张忆东：政策扰动不改地产行业发展趋势 龙头仍将获估值溢价

近日来，多个城市相继出台加严的调控政策，其中重庆、石家庄、南宁、长沙、贵阳、南昌这 6 个城市加入“限售”行列，对居民购买的新房、二手房的限售年限 2-5 年不等。兴业证券张忆东发表研报表示，新出台的行业“限售”政策对市场短期影响较大，前期涨幅较大的公司有回调的压力，但长期来看，大部分上市地产公司都完成了全国范围内的布局，全年销售任务并不受单个城市的影响。维持对港股地产股“推荐”评级。

张忆东认为，房地产行业已经进入新的发展阶段，比拼的是公司之间的核心竞争优势：即获取资源和处置资源的能力。推荐关注的标的为中国金茂(00817)、旭辉控股(00884)和龙湖地产(00960)，以及中国海外(00688)、华润置地(01109)、合景泰富(01813)和远洋集团(03377)。另外，物业管理行业并不受到行业调控的影响，建议关注绿城服务(02869)和中海物业(02669)。

行业调控的“新常态”  政策扰动不改行业发展趋势

截至2017 年8 月，重庆、石家庄、南宁、长沙、贵阳、南昌这6 个城市的房价涨幅分别为51%、21%、21%、18%、14%和6%，都高于全国的平均水平(4%)。本轮地产调控自2016 年9 月30 日以来，已经持续近 1 年时间，此次调控的力度比前几次更强，措施也更加丰富和多样化。目前国家对房地产行业的调控遵循着“房子是用来住的”的基本方针，打击投机性需求，严格控制房价，防范系统性风险。张忆东认为这是行业调控的“新常态”。

报告提到，对上市房地产公司来说，经历了多次的调控周期，有丰富的应对经验和措施。大部分房地产公司已经完成了全国布局，对局部区域的房地产市场敏感度不高。尤其这两年，上市房企的融资成本大幅下降，净负债率也保持在可控的水平，有很好的抗风险能力。

因此认为房地产行业发展进入新的发展阶段，由粗放的高速发展阶段进入精耕细作的平稳发展阶段。企业的发展模式以及行业的竞争格局都发生了很大的变化，未来的行业集中度将进一步提升，有核心竞争优势的上市公司将成为行业赢家，从而能获得估值溢价。

主要上市地产公司1-8 月份的销售表现依然好于行业平均水平，累计合约销售金额和面积的同比增速为51.7%和 32%，远高于行业的 17.2%和 12.7%。

上市房企销售增速高于行业平均水平

表现较好的公司有融创中国、碧桂园和龙湖地产，合约销售金额分别同比增长 118%、112%和 105%;合约销售面积分别同比增长 99%、89%和 101%。上市地产公司的销售增速能够维持主要由于下半年的推盘力度加大，可售货值更丰富。

风险因素包括，宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、公司销售不及预期等。

(编辑：何钰程）