行业集中度进一步提升 Top5以外的内房还有生存空间吗?

作者: 雪球 2017-10-03 10:12:58
最近常有业内人士提到往后中小地产商应该没什么机会了,也看到一观点认为现在再去加杠杆的内房欠妥。

本文来自“雪球网”,作者为“Dufund”,原文标题为《Top5以外的内房还有生存空间吗?》,智通财经摘编原文如下,供投资者参考,不代表智通财经观点。

最近常有业内人士提到往后中小地产商应该没什么机会了;最近也看到一观点认为现在再去加杠杆的内房欠妥;我一直认同中小地产商今后生存会比较困难,不过对于自己均衡持有的4个内房,除融创中国(01918)是Top5外,旭辉控股集团(00884)是Top20,禹州地产(01628)和路劲基建(01098)是Top50,我对各种观点持开放态度,当然也马上去复核思考一下持Top5,Top10以外的内房是否安全有增长潜力。

这里只列举一些思考后的逻辑,不够系统,之后再修正。

先讲结论:

1.Top50到17年还是有双位数增长的,但会倾向Top30,增长率和Top10更为接近,17年为+28% vs +30%,Top50-100则为下跌了;按易居研究预测,到2020,Top10还有近1倍增长空间,Top30还有近8成增长,也不错;

2.Top20我以自己持有的旭辉来分析,大概率明年在限价限贷情况下,一二手倒挂的慢慢消失,除一线城市外的地价大概率还是会站稳甚至往下调整些的,被并购的机会会大量增加,旭辉这两年一直就准备着充足资金和并购能力,相信能再次接机弯道超车,17年就过六成是并购得来。现有土储也够约3/4年,融资成本低至5%,和Top5相当,而且现在低负债,也有高周转能力,和置地和恒基的合作相信会提高产品力不少。所以还是有信心的;

3.禹州方面之前已经分析过不少,他唯一的顾虑和旭辉类似的就是要达到接下来年化30-40%增长所大量拍的地的成本会大大增加,这丛禹州17年的新增土地成本可看出。这就需要大大增加并购比例,禹州以前85%权益,17年新增也降为65%左右了。好在现有土储备15%左右的净利率可以做平衡,毕竟Top5一般都是10左右。土储也够4年到千亿,关键是能否利用这几年布局好千亿后的土储,这也是林老板自己提出最关键的一个问题。他护城河是在厦门合肥的地位还有现有千万方优质土储令他起码在接下来3/4年能有时间去获取足够现金流过冬并准备下一轮扩展,而且,他现在财务成本和负债率也够低,也有能力做高周转;

4.至于路劲基建,我对其增长确定性较低,周转也未必快,但由于现价过低,足以支撑各种可能的差错,我还是重仓持有了20%左右;

5.其实即使对于Top5,大家的土储也是只够高增长的4/5年左右,之后也是得面临买地的问题,只是他们接下来这几年能换取的现金流进一步巩固了地位和抗风险能力。加上地产的地域性因素,一些区域性龙头也还是有生存空间。而且,基数低,规模上是缺点,但在增长潜力上是优点。毕竟6/7千亿的规模再要保持3年年化增长30%以上的要求也是同样挑战的。

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