美联储新指标预警！美国房市“速冻”中

由于借贷成本高企加上普遍的通胀侵蚀了住房负担能力和需求，各项数据均显示美国房地产正在降温。不仅美联储团队建立的新指数显示，美国租金通胀快速放缓;而且，美国11月新屋开工数继续下降，许可数量大幅下降;此外，数据显示，11月的租金涨幅连续第十个月放缓。

房市即时指标显示疲弱

智通财经获悉，一项旨在捕捉租赁市场变化而不受限于滞后效应的新指数显示，美国房地产市场的降温将在明年的官方通胀数据中体现出来。克利夫兰联储与美国劳工统计局的研究人员建立了一个衡量标准，该标准仅基于最近搬进来的租户的租金，并将其与另一个衡量所有租户平均租金的标准进行了比较。

根据本月的一篇论文，结果显示，新租户租金指数正从峰值12%左右快速下降。研究人员发现，他们的新租户租金数据走势往往比CPI中的住房指标领先一年左右，而对于全租户租金指标来说，差距约为四分之一。

由于房地产在官方通胀数据中体现的机制，在实时市场状况体现在数据中之前，通常会有一段较长的时间滞后。这可能会让美联储和其他地方的政策制定者在住房成本方面有些盲目，而住房成本是核心CPI篮子中最大的组成部分。

Apricitas Economics经济学家Joseph Politano表示由于这个原因，由美联储和劳工统计局团队建立的新指数“可能是目前唯一最重要的新通胀指标”。但研究人员正在进行争论，即总体通胀数据应该基于整个租赁市场，还是仅基于新租户。前者涵盖了更广泛人群的金融经验，而后者更善于捕捉市场价格的最新变化。

美国新屋开工数连续三个月下滑

美国11月新屋开工数继续下降，许可数量大幅下降，原因是借贷成本高企，加上普遍的通胀侵蚀了住房负担能力和需求。周二公布的美国政府数据显示，美国11月新屋开工年化月率为-0.5%，下降至143万户。单户住宅开工降至82.8万户，为2020年5月以来最低。衡量未来建筑量的指标——美国11月营建许可月率初值为-11.2%，下降至134万户。单户住宅营建设许可下降7.1%，为2020年以来的最低水平。

新屋开工数持续下滑，突显出今年抵押贷款利率飙升抑制了买家需求，并拖累了整个房地产市场。与此同时，劳动力和建筑材料的高成本使得建筑商在利用推销措施吸引买家的同时，更难保持利润率。

美国抵押贷款利率已经从高点回落，但借贷成本仍是去年的两倍。而且，由于美联储预计明年将进一步加息，再加上经济衰退的可能性，美国房地产市场可能会在明年继续疲软。

今年，房屋建筑商的信心指数逐月下降，12月跌至疫情爆发以来十多年来的最低水平。需求疲软导致近三分之二的建筑商推出优惠措施来吸引买家。

根据美国人口普查局的数据，11月多户住宅的建设许可环比下降了18%，降幅大大超过预期。Bleakley Financial Group的首席投资官Peter Boockvar称：“我一直听到多户住宅项目被取消的传闻，因为建设成本仍然很高、融资利率急剧上升、租金增长速度放缓。”所有这些因素，再加上目前的高建设水平，都预示着明年的建设活动会出现更大幅度的放缓。

美国南部和中西部的独栋房屋破土量下降，四个地区中有三个地区的营建许可量下降。与此同时，成屋数量增长近11%，为2007年8月以来的最高水平，这表明在需求下降的情况下，建筑商在处理积压房屋方面取得了更大进展。11月成屋销售数据将于周三公布，周五将公布新屋销售数据。

美国11月租金涨幅连续第十个月放缓

此外，根据Realtor.com的数据，11月的租金涨幅连续第十个月放缓，与2021年11月相比，租金仅增长了3.4%。这是19个月以来的最小涨幅。在美国50个最大的都会区市场中，租金要价的中位数降至1712美元，比10月份低了22美元，较7月份的峰值下降了69美元。

Realtor.com的首席经济学家Danielle Hale称：“随着假期的临近，许多美国人的预算被分配到多处，给租赁市场带来了过去几年从未见过的更典型的季节性降温。尽管(租金涨幅)最近有所缓解，但租房者在2023年将继续受到负担能力的挑战，预计租金将创下更多历史新高。”

虽然Realtor.com的报告着眼于所有类型房屋的租金，但另一份只关注10月份独立屋租金的报告也显示出了类似的情况。CoreLogic报告称，与2021年10月相比，独立屋租金涨幅放缓至8.8%，是一年多来的最小涨幅。