股价连续五年落后同业，其实丽新发展(00488)的估值还很低

本文来自中国银河国际的研报《丽新集团-业绩点评》，作者为中国银河国际分析师张富绅。

丽新集团17财年利润大幅高于16财年，主要由于出现投资物业公允值收益所致。虽然这些重估收益是非现金项目，但带来的巨额利润反映集团拥有优质资产。此外，集团旗下公司的市净率为0.25倍至0.35倍，较资产价值大幅折让。智通财经APP获悉，中国银河国际发表研报表示，集团旗舰子公司丽新发展(00488)将在未来12个月迎来几个重要的催化剂，而集团将进一步改组。市场对公司的低预期、股份近期偏弱的股价表现，以及其低估值，都为投资者提供安全边际。

17财年业绩受惠投资物业公平值收益

丽新集团目前由五家公司组成，旗舰公司为丽新发展，市值达90亿港元。集团主要在香港及中国从事物业投资及发展、酒店娱乐、电影及电影制作业务。

旗舰公司丽新发展的净利润为20.94亿港元(同比增长82%)，营业收入为17.04亿港元。每股盈利为3.465港元，同比增长53%。丽新控股(01125)净利润14.8亿港元，同比增长536%。

银河国际表示，丽新发展业绩符合预期。利润增加是由于出现投资物业(包括合营)公平值收益为20.97亿港元所致(去年同期仅为8.26亿港元)。在丰德丽控股发行新股时，丽新发展出现4.3亿港元的出售亏损。若撇除这些一次性出售项目，公司2017年有小额利润。

丽新发展

丽新发展被视为丽新集团的旗舰公司。根据公司的最新财务报告，截至2017年1月底，公司的总资产为384亿港元，净资产为266亿港元。公司的出租物业组合(包括合营)的市场价值超过250亿港元，其中包括长沙湾广场、铜锣湾广场2期、丽新商业中心、建设银行大厦的50%权益，以及伦敦利德贺街的物业(当租约于2018年过期，该物业可重新开发)。

银河国际称，这些都是优质的资产，很容易找到买家。根据去年租金收入7亿港元，公司的应占租金收益率约4.5%。公司亦在马头角、筲箕湾及深水埗拥有物业发展项目。公司还有餐厅和酒店业务，包括香港海洋公园万豪酒店和越南胡志明市的卡拉维拉酒店。

2018年催化剂

丽新发展2017年经常性利润主要来自投资物业。在2018财年,公司将有数项重大变动：

1.两个项目发展的利润将会入账：将军澳的蓝塘傲，公司拥有50%权益的项目，28.30 万平方尺的建筑面积已以每尺15200港元的价格出售; 在丽新发展的马头角炮仗街93号项目，111400平方尺中有71000平方尺已经售出，出售价为每平方尺16100 港元。

2.Leadenhall UK-丽新发展希望将数个永久业权地盘整合至一个面积达110万平方尺的办公大楼，并正寻求批准。在3月，中渝置地支付11.3亿英镑购买附近楼高46层、61万平方尺的利德贺大楼。

3.海洋公园万豪酒店-该酒店楼高六层，拥有470间酒店房间，总建筑面积达36.6万平方尺。万豪是该酒店的运营商及管理公司。该项目价值44亿港元，预计将于2018年第三季投入服务。

4.横琴创新方第一期(由丽丰控股拥有80%权益)预计于2018年底落成，面积达420万平方尺。该项目是多功能项目，涉及可供出售的办公和住宅单位，以及酒店(凯悦)和娱乐设施(狮门和国家地理VR设施)。

丽新集团的重组

自业内资深人士周福安加入集团后，丽新集团在近几年一直进行大规模改组，大大提高了集团透明度。当中涉及为集团筹集长远用途资金。因此，集团的负债颇低。例如，截至2017年7月底，丽新发展手头上有26亿港元现金，总借款约88亿港元。净负债权益比约15%。

集团的结构仍然臃肿，但已取消不必要的交叉持股。公司的业务分类更为明确，每家公司都有不同的业务重点，而丽新发展很清晰地是集团的旗舰公司。各上市公司的主要业务如下：

丽新国际(00191)：丽新国际由林氏家族持有70%股权，该公司于近日将丽新发展的持股减少至53%。它还拥有鳄鱼恤中心和多个工厂物业。

丽新发展：其业务重点是香港及海外的物业。公司有一个租赁物业组合，当中包括铜锣湾中心，以及友邦广场的50%权益。它还拥有丰德丽控股的42%权益。

丰德丽控股(00571)：拥有丽丰控股的51%权益和寰亚传媒的59%权益。该公司在香港和中国经营电影院。

丽丰控股：在上海和广州拥有一些优质物业。其最大的项目是横琴的发展项目。

寰亚传媒(08075)：主要从事节目制作和艺人管理以及电影制作。

以下因素反映公司的重组速度即使不会加快，亦有望维持现时速度：

1.丽新发展通过50对1合股，将股份数目从302.5亿股整合至6.05亿股。

2.在8月，丽新国际以每股13.05港元的价格配售了5100万股丽新发展(相当于丽新发展的8.4%股权)。

3.丽新发展发行了本金额4亿美元、2022年到期、年利率4.6厘的有担保票据。这为公司提供更多财务资源在未来进行投资和重组。

4.企业及私募股权基金在该公司的持股有所增加。除了SAIF和CapitalLand(两者分别持有丰德丽控股的10%权益和丽丰控股的20%权益)，Third Avenue亦持有丽丰控股的7%权益，RRJ Capital则持有丽新发展的5%权益。

5.代表余卓儿和余少玉的资金于近日增持了该集团旗下数个成员公司的股权。

估值

今年以来，多只主要香港地产股的股价已上涨30%-50%。单计上个季度，这些股份已上涨了10-25%。相反，自6月以来，较小的地产股一直落后大型地产股。虽然它们的流动性较低，它们的估值明显较低。小型香港地产股(市值在5亿美元至20亿美元之间)的市净率为0.4 倍-0.6倍，对比房地产信托为0.6倍-0.9倍，而恒指成分股的地产股则为0.8倍-0.9倍。

由于丽新发展的股价在过去五年跑输其他小型地产开发商，其估值更低。丽新发展的市净率为0.32倍，历史市盈率为4.1倍。

(编辑：胡敏)