中信证券:房地产销售仍处于逐步复苏阶段 优质住房交易需求将率先复苏

优质住房需求的复苏有望在后续带动刚性住房需求,建议关注销售持续复苏会带来的投资机遇。

智通财经APP获悉,中信证券发布研究报告称,结合中央层面的“保交楼”、“保需求”、“保主体”等表态,以及近期武汉等城市的限购政策调整,政策有望持续促进行业平稳发展,部分企业资产负债结构有望改善。目前房地产销售仍处于逐步复苏阶段,二手房、新房依次复苏,该行看到本次二手房复苏中的结构性差异明显有异于以往,准一线城市内优质住房的需求率先复苏,二三线城市优质住房需求呈现回暖趋势,优质住房需求的复苏有望在后续带动刚性住房需求,建议关注销售持续复苏会带来的投资机遇。

中信证券主要观点如下:

政策持续发力,助力房地产市场复苏

面对房地产开发行业的“信用”、“交付”、“销售”三个维度所形成的恶性循环,2022年中央和地方政府先后以“保需求”、“保交楼”、“保主体”为核心化解市场风险。据克尔瑞数据,2022年超200省市出台超500次房地产松绑政策。2023年,截至2月20日,区域房地产政策以保需求为主,8城发布9个松绑政策,落地相关措施包括优化限购措施、购房补贴、二手房带押过户等,8城中既有大型城市深圳、武汉,也有中小型城市。政策形成累计效应,持续促进房地产市场复苏。

二手、新房销售依次复苏,优质住房需求成当前时点二手房复苏核心动力,有望带动观望中的一居二居购房需求。

二手房快速回暖,商品房现回暖趋势。二手房交易回暖明显,2023年1月,据贝壳交易数据,近100样本城市内二手房成交量同比增长11%,分城市环线来看,准一线城市增速最高达到47%,二三线增长5%,一线下降20%。2月前十天准一线增速同样最快。高频数据看,9个重点城市二手房交易量在最近一周(2.20-2.26)同比提升65%。2023年1月,30大中城市商品房成交量同比为负(春节后三周数据同比去年春节后三周也为负),最近一周(2.20-2.26)同比转正,提升22%。

三居及以上住房回暖速度更快,三线城市内一居二居住房需求仍处观望中。据贝壳交易数据,2023年1月,一线城市内,一居二居成交量同比下降21%,三居、三居以上同比下降19%、3%;准一线城市内,一居二居、三居、三居以上同比提升31%、52%、45%;二三线城市内一居二居同比下降12%,三居及以上同比提升超10%。综合来看,3居及以上的改善性住房需求为当前时点销售复苏的核心动力,有望带动观望中的一居二居购房需求。

全国二手房的回暖到新房的回暖有望在一个季度内完成传导。回看2014至2022年9个重点城市,二手房与商品房的回暖多在1-2月内完成,商品房的同比回暖幅度往往不低于二手房回暖幅度的50%。与当下有所区别的是,历史周期二手房、商品房的交易量回暖往往伴随着新建商品住宅价格的环比持续增加。

企业拿地依旧谨慎,住宅用地成交量量减质升

企业拿地谨慎,土地成交量下降。2023年1月企业拿地谨慎,土地成交面积居于低位。2023年1月,100大中城市全年成交住宅用地规划建筑面积达903万平方米,较2022年同期下降57%,持续低迷的拿地市场有待在销售复苏后改善。土地楼面均价较低,溢价率保持低位。2023年1月,100大中城市成交住宅用地楼面均价2875元/平米,较2022年同期下降4%,溢价率较上月有所回升,仍居低位。

供给侧土地市场发生结构性变化。根据中国土地市场网数据,2022年保障性住房土地成交面积提升,全国成交住宅用地中,保障性租房土地成交面积同比提升175%。

风险因素:该行根据贝壳平台的数据进行研究,可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题;地产销售不及预期;地产扶持政策执行进度、效果不及预期。

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