银河证券:房地产市场热度回升 供需两端政策共振将带来新一轮增长机会

作者: 智通财经 李佛 2023-03-07 14:54:23
2 月销售表现回暖,市场热度提高。

智通财经APP获悉,银河证券发布研究报告称, 随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善,以及国内经济复苏与消费修复,目前房地产市场热度有所回升,供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。 2023 年行业供给侧出清还未结束,格局在曲折的修复路径中不断重塑,政策并不是无差别托底,房企分化逻辑加强,未来优质的资源将不断向头部房企聚集。

标的上,该行建议关注两条主线:1)强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企:保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、建发股份(600153.SH)、华发股份(600325.SH); 2)母公司稳定经营的优质物管公司:招商积余(001914.SZ)、万物云(02602)。

▍银河证券主要观点如下:

2 月销售表现回暖,市场热度提高。 

2023 年 2 月, 30 城新房销售面积 1120.56 万平,同比增速+30.86%,环比增速为+28.71%,成交套数100,822 套,同比增速为+31.62%,环比增速为+30.90%。本月成交面积和套数有效改善,同比环比齐涨,市场热度上涨, 市场信心开始出现修复迹象。

分能级来看,一、 二、三线城市成交大幅修复,三线城市增速较快。

2 月二手房活跃度提高,量的突破有望带动价格回升。

2 月,全国城市二手房出售挂牌量指数 72.56,环比上月+58.67%,同比-9.31%,全国城市二手房出售挂牌价指数 183.03,环比上月+0.55%,同比-4.00%。

2023 年 1-2 月,全国城市二手房出售挂牌量指数环比均为正数,且增速扩大,从 1 月环比+9.93%升至+58.67%,挂牌价指数自 2021 年 9 月以来环比首次转正。

分能级来看,二线、三线城市二手房出售挂牌量增速较快,一、四线城市二手房出售挂牌价修复较快。15 城市二手房销售套数为 61,404 套,环比上月+ 47.82%,同比-42.11%。销售面积为746.01 万平,环比上月+41.07%,同比+115.06%。 

二手房成交的复苏将会带动市场价格的稳定乃至回升,但受居民购买力与房地产开发投资修复缓慢的影响,后续市场热度的持续性仍有待观望。

2 月百城土地交易市场活跃度不高,成交情况低位回升。

2 月,100城土地成交数量 1524 宗,同比+5.98%,成交占地面积 5596.83 万平,同比+5.45%,成交总价 137,518,15 万元,土地溢价率 4.24%。本月土地成交情况低迷,热度不振,供给侧拿地意愿不强,对于行情判断仍保持谨慎。

另一方面,自 21 年 8 月以来,土地溢价率始终保持低位,溢价率在 2%-8%之间波动。

政策东风助力平稳发展,多措并举完善资本市场。 

房地产政策调控围绕房地产平稳健康发展为主线,强调持续深化因城施策,着力改善预期,扩大有效需求,支持刚性和改善性住房需求,消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式弊端,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 

基于此,多部门出台相关举措完善房地产资本市场,拓宽房地产投资、融资渠道,完善房地产资本市场,助力化解房地产风险。

风险提示: 基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。

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