总体而言,该行认为,风雨之后的物业管理行业回归行业初心,“没有踩坑”的一批企业磨炼了战略定力,也提升了整体实力,有望在未来一段时间延续30%左右的年化业绩增长。

风险因素:

个别拿地较少或不拿地的企业盈利能力持续下降的风险。部分物业管理公司后续继续大幅度计提减值的风险。房地产交易量在二季度之后超预期下行,影响房地产交易服务平台业绩,也影响房地产开发企业资产负债表安全的风险。

智通声明:本内容为作者独立观点,不代表智通财经立场。未经允许不得转载,文中内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。更多最新最全港美股资讯,请点击下载智通财经App
分享
微信
分享
QQ
分享
微博
收藏